DU 07 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00129 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OESI

Code NAC : 70O

Madame [P] [R] épouse [C]

Monsieur [J] [C]

C/

Syndic. de copro. SDC DES [Adresse 13], [Adresse 1] Représenté par son Syndic de copropriété en exercice, la société FONCIA GERFRANCE dont le siège est situé [Adresse 10] à [Localité 15]

S.A.S. SEIXO PROMOTION RCS de DAX sous le numéro 434 592 606

Société SCCV SERENA RCS BAYONNE sous le numéro 814 793 964

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [R] épouse [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 14]

représentée par M^e Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118, M^e Naïma AIBOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2401

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 2] – [Localité 14]

représenté par M^e Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118, M^e Naïma AIBOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2401

DÉFENDEURS

Syndic. de copro. SDC DES [Adresse 13], [Adresse 1] Représenté par son Syndic de copropriété en exercice, la société FONCIA GERFRANCE dont le siège est situé [Adresse 10] à [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 13], [Adresse 1] – [Localité 14]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

S.A.S. SEIXO PROMOTION RCS de DAX sous le numéro 434 592 606, dont le siège social est sis [Adresse 11] – [Localité 12]

représentée par M^e Bertrand RABOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 158, M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179

Société SCCV SERENA RCS BAYONNE sous le numéro 814 793 964, dont le siège social est sis [Adresse 11] – [Localité 12]

représentée par M^e Bertrand RABOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 158, M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 07 Juillet 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du des 2 et 7 janvier 2025 [P] [R] épouse [C] et [J] [C] ont fait assigner la SCCV SERENA et la société SEIXO PROMOTION au visa notamment l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir, aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement :

— ORDONNER à la SCCV SERENA de procéder à la démolition du grillage litigieux sur la longueur jouxtant les parcelles cadastrée [Cadastre 5] et [Cadastre 8] sises [Adresse 2] et [Adresse 13] à [Localité 14] à ses frais et pour le compte de qui il appartiendra,

— CONDAMNER la SCCV SERENA à procéder à cette démolition dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard passé ce délai,

— ORDONNER à la SCCV SERENA et au Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14] de se conformer à l’Arrêté n°37/2017 du 21 mars 2017 accordant un permis de construire assorti de prescriptions,

En conséquence,

— ORDONNER à la SCCV SERENA et au Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14] de prévoir une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] de l’unité foncière sise [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14] permettant de désenclaver et de rendre accessible la parcelle [Cadastre 5] sise [Adresse 2], à [Localité 14], et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant trois mois à compter de la décision à intervenir,

— ORDONNER à la SCCV SERENA de construire, à ses frais et à titre provisoire un mur de clôture séparative de la parcelle des époux [C] comportant un accès à la servitude de passage créée,

Subsidiairement,

— ORDONNER une expertise,

— DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER solidairement la SCCV SERENA, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14], et la société SEIXO PROMOTION à verser à chacun des époux [C] la somme provisionnelle de 10.000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux,

— CONDAMNER solidairement la SCCV SERENA, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14], et la société SEIXO PROMOTION à payer, à Madame [P] [R] épouse [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la SCCV SERENA, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14], et la société SEIXO PROMOTION à payer, Monsieur [J] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la SCCV SERENA, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14], et la société SEIXO PROMOTION aux entiers dépens de l’instance,

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement la SCCV SERENA sollicite de voir:

Sur la mise hors de cause de la société SEIXO PROMOTION :

— JUGER irrecevables les demandes dirigées à I’encontre de la société SEIXO PROMOTION pour défaut de droit d’agir des époux [C],

Par conséquent,

— PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la société SEIXO PROMOTION,

Sur les demandes formulées au titre de la démolition du grillage, de la construction d’un mur de clôture séparative et de la servitude de passage :

— SE DECLARER incompétent pour statuer sur la constitution de la servitude de passage et RENVOYER les époux [C] à mieux se pourvoir au fond.

A titre subsidiaire,

REJETER toutes les demandes des époux [C] du fait de l’absence de trouble manifestement illicite,

Sur la demande formulée au titre des dommages-intérêts provisionnels :

— SE DECLARER incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts provisionnels formulée par les époux [C],

A titre subsidiaire,

— REJETER la demande des époux [C] au titre des dommