DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

24 Juillet 2025

N° RG 23/03251 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NFQJ

Code NAC : 50D

[F] [G]

C/

[X] [I]

[W] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Mars 2025 devant Charles BARUCQ , siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

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DEMANDERESSE

Madame [F] [G], née le 08 Mars 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Valérie BAUME, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Olga TOKAREVA, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [I], né le 16 Février 1962 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

Madame [W] [Z], née le 15 Septembre 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentés par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié reçu le 12 septembre 2022, [F] [G] a acquis de [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le prix de 525.000 €.

[F] [G] a rapidement constaté des désordres affectant le bien notamment de l’humidité et des infiltrations.

Procédure

[F] [G], représentée par Me. BAUME, a fait assigner [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par actes séparés d’huissier du 13 juin 2023 aux fins d’indemnisation de ses préjudices au titre de la garantie des vices cachés.

[X] [I] et [W] [Z] épouse [I] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. ADANI.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 24 mars 2025. Le délibéré a été fixé au 5 juin 2025 et prorogé au 28 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [F] [G]

Par conclusions signifiées le 3 décembre 2024, [F] [G] sollicite du tribunal qu’il :

constate que la maison vendue par les époux [I] recelait des vices cachés lors de la vente,juge que [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] avaient connaissance de ces vices cachés,condamne solidairement [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] à lui verser les sommes de : 27.286,52 € au titre des frais de réparations,6.000 € au titre des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,10.000 € au titre des dommages-intérêts pour préjudice moral,7.655,94 € au titre des dommages-intérêts pour préjudice financier,4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les constats d’huissier des 21 novembre 2022 et 22 mars 2024 et avec distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions, elle argue que :

les visites effectuées avant la vente ont eu lieu en été, fenêtres et portes ouvertes,lors de l’emménagement dès le 16 septembre 2022, elle a constaté tout comme son entourage une forte odeur d’humidité et des infiltrations,elle a mandaté un plombier qui a constaté deux fuites actives au niveau des WC du rez-de-chaussée et dans la salle de bain, que la réparation des deux fuites n’a pas mis fin à l’humidité avec la dégradation des embellissements, qu’elle a alors mandaté un expert amiable et une entreprise de couverture, il ressort du rapport d’expertise l’existence de nombreuses fuites (plomberie, toiture défaillante, remontées capillaires), un défaut de conformité de la chaudière et un défaut de ventilation avec une maison saturée en humidité à plusieurs endroits, elle a dû engager les travaux les plus urgents de reprises sur la toiture,elle doit se faire héberger par son entourage et ne peut occuper le bien immobilier.Elle se prévaut de la garantie des vices cachés et rappelle que les désordres sont apparus quelques jours après son emménagement et se sont aggravés dans le délai d’un mois, qu’ils rendent le bien impropre à sa destination d’autant qu’elle est asthmatique, qu’ils étaient nécessairement antérieurs à la vente et indécelables pour un acheteur profane, que les professionnels qui sont intervenus ont constaté des traces anciennes d’humidité sous le papier peint, sous les dalles PVC, en toiture, que l’annonce précisait « maison refaite à neuf » et que les vendeurs ont donc masqué les traces de fuite par des travaux de rénovation récents. Elle expose également que compte tenu de l’apparition quasi immédiate des désordres, les vendeurs en avaient nécessairement connaissance avant la vente surtout après avoir occupé la maison pendant 20 ans.

Elle précise que les experts d’assurance n’ont pas pu convoquer les époux [I] qui n’ont pas voulu communiquer leur nouvelle adresse.

Sur ses préjudices, elle mentionne que :

elle a exposé 26.876,24 € de frais d’interventions de professionnels et de remise en état outre des frais pour renforcer la sécurité de sa maison suite à des tentatives d’effraction,elle a subi un préjudice financier en raison de la perte de temps pour les démarches liées aux désordres (56 jours à fin décembre 2022 sur la base d’un salaire net de 4.101,40 €)elle subit un préjudice de jouissance en raison de l’impossibilité d’habiter la maison alors que la valeur locative moyenne d’une maison à [Localité 3] est de 1.600 € par mois,elle subit un préjudice moral, qu’elle est sous anti-dépresseurs alors qu’elle a investi toutes ses économies dans cette acquisition.Elle conteste la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive des défendeurs et fait valoir qu’aucune faute de sa part n’est caractérisée.

