TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/00120 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X4W7

JUGEMENT DU 11 MARS 2026

DEMANDEUR :

M. [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Alexandre LE PALLEC, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [D] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1] / FRANCE

représenté par M^e Yves-marie CRAMEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier lors de l’audience : Yacine BAHEDDI

Greffier lors du délibéré: Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2025 ;

A l’audience publique du 07 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [N] et M. [D] [F] [K] ont conclu le 26 avril 2023 une promesse synallagmatique de vente portant sur l’immeuble à usage d’habitation de M. [N] situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Il était prévu que la réitération de la vente par acte authentique intervienne au plus tard le 15 juillet 2023, sous réserve notamment d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 26 juin 2023.

Par courrier du 17 juillet 2023, le notaire a mis en demeure M. [F] [K] de présenter « au plus vite » (sic) une offre de prêt ou deux attestations bancaires de refus.

Par courrier du 2 août 2023, le notaire a mis en demeure M. [F] [K] de réitérer la vente par acte authentique le 21 août 2023.

Un procès-verbal de carence a été dressé le 21 août 2023.

Suite à une requête de M. [N] devant le tribunal judiciaire de Lille, le président du tribunal judiciaire de Lille a rendu le 14 novembre 2023 une ordonnance enjoignant à M. [F] [K] de payer à M. [N] la somme de 16 350 euros, montant de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023, rejetant le surplus des demandes. L’ordonnance a été signifiée le 28 novembre 2023 à M. [F] [K].

Par courrier recommandé envoyé le 19 décembre 2023, ce dernier a formé opposition à l’injonction de payer.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, M. [F] [K] a assigné la société Mapen’s courtage en garantie, la jonction avec la présente instance ayant été refusée.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 8 janvier 2025 par voie électronique, M. [N] demande au tribunal de :

— condamner M. [F] [K] à verser à M. [N] la somme de 16 350 euros ;

— majorer cette somme des intérêts légaux dus à compter du 25 septembre 2023 ;

— prononcer la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [F] [K] à payer à M. [N] la somme de 2 500 euros pour résistance abusive ;

— condamner M. [F] [K] au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, M. [N] se prévaut notamment des moyens suivants :

— Il était prévu une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 165 000 euros au plus à un taux d’intérêt fixe maximal de 3,75 % pour une durée maximale de 25 ans avant le 26 juin 2023. A la demande de M. [F] [K], ce délai du 26 juin 2023 a été prorogé au 5 juillet 2023 puis au 15 juillet 2023.

— La condition suspensive est réputée réalisée si le défaut d’obtention du prêt est imputable à l’acquéreur. De plus ce dernier devait aux termes de la promesse justifier de deux attestations bancaires de refus de prêt pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive. Or il n’a fourni aucun justificatif en ce sens.

— M. [F] [K] a bénéficié d’un délai de soixante jours porté à quatre-vingt par accord du vendeur. Ses demandes de prêt sont particulièrement tardives, étant formées le 31 juillet 2023 pour le Crédit agricole et le 17 août 2023 pour la Société générale, soit après la date prévue pour la réitération par acte authentique. La pièce n°14 n’est quant à elle qu’une simulation réalisée le 2 août 2023.

— Contrairement à ce qu’affirme M. [F] [K], il est justifié que le notaire lui avait adressé par voie électronique toutes les pièces nécessaires.

— Il appartient à M. [F] [K], s’il l’estime nécessaire, d’assigner son courtier la société Mapen’s courtage, étant observé qu’il n’a formé de demande qu’à partir du 31 juillet 2023.

— M. [F] [K] ne saurait profiter des propositions amiables qui lui avaient été faites par M. [N].

— La clause pénale de 10 % du prix de la vente, montant classique et adapté, doit donc s’appliquer.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 1er juillet 2025 par voie électronique, M. [F] [K] demande au tribunal de :

— constater la résolution amiable de la promesse de vente du 26 avril 2023 par le vendeur M. [N] à la date du 27 juillet 2023,

vu les dispositions portées à l’article 123l-l et 1240 du code civil,

— débouter M. [O] [N] de ses prétentions au titre des dommages et intérêts eu égard à la bonne foi de l’acquéreur malchanceux,

— débouter M. [O] [N] de ses demandes,

subsidiairement, vu les dispositions portées à l’article 1231-5 al. 2 du code civil,

— réduire même d’office la clause pénale portée au compromis à la somme de 1 euros,

— condamner M. [N] en tout état de cause au paiement de la somme de 2.413 euros au titre des dispositions portées à l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner enfin en tous frais et dépens d’instance.

Il soulève notamment les moyens suivants :

— La promesse de vente prévoit la possibilité d’une résolution amiable, auquel cas chacune des parties devrait la moitié des débours exposés par le notaire. Or M. [N] a manifesté par deux courriers électroniques du 27 juillet 2023 sa volonté « d’annuler » à l’amiable la vente en formant une demande de dédommagement limitée à 5000 euros, étant conscient de la bonne volonté de M. [F] [K], ce qui ressort des courriers. M. [N] s’est abstenu de présenter ces courriers électroniques dans sa requête devant le magistrat qui a rendu une ordonnance d’injonction de payer.

— En effet, M. [F] [K] a relancé à plusieurs reprises son mandataire Mapen’s courtage et a pu produire dès août 2023 les refus des banques qu’il n’avait pas réussi à obtenir de la part du courtier Mapen’s courtage.

— Au demeurant, des documents obligatoires ne lui avaient pas été remis (défaut de justificatifs de la réalisation des travaux nécessaires de réparation : facture acquittée de l’entreprise, attestation d’assurance décennale de l’entreprise et procès-verbal de réception des travaux sans réserve ; défaut de plan cadastral et de diagnostics, défaut de production du titre de propriété du vendeur, défaut de l’état descriptif de copropriété, procès-verbal d’assemblée générale des trois derniers exercices, carnet d’entretien, travaux votés) et le délai de soixante jours était trop court, de sorte qu’il était difficile d’obtenir des démarches du mandataire et des réponses des banques.

— Après trois rendez-vous au Crédit agricole, au Crédit mutuel et à la Banque postale, il a pu justifier de deux refus adressés dès le 4 août 2024 au notaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 2 juillet 2025. Après débats à l’audience du 7 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de M. [N]

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, conformément à l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, la promesse de vente stipulait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 165 000 euros, pour un taux d’intérêt maximal de 3,75 % sur 25 ans au plus, avant le 26 juin 2023. L’acte précisait qu’à défaut d’obtention d’un prêt avant le 26 juin 2023, la condition serait considérée non réalisée, et que M. [F] [K] s’engageait à justifier à première demande des démarches réalisées et que pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive, il devrait justifier de deux attestations bancaires de refus de prêt.

L’acte ajoutait que l’acquéreur était spécialement informé que conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition serait réputée réalisée si le défaut d’obtention du prêt lui était imputable et notamment s’il avait négligé d’en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles.

Il était précisé que si, dans le délai convenu, ce financement n’était pas obtenu sans qu’il y ait faute de l’acquéreur, les présentes seraient nulles et non avenues. Si au contraire, ce financement n’était pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur se réservait de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de l’obtention de dommages et intérêts.

La clause pénale stipule par ailleurs :

« La somme versée garantit l’exécution de la clause pénale est fixée à une somme forfaitaire de 10 % du prix de vente, en cas de résolution de la promesse par la faute ou la négligence de l’acquéreur.

En cas de défaillance de l’une des conditions suspensives, hors le cas de faute de l’acquéreur, cette somme sera restituée à ce dernier ».

Enfin, il était stipulé que si, par suite d’un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, il serait dû en tout état de cause pour moitié par chacune des parties au notaire en charge de la réitération de la vente par acte authentique le remboursement des débours exposés pour la demande des pièces administratives.

*

En l’espèce, il est versé aux débats un courrier électronique du 27 juillet 2023, attribué à M. [N] qui ne conteste pas en être l’auteur, adressé à M. [F] [K] et à l’agence immobilière Era. Aux termes de ce courrier, il était indiqué : « Suite à l’entretien téléphonique avec l’acquéreur, je vous propose une annulation de la vente et un dédommagement net de 5000 euros ».

Cependant, M. [F] [K] ne prétend pas avoir donné suite à cette proposition d’accord, comme l’a d’ailleurs déclaré M. [N] dans le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 21 août 2023. Le vendeur était donc libre de retirer sa proposition d’accord si celle-ci n’obtenait aucune réponse dans un délai raisonnable.

M. [F] [K] ne peut donc se prévaloir de la proposition de M. [N].

Par ailleurs, il est justifié que M. [F] [K] a eu recours à un courtier, la société Mapen’s courtage, qu’il a d’ailleurs assignée en garantie par acte du 24 avril 2025. M. [F] [K] produit un courrier électronique de ce courtier en date du 20 juin 2023 indiquant à M. [F] [K] et la société Era qu’il n’aurait pas terminé le dossier avant le 26 juin 2023, un courrier du 5 juillet 2023 indiquant qu’il aurait « du concret définitif normalement d’ici peu » et qu’il se donnait jusqu’au 15 juillet au plus pour finaliser les derniers dossiers et un courrier du 13 juillet 2023 indiquant qu’il n’avait obtenu ni offre de prêt, ni refus.

A la lecture de ces courriers électroniques, l’attitude de ce courtier, professionnel des demandes de prêt, apparaît particulièrement peu conforme à ses obligations envers M. [F] [K].

De plus, la clause relative à la conditions suspensive d’obtention d’un prêt apparaît rédigée de façon insatisfaisante.

En effet, elle prévoit d’une part que M. [F] [K] ne peut se prévaloir de la non-réalisation de la clause qu’après avoir obtenu deux attestations bancaires de refus de prêt, alors même que l’acquéreur ne saurait être tenu responsable d’un délai excessif de traitement de ses demandes de prêt par les différents établissements bancaires. Cette stipulation apparaît ainsi particulièrement maladroite.

D’autre part, il est ajouté que la condition suspensive sera réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable et notamment s’il avait négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles. Le contrat stipule également qu’il sera le contrat sera déclaré nul ou plutôt caduc si le financement n’est pas obtenu dans le délai convenu sans qu’il y ait faute de l’acquéreur, tandis que le vendeur pourra obtenir des dommages et intérêts dans le cas d’une absence de financement imputable à une carence quelconque de l’acquéreur.

Face à ces stipulations contradictoires, il convient de considérer que les parties ont eu comme commune intention d’imposer à M. [F] [K] de justifier en temps utile de démarches, directement de sa part ou par l’intermédiaire d’un mandataire, visant à obtenir le prêt litigieux aux conditions convenues auprès d’au moins deux établissements bancaires.

Si M. [F] [K] affirme qu’il ne disposait pas de certaines pièces, force est de constater que M. [N] verse aux débats une preuve de dépôt d’une lettre recommandée avec avis de réception électronique qualifiée envoyée par le notaire, comprenant les pièces évoquées par le défendeur. De plus, ce dernier ne justifie pas de les avoir réclamées et, en toute hypothèse, cette circonstance ne l’empêchait pas de former une demande de prêt.

En l’espèce, M. [F] [K] ne justifie pas du contenu de son mandat donné à la société Mapen’s courtage et ne permet donc pas au tribunal de considérer que le courtier a effectivement formé plusieurs demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse auprès de deux établissements bancaires. Les courriers électroniques flous du courtier ne donnent aucun éclaircissement à ce sujet.

Cependant, par courrier du 17 juillet 2023 avec accusé de réception non daté, le notaire a mis en demeure M. [F] [K] de présenter « au plus vite » (sic) une offre de prêt ou deux attestations bancaires de refus.

Un tel courrier, dont la date de réception n’est pas connue, avait vocation à permettre à M. [F] [K] de régulariser sa situation, étant précisé que le courrier mettant en demeure M. [F] [K] de se présenter au RV de signature de l’acte authentique, quoique daté du 2 août 2023, n’est assorti d’aucun accusé de réception.

M. [F] [K] justifie d’une attestation bancaire de refus du 31 juillet 2023 de la part du Crédit agricole pour une demande du jour même et d’une attestation bancaire de refus du 17 août 2023 de la part de la Société générale, là encore pour une demande du jour même. Compte tenu de la période estivale et des conditions rappelées dans les courriers de refus, il sera considéré que M. [F] [K] a satisfait aux exigences de la mise en demeure datée du 17 juillet 2023.

En toute hypothèse, ces deux refus permettent de considérer que l’absence d’obtention du crédit n’était pas imputable à la carence de M. [F] [K].

C’est à titre surabondant que le tribunal relève que la clause pénale, imprécise, visait les cas de résolution de la promesse par faute ou négligence de l’acquéreur, et non le cas de la non réitération par acte authentique ou de la non réalisation d’une condition suspensive par la faute de l’acquéreur. La clause relative à la condition suspensive indiquait quant à elle, pour rappel, que si ce financement n’était pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur se réservait de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de l’obtention de dommages et intérêts, sans référence à la clause pénale. Il s’ensuit qu’il appartenait donc à M. [N] de démontrer un préjudice et un lien entre l’inexécution de M. [F] [K] et ce préjudice invoqué, ce qu’il n’a pas fait.

Au regard des stipulations contractuelles confuses, de la mise en demeure datée du 17 juillet 2023 et des démarches de M. [F] [K], il convient donc de débouter M. [N] de sa demande à l’encontre du défendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas de fraude ou d’intention de nuire.

En l’espèce, M. [F] [K] obtenant gain de cause, il ne peut être reconnu de résistance abusive à son encontre.

M. [N] sera donc également débouté de sa demande à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas inéquitable, dès lors que les stipulations contradictoires de la promesse de vente ont pu induire les parties en erreur, de rejeter les demandes réciproques au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DEBOUTE M. [O] [N] de sa demande tendant à condamner M. [D] [F] [K] à lui payer la somme de 16 350 euros avec intérêts au taux légal depuis le 25 septembre 2023 et capitalisation des intérêts,

DEBOUTE M. [O] [N] de sa demande tendant à condamner M. [D] [F] [K] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens,

REJETTE les demandes réciproques au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS

Chambre 04

N° RG 24/00120 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X4W7

[O] [N]

C/

[D] [U]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.