N° RG 25/00198 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4TR

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 06 JANVIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [F] [C], né le 02 Octobre 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Copie Mme et M. [C] + grosse M^e Pinardon le 06/01/2026

Madame [T] [V] épouse [C], née le 04 Septembre 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

DÉBATS : Audience publique du 18 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 06 Janvier 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 février 2023, la SCI SALMA a donné à bail à M. [E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

La SCI SALMA a souscrit le 16 février 2023 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 24 décembre 2024, la SCI SALMA, représentée par son mandataire BROUSSE IMMOBILIER, a émis une quittance subrogative après avoir perçu la somme totale de 1 177,06 euros versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. et Mme [C] pour les mois de novembre et décembre 2024.

Le 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme et M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler dans le délai de 2 mois la somme principale de 1177,06 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés.

Le 18 mars 2025, la SCI SALMA a émis une troisième quittance subrogative après avoir perçu les sommes de 588,53 euros et 598,49 euros pour les mois de janvier et mars 2025 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers dûs par Mme et M. [C] à la somme de 2 364,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme et M. [C] devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion du logement de Mme et M. [C] , et de tous occupants de leurs chefs ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [C] au paiement de la somme de 2 364,08 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 177,06 euros, à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [C] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [C] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 18 novembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 4 758,04 euros.

Mme et M. [C] n’ont pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 6 janvier 2026.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre des locataires l’action en paiement et en résolution du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicables aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par Mme et M. [C] prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Mme et M. [C] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer, dans ce délai de 2 mois, la somme de 1 177,06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse arrêté à la date du 12 novembre 2025, auquel Mme et M. [C] n’apportent aucune contestation , que ces derniers n’ont réglé aucune somme dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire , résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme et M. [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 598,49 euros.

Si la SAS Action Logement Services a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une septième quittance subrogative en date du 16 octobre 2025 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur au titre des loyers dûs par Mme et M. [C] à la somme de 4 758,04 euros.

Il résulte du décompte en date du 12 novembre 2025 versé aux débats qu’en l’absence de tout règlement des locataires, le montant des loyers et charges dus par Mme et M. [C] s’élève à la somme de 4 758,04 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme et M. [C] à payer à la demanderesse la somme de 4 758,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 177,06 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme et M. [C] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leurs chefs avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme et M. [C] , qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 22 janvier 2025.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement Mme et M. [C] à verser à la demanderesse une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 23 mars 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 22 février 2023 entre la SCI SALMA d’une part, M. [E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] d’autre part sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par M. [E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 598,49 € (cinq-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-neuf centimes) ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] à payer à la SAS Action Logement Services cette indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement M.[E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de de 4 758,04 euros (quatre-mille-sept-cent-cinquante-huit euros et quatre centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1177,06 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M.[E] [C] et Mme [T] [V] épouse [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT