DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

13 Octobre 2025

N° RG 23/02280 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NBDI

Code NAC : 50G

[P] [E]

C/

[X] [C]

[N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 13 octobre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 30 Juin 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [R] DARNAUD.

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Monsieur [P] [E], né le 04 Avril 1961 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Emmanuel VAUTIER, avocat plaidant au barreau de Meaux.

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [C], né le 02 Avril 1987 à [Localité 16] (TURQUIE), demeurant [Adresse 11]

Madame [N] [C], née le 22 Septembre 1988 à [Localité 15] (93), demeurant [Adresse 11]

représentés par M^e Serge BENSABAT, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Suivant deux compromis de vente signés le 13 septembre 2021, M. [P] [E] a vendu sous conditions suspensives d’obtention de prêt et de permis de construire, à M. [X] [C] et Mme [N] [C], son épouse :

— un pavillon et un terrain à bâtir à prendre sur une propriété d’une plus grande superficie située à [Adresse 19], cadastré AC [Cadastre 2], moyennant le prix de 515.000 € ;

— une maison d’habitation sur la commune de [Localité 17] [Adresse 1], cadastré AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 10], moyennant le prix de 263.500 €.

La régularisation par acte authentique était prévue pour le 14 mars 2022 au plus tard.

L’acte portant sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 8]), cadastré AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 10], stipule que :

l’acquéreur déclare vouloir signer l’acte authentique de vente du bien concomitamment à l’acte authentique de vente à [Localité 17] (Val d’Oise) [Adresse 4],les parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminantes que les actes authentiques de vente constatant la réalisation des promesses sont indissociables et interdépendants du consentement de chacune des parties,les actes authentiques de vente ne peuvent s’exécuter l’un sans l’autre, et la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives prévues dans l’un des contrats sera réputée se répercuter sur l’autre contrat.

Le 3 mai 2022, la demande de permis de construire de la parcelle sis [Adresse 5] faisait l’objet d’un rejet tacite. Le 7 juin 2022, la demande de permis de construire de la parcelle sis [Adresse 14] était refusée pour non-respect de certaines obligations du PLU.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 27 mars 2023, M. [P] [E] a fait assigner M. [X] [C] et Mme [N] [C] devant ce tribunal aux fins de les voir condamner au paiement des clauses pénales prévues aux compromis de vente.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 novembre 2024, il demande :

le rejet de toutes les demandes de M. [X] [C] et Mme [N] [C] ;la condamnation solidaire de M. [X] [C] et Mme [N] [C] à lui payer la somme de 77.850 € au titre de clauses pénales et celle de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le comportement des époux [C] montre qu’ils ne voulaient plus tenir leurs engagements ; qu’ils n’ont pas déposé de demandes de prêts (ou tout le moins n’en justifient pas) ; qu’ils n’ont pas fourni à la mairie de [Localité 17] les documents complémentaires que celle-ci leur réclamait pour traiter leur demande de permis de construire.

Il fait valoir que la mention relative à la division du terrain en deux lots figurant sur le compromis a été indiquée à titre informatif pour rassurer les acquéreurs sur la faisabilité d’une division ; qu’il revenait aux époux [C] de déposer une nouvelle déclaration de division cadastrale, compte tenu de de la caducité de celle ayant fait l’objet de la décision de non-opposition de février 2017, ou de prendre attache avec lui afin qu’il y procède.

Il souligne qu’à aucun moment en plus d’un an et demi, les époux [C] ne lui ont fait part de difficultés concernant le bornage ou la division du terrain du [Adresse 4].

Enfin, il relève que le permis de construire déposé par les époux [C] sur ledit terrain présentait une incohérence – relevée par la mairie- par rapport au projet de division en deux lots de février 2017, mentionné le compromis de vente, en ce que le projet, portant sur la construction de cinq maisons individuelles et une voirie commune, constituait un lotissement soumis à un permis d’aménager (autorisation de lotir) et non à une déclaration préalable.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2024, M. [X] [C] et Mme [N] [C] demandent au tribunal de :

A titre principal

débouter M. [P] [E] de l’intégralité de ses demandes,A titre subsidiaire,

les condamner à payer la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale,A titre reconventionnel,

condamner M. [P] [E] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de la violation de son obligation de bonne foi ; celle de 50.000 € au titre de l’application de la clause pénale ; celle de 10.000 € au titre du dépôt de garantie ; celle de 6.000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les compromis ont été signés sous les conditions suspensives et particulières d’obtention respectivement d’un prêt immobilier et d’un permis de construire pour chacun des terrains et sous la condition particulière de la division du terrain devant être obtenue par le vendeur pour la vente du [Adresse 4] ; que leur demande de permis de construire dudit terrain a tacitement été rejetée, le délai de 3 ans permettant la mise en œuvre de la division cadastrale étant forclos depuis plus de 19 mois ; que M. [P] [E] après avoir obtenu une décision de non opposition à sa déclaration préalable de division, n’a pas construit dans le délai de trois ans qui lui était imparti, ce qui a entrainé la forclusion de la décision de non opposition ; qu’il a tenté de les tromper en leur cachant cette forclusion.

Ils soutiennent que le comportement de M. [P] [E] est contraire à la bonne foi exigée pendant l’exécution d’un contrat ; qu’il les a laissé engager des frais importants ; que la défaillance de la condition suspensive relative au permis de construire du [Adresse 4] lui est imputable ; que les deux compromis étant liés, aucune défaillance de la condition particulière ne leur est imputable.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens de parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 30 juin 2025. A cette audience, le Conseil de M. [X] [C] et Mme [N] [C] ne s’est pas présenté et n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire sur le terrain sis [Adresse 5]

Les deux compromis du 13 septembre ont été signés sous les conditions suspensives et particulières d’obtention d’un prêt immobilier et d’un permis de construire pour chacun des biens immobiliers.

M. [P] [E] soutient que les conditions suspensives ont défailli par la faute de M. [X] [C] et Mme [N] [C] en ce que ces derniers ne justifient d’aucune démarche pour obtenir les prêts nécessaires au financement de leur acquisition et n’ont pas fourni à la mairie les pièces qu’elle demandait pour l’instruction de leur dossier de permis de construire du [Adresse 4].

Les époux [C] contestent que la non-réalisation des ventes leur soit imputable en faisant valoir que le compromis de vente du [Adresse 4] a été signé sous la condition particulière de la division cadastrale du terrain devant être obtenue par le vendeur ; que cette condition de division ne pouvait plus être remplie par la faute de M. [P] [E] qui a laissé expirer le délai de 3 ans permettant la mise en œuvre de la division cadastrale.

Ils se prévalent de la décision du 3 mai 2022 de rejet tacite de leur demande de permis de construire du maire de [Localité 17] motivé par le fait que les documents fournis étaient insuffisants et soutiennent que les éléments relatifs à la mise en œuvre du précédent projet de division en deux lots qui aurait dû intervenir dans un délai de trois ans de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, n’ont pu être fournis, faute de réalisation dans ce délai.

Ils exposent que les deux compromis de vente étant indissociables et la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives prévues dans l’un des contrats se répercutant sur l’autre contrat, la défaillance de la condition suspensive relative à la division du terrain du [Adresse 4], en raison de la faute du vendeur, a empêché la réitération des deux ventes par actes authentiques.

Le caractère indissociable des deux compromis et la volonté des parties de lier les deux ventes ne sont pas contestés. Il s’ensuit que la non-réalisation d’une condition suspensives prévue dans l’un ou l’autre des actes du 13 septembre 2021 était de nature à empêcher la réitération des deux ventes.

L’acte portant sur la vente du bien immobilier sis [Adresse 6]), cadastré AC [Cadastre 2] contient un chapitre intitulé CONDITIONS SUSPENSIVES comprenant un premier paragraphe relatif à la « condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit » et un second paragraphe relatif aux « autres conditions suspensives » parmi lesquelles figure l’obtention d’un permis de construire ainsi rédigée :

« la présente convention est conclue sous la condition suspensive que l’acquéreur obtienne, au plus tard le 13 janvier 2022, un permis de construire autorisant la réalisation de travaux de sortie d’insalubrité et de reconstruction.

Nature : 4 maisons mitoyennes et 1 maison individuelle, Nombre de niveau : R + 1Emprise au sol : à définir »

Il stipule que l’acquéreur s’engage à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 15 novembre 2021.

Le compromis de vente comporte également, à la suite du paragraphe sur la désignation du bien, un paragraphe intitulé CONDITION PARTICULIERE portant les mentions suivantes :

« DIVISION CADASTRALE

les parties précisent que le bien proviendra de la division en cours de la parcelle AC numéro [Cadastre 2], d’une contenance de 19 ares 78 ca, pour laquelle un document d’arpentage sera dressé préalablement à la vente, par géomètre expert,la division cadastrale sera diligentée par le vendeur,les frais de document d’arpentage seront supportés par le vendeur.Précision étant ici faite :

qu’une déclaration préalable portant division, sur la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 2], d’un terrain en deux lots dont un à bâtir, a été délivrée par la mairie de [Localité 17], le 7 février 2017 et qu’il n’a été fait aucune opposition à ladite déclaration préalable. […] ».

Il apparaît donc que les mentions relatives à la division cadastrale n’ont pas été stipulées à titre de condition suspensive mais à titre d’information sur la future parcelle provenant d’une division en cours et à titre d’engagement du vendeur de diligenter ladite division et d’en supporter les frais. Il en est de même des précisions données sur l’absence d’opposition à la déclaration préalable de division de février 2017, manifestement mentionnée à titre d’information.

Les époux [C] ne sont donc pas fondés à soutenir que le compromis a été signé sous la condition particulière de la division cadastrale du terrain devant être obtenue par le vendeur et qu’elle a défaillie, ne pouvant plus être remplie par la faute de M. [P] [E] qui a laissé expirer le délai de 3 ans permettant la mise en œuvre de la division cadastrale.

Or, outre le fait que la mention relative à la division cadastrale en cours ne constituait pas une condition suspensive de la promesse de vente, l’expiration du délai de trois ans à compter de la décision de non opposition à la déclaration préalable de division pour construire rendant caduque ladite déclaration, ne présente pas de caractère fautif, rien n’obligeant M. [P] [E] à mettre en œuvre son projet de construction et rien n’indiquant que la décision de non opposition était valable et applicable à la division prévue par les acquéreurs.

En tout état de cause, la caducité de la déclaration préalable n’empêchait aucunement les époux [C] d’en déposer une autre, le tribunal observant à cet égard que leur projet de construction (de cinq maisons avec une voirie commune), manifestement différent de celui de division en deux lots, objet de la précédente déclaration préalable de M. [P] [E], impliquait qu’ils présentent leur propre déclaration de division, le cas échéant par l’intermédiaire de leur vendeur, la mairie de [18] ayant, dans sa demande de pièces complémentaires, relevé l’incohérence entre leur projet et la déclaration préalable susvisée.

Dès lors, faute pour eux de justifier avoir repris attache avec ce dernier au cours de l’instruction de leur dossier de permis de construire (ayant notamment mis en évidence que leur projet constituait un lotissement), ils ne sont pas fondés reprocher à ce dernier de ne pas avoir diligenté la division cadastrale.

La défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire de la parcelle du [Adresse 4] relève de leur manquement fautif. En effet, outre le fait qu’ils ont déposé leur demande de permis de construire tardivement (le 14 décembre 2021) alors qu’ils s’étaient engagés à le faire avant le15 novembre 2021 dans le compromis de vente, ils n’ont pas répondu complètement à la demande de pièces complémentaires que leur a adressée la mairie, le 5 janvier 2022, et ne se sont pas non plus rapprochés de leur vendeur qu’ils n’ont pas tenu informé de difficultés posées par la division. Ils sont d’autant moins fondés à reprocher à ce dernier la caducité de sa déclaration préalable de division en deux lots que celle-ci était inappropriée à leur propre projet de construction de 5 maisons avec une voirie commune, constitutif d’un lotissement soumis à un permis d’aménagement et non à une déclaration préalable.