2. En défense : [X] [I] et [W] [Z] épouse [I]

Par conclusions signifiées le 26 novembre 2024, [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] demandent au tribunal de :

juger que la maison vendue ne recelait au moment de la vente aucun vice caché,juger qu’ils n’avaient connaissance d’aucun vice caché, débouter [F] [G] de l’ensemble de ses demandes,condamner [F] [G] à leur verser une somme de 4.000 € à chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,condamner [F] [G] à leur verser une somme de 3.000 € à chacun au titre des frais irrépétibles, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

A l’appui de leurs écritures, ils contestent tout vice caché affectant la maison lors de la vente et ils soutiennent qu’il n’existait aucune trace d’infiltration ou d’humidité alors que la maison est restée fermée pendant plusieurs périodes juste avant la vente, qu’ils n’ont eu de cesse d’entretenir et d’améliorer leur bien pendant les vingt ans d’occupation et ont notamment fait procéder à la réfection de la toiture, au remplacement des fenêtres, à la réfection de la salle de bain, au ravalement de la maison plusieurs années avant.

Ils s’interrogent sur l’apparition des désordres postérieurement à une fête organisée par le fils de [F] [G] dès le 17 septembre 2022 et sur les allégations de [F] [G] sur le caractère inhabitable de la maison alors qu’elle l’a mise en vente avec une annonce positive qui contredit les désordres invoqués.

Sur la garantie des vices cachés, ils se prévalent de la clause d’exonération prévue dans l’acte de vente et font valoir que :

il appartient à [F] [G] de prouver l’existence des vices cachés, antérieurs à la vente et dont les propriétaires avaient connaissance, ils n’ont pas réalisé de travaux de rénovation pour masquer les désordres et produisent les factures des travaux réalisés entre 2002 et 2019,les toilettes, la baignoire et les canalisations de la salle de bain datent d’avant leur propre achat,les photographies produites aux débats ne sont pas datées et il est impossible de vérifier dans quelles conditions elles ont été prises et si elles concernent le pavillon litigieux,les devis des professionnels mandatés par [F] [G] ainsi que l’expertise non-contradictoire effectuée sur la foi des seuls dires de la demanderesse ne sont pas probants,[F] [G] n’a pas jugé utile de saisir le juge des référés d’une demande d’expertise et s’est au contraire précipitée pour faire réaliser les travaux en voulant les mettre à la charge de ses vendeurs alors qu’elle avait réussi à les joindre dès octobre 2022 pour leur signaler les désordres et qu’ils n’ont jamais dissimulé leur nouvelle adresse,l’attitude de [F] [G] les empêche de faire valoir leurs droits,des témoins attestent ne jamais avoir constaté ou ressenti d’humidité dans la maison,malgré le violent orage du 16 août 2022 qui a frappé la ville d'[Localité 3] et a donné lieu à un état de catastrophe naturelle, aucune fuite ou infiltration n’a été constatée et il n’y a eu aucune déclaration de sinistre à leur assurance.Concernant les préjudices allégués par [F] [G], ils arguent que cette dernière ayant fait procéder à des travaux postérieurement à la vente, il n’est plus possible d’établir l’existence d’un vice caché et de mettre les frais de réparation à la charge des vendeurs. Ils ajoutent que le préjudice de jouissance n’est pas établi, qu’elle ne justifie pas ne pas résider dans la maison ni régler un loyer de 1.600 € pour se reloger et que son argumentation est fluctuante. Ils indiquent que ni le préjudice moral ni la perte de revenus ne sont établis.

Reconventionnellement, ils sollicitent des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son obligation d’information, lorsqu’il est de mauvaise foi ou lorsqu’il s’agit d’un professionnel.

Par application de l’article 1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il est inséré dans l’acte de vente du 12 septembre 2022 une clause d’exonération de garantie des vices cachés envers l’acquéreur selon laquelle ce dernier "prend le bien vendu dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices caché.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».

Dès lors il appartient à [F] [G], qui se prévaut de la garantie des vices cachés due par les vendeurs, d’établir leur mauvaise foi ou leur manquement à leur obligation d’information pour chaque désordre invoqué.

Dans l’hypothèse d’un rapport d’expertise unilatéral, le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur ce rapport pour rendre sa décision, peu important que lors de l’audience le rapport ait été soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, [F] [G] produit aux débats un rapport du 28 septembre 2022 à la demande de l’assureur, suite à une déclaration de sinistre du 14 septembre 2022. Il en ressort que le dégât des eaux a deux causes :

une fuite au niveau du WC du rez-de-chaussée entre le réservoir et la cuvette, une suspicion de fuite en encastré (canalisation sous la dalle),

une fuite au niveau de la canalisation d’évacuation des eaux usées au niveau du WC en R+1 avec un phénomène d’engorgement puis refoulement.Pour l’expert mandaté par l’assurance, le dégât des eaux est antérieur à la date d’acquisition.

Cependant, les contatations ne sont pas contradictoires. La cause de la fuite au niveau du WC n’est pas connue et aucun élément ne permet d’affirmer que les vendeurs en avaient connaissance d’autant que [F] [G] a visité le bien le jour même de la vente et aurait remarqué la fuite si elle préexistait.

Une société de plomberie a été mandatée le 26 septembre 2022. Ses constatations ne sont pas contradictoires et sont peu claires sur les causes avec un possible engorgement de l’évacuation qui peut ne s’être manifesté qu’après la vente.

Il est également versé des photographies non datées et dont il est impossible de vérifier qu’elles concernent le bien litigieux. [F] [G] communique également des attestations de témoins sur les odeurs d’humidité constatées dans la maison mais ces dernières ne permettent pas d’établir que les conditions de la garantie des vices cachés et de la non application de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés sont réunies : vice non apparent, antérieur à la vente et connus des vendeurs.

Il est enfin produit le rapport d’expertise du cabinet MUGONIA qui fait état d’une réunion unilatérale du 25 septembre 2022, à l’initiative de [F] [G] en présence de l’expert technique par elle mandaté et de son avocat avec la mention « nouvelle adresse de monsieur [I] et madame [Z] non communiquée ».

Si l’expert a constaté de l’humidité, un phénomène de condensation et des traces d’infiltrations, il précise que l’entreprise de plomberie a procédé aux réparations nécessaires dans la salle de bain du 1er étage et que les coulures ne sont plus actives dans la cuisine.

L’expert a également constaté depuis la trappe située en plafond du 1er étage des traces d’humidité, de fuite et de moisissures sur les éléments de charpente.

Pour l’examen de la toiture, il s’en est remis aux constatations de l’entreprise MKH RENOVATION mandatée par [F] [G] : défaut d’étanchéité des chiens-assis, l’absence de ventilation de la toiture, un écartement des tuiles trop prononcé et un état dégradé des cheminées, source d’infiltrations au niveau du chapeau des deux cheminées.

Il a également pointé le remplacement des menuiseries extérieures par des menuiseries étanches sans entrée d’air, provoquant un défaut de ventilation du logement. Il conclut à de nombreuses fuites existantes avant l’achat.

Cependant, d’une part, ce rapport unilatéral n’est pas opposable aux époux [I].

D’autre part, aucune constatation de cet expert mandaté par la demanderesse ne permet d’établir que les époux [I] ont eu connaissance de ces désordres et les ont tus et cachés.

Quant aux factures de réparation produites par [F] [G], le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si les travaux sont satisfactoires et s’ils étaient justifiés par les désordres.

En conséquence, d’une part, il ressort des éléments produits aux débats que si des désordres d’humidité et d’infiltrations ont été constatés dans la maison sise [Adresse 2] à [Localité 3] dans les jours qui ont suivi son acquisition par [F] [G], les constatations n’ont pas été effectuées au contradictoire des vendeurs qui n’ont pas été en mesure de faire valoir leurs droits et alors qu’aucune réticence de leur part de communiquer leurs coordonnées n’est établie.

Au contraire, il ressort du mail adressé aux époux [I] le 9 octobre 2022 que [F] [G] s’est entretenue avec eux téléphoniquement dès le 25 septembre 2022 soit avant la venue de la société de plomberie et de l’expert de l’assurance. Ce mail ne fait nullement état d’un refus des vendeurs de communiquer leur adresse. Au surplus, [F] [G] a reçu un courrier du conseil des époux [I] du 25 octobre 2022 et elle avait donc un interlocuteur.

D’autre part, les deux rapports produits, inopposables aux époux [I], procèdent par affirmation sur la préexistence des désordres mais aucun élément objectif ne permet d’établir que les époux [I] ont eu connaissance de ces désordres et non-conformités avant la vente ou qu’ils ont fait procéder à des travaux pour les masquer. Les conditions pour écarter la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies.

Enfin, [F] [G] a fait procéder à des réparations dont le tribunal ignore leur utilité et leur caractère satisfactoire en l’absence d’analyse par les experts des solutions mises en œuvre par la société de plomberie et la société de couverture. Une expertise judiciaire ne présente donc aujourd’hui plus aucune utilité dès lors que l’expert ne pourrait pas constater les désordres et l’état de la maison au moment de l’acquisition.

Dans ces conditions, [F] [G] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

2. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts des époux [I]

Les époux [I] n’établissent pas le caractère abusif de la procédure initiée par [F] [G]. Ils seront donc déboutés de leur demande.

3. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [F] [G] est tenue aux dépens.

En outre, [F] [G] devra verser à [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Déboute [F] [G] de l’intégalité de ses demandes,Déboute [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,Condamne [F] [G] à verser à [X] [I] et [W] [Z] épouse [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne [F] [G] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me. BAUME et Me. ADANI, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé le 24 juillet 2025, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY