TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 24/00309 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DBML NAC : 72Z

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2026

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU lors des débats

Valentine LARIVIERE lors du délibéré

Débats à l’audience publique du : 20 janvier 2026

Entre

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Adresse 2], sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ORGANIGRAM, laquelle société ayant son siège [Adresse 4], à [Localité 1]

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°046 320 206

Représenté par Maître Marie-Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

La S.C.I [Adresse 5] immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°807 943 253, ayant sont siège [Adresse 6], à [Localité 1]

Représentée par Maître Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’autre part

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Adresse 5] a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] au [Adresse 7], à Ajaccio. Les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement.

La prise de possession des parties communes est intervenue le 14 septembre 2023, et le syndicat des copropriétaires a établi une liste de réserves, qu’il a notifiée à la SCI [Adresse 5].

Se plaignant de la persistance des non conformités, le syndicat des copropriétaires a, par exploit du 4 octobre 2024, assigné la SCI [Adresse 5] devant le juge des référés afin d’obtenir sa condamnation à exécuter les travaux nécessaires à leur régularisation.

Aux termes de conclusions récapitulatives, le syndicat des copropriétaires demande de :

— condamner la SCI [Adresse 5] à régulariser les non conformités correspondant aux travaux non exécutés énumérés par le procès-verbal de constat de Me [G] du 29 août 2024, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et pendant deux mois,

— subsidiairement faire droit à la demande d’expertise formulée par la SCI [Adresse 5],

— et condamner la SCI [Adresse 5] à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, que la SCI [Adresse 5] est tenue de livrer une chose conforme en qualité à ce qui a été prévu au contrat. Il fait valoir que la livraison des parties communes a fait l’objet d’un procès-verbal avec réserves du 14 septembre 2023, en présence de l’expert Monsieur [J], la SCI [Adresse 8] [Adresse 9], un représentant du cabinet d’architecte [K], du Conseil syndical et le syndic. Il ajoute que ce procès-verbal, auquel était annexée une liste de réserves, a été adressé au promoteur par courrier recommandé avec avis de réception le 10 octobre 2023. Il souligne que le procès-verbal de constat de Me [G] du 29 août 2024 n’a pas ajouté de réserves au procès-verbal de prise de possession des parties communes.

Dans ses dernières conclusions reprises à l’audience, la SCI [Adresse 5] demande de réserver les demandes du syndicat des copropriétaires, et d’ordonner une mesure d’expertise.

Elle fait notamment valoir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il existe une contestation sérieuse concernant l’étendue de ses obligations, que la liste de réserves établie par l’expert Monsieur [J] comportant 31 réserves, et les ajouts du constat de Maître [G], qui en portent le nombre à 86, montrent une inflation injustifiée de réserves, que le procès-verbal de réception doit être considéré comme nul et non avenu au motif qu’il prend également en compte des parties privatives, que les avis de Monsieur [J] et le constat de Maître [G] n’ont pas de valeur contradictoire et ne tiennent pas compte des pièces contractuelles, notamment des notices descriptives, et conclut qu’aucun accord n’a été trouvé sur une liste commune. Elle ajoute que le maître d’oeuvre a attesté la réception définitive des parties communes le 2 décembre 2024, et que les désordres d’infiltration relèvent de la garantie dommages-ouvrage et non de la responsabilité du promoteur au titre de la levée des réserves.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, et prorogée au 17 mars 2026.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesures de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce l’exécution des travaux nécessaires à la levée des réserves résultant de manière concordante du rapport de Monsieur [J], et du procès-verbal de constat de Me [G].

Cependant, comme le relève la SCI [Adresse 5], ces pièces mettent en évidence des désordres sans référence aux documents contractuels permettant de déterminer l’étendue des obligations du promoteur. L’obligation de la SCI [Adresse 5] à l’exécution de travaux n’est dans ces conditions pas suffisamment établie pour certains des désordres, qui ne relèvent pas de la reprise de malfaçons.

En outre, l’état initial des réserves ne résulte pas d’un procès-verbal contradictoire, mais d’une liste établie par Monsieur [J], mandaté par le syndicat requérant, lors de la prise de possession, en présence du maître d’oeuvre et de la SCI [Adresse 5]. La consistance et l’étendue des désordres n’est ainsi pas établie sans discussion entre les parties, qui demeurent fondées à les contester.

Ains, les obligations de la SCI [Adresse 10] et les manquements de celle-ci ne sont pas établis dans des conditions permettant en l’état de lui imposer des travaux de reprise. Il y aura lieu par conséquent de rejeter ce chef de demande, et statuant sur la demande subsidiaire, de désigner un expert.

La demande étant principalement précontentieuse les dépens demeureront à la charge de la SCI [Adresse 5], comme l’avance des frais d’expertise. Pour le même motif, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

REJETONS la demande d’exécution des travaux nécessaires à la levée des réserves visées dans l’assignation,

ORDONNONS une expertise,

DESIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 11]

Tel : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment les documents contractuels, et l’état des réserves établi par Monsieur [J] et le provès-verbal de Me [G],

— se rendre sur les lieux, [Adresse 12], à [Localité 1],

— rechercher les désordres allégués dans l’assignation et les conclusions du demandeur, et dire s’ils résultent de non conformités aux documents contracutels, en précisant s’ils concernent des parties communes ou privatives,

— déterminer à quelle date l’ensemble immobilier était livrable, et proposer une liste de réserve en distinguant parties communes et privatives,

— préciser si certaines réserves sont susceptibles d’être imputées à l’usage par les occupants,

— chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres imputables à la SCI [Adresse 5],

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

DISONS que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, et leur impartir un délai pour présenter leurs dires, dont il fixera la durée en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

DISONS que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, les frais d’expertise seront avancés à parts égales par la SCI [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], qui devront consigner la somme de 2500 euros, soit 1250 euros chacun, à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Ajaccio, dans le mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

CONDAMNONS la SCI [Adresse 5] aux dépens,

REJETONS la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président