Le rejet tacite de leur demande de permis de construire est donc imputable à leurs propres manquements.

Le tribunal relève également qu’ils ne justifient pas non plus avoir déposé de demandes de prêts et que la demande de permis de construire du terrain sis [Adresse 7] a été rejetée pour non-respect des obligations du PLU, notamment en matière de sécurité et de salubrité publique qu’il revenait aux époux [U] de respecter.

La condition suspensive est réputée accomplie si c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement. En l’espèce, la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire sur le terrain du [Adresse 4] est imputable aux époux [C]. Il en est de même des conditions suspensives relatives à l’obtention des prêts et au permis de construire du terrain sis [Adresse 7].

Sur les clauses pénales sollicitées par M. [P] [E]

La non-réalisation de la vente est imputable à la faute des époux [C]. La faute de ces derniers est d’autant plus caractérisée que leurs projets d’achats de terrains pour les lotir montrent qu’ils sont -pour le moins- des habitués des opérations immobilières et ont nécessairement agi en connaissance de cause des risques et des préjudices que leur comportement fautif faisait courir à leur cocontractant.

Les actes du 13 septembre 2021 prévoient respectivement une clause pénale de 26.350€ pour le compromis de vente du terrain du [Adresse 7] et celle de de 51.500€ pour le compromis de vente du terrain du [Adresse 4].

Le préjudice subi par M. [P] [E] qui a vu ses deux biens immobiliers inutilement immobilisés durant plus d’an et demi, est important. Il justifie l’allocation du montant des clauses pénales prévues aux compromis dont le montant ne présente pas de caractère excessif au regard dudit préjudice. Il n’y a pas lieu d’en réduire le montant comme le demandent les époux [C].

Ces derniers seront condamnés solidairement à verser à M. [P] [E] la somme de 77.850 € au titre des clauses pénales.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [C]

Au regard de la teneur du présent jugement et des motifs ci-dessus exposés, aucune mauvaise foi ne peut être retenue à l’encontre de M. [P] [E]. Les époux [C] ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour violation par M. [P] [E] de son obligation de bonne foi. Pour les mêmes motifs, ils seront déboutés de leur demandes en condamnation de M. [P] [E] au paiement de la clause pénale.

Le paiement des clauses pénales pour leur entier montant étant de nature à indemniser suffisamment M. [P] [E] pour le préjudice qu’il a subi en raison de l’indisponibilité de son bien, il sera fait droit à la demande de restitution des dépôts de garantie formée par les époux [C], M. [P] [E] ne présentant au demeurant aucune demande au titre du dépôt de garantie.

Il sera relevé qu’aucun élément versé aux débats ne montre que M. [P] [E] a perçu les dépôts de garantie alors qu’il ressort des stipulations des actes du 13 septembre 2021 que la somme de 5.000 € a été versée à titre de dépôt de garantie et ce pour chacune des ventes (soit une somme totale de 10.000 €) par virement bancaire à la comptabilité de Maître [K], notaire à [Localité 12].

Maître [K], notaire à [Localité 12], sera autorisé à se libérer de cette somme de 10.000 € entre les mains de M. [X] [C] et Mme [N] [C], sur présentation du présent jugement.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

M. [X] [C] et Mme [N] [C] qui succombent dans la présente instance seront solidairement condamnées aux entiers dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser M. [P] [E] la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. M. [X] [C] et Mme [N] [C] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 4.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [X] [C] et Mme [N] [C] solidairement à verser à M. [P] [E] :

la somme de 77.850 € au titre des clauses pénales,la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise Maître [K], notaire à [Localité 12], à se libérer, entre les mains de M. [X] [C] et Mme [N] [C], de la somme de 10.000 € versée au titre des dépôts de garantie d’un montant de 5.000 € chacun, prévus dans les actes de vente conditionnelles du 13 septembre 2021,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [X] [C] et Mme [N] [C] solidairement aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 13 octobre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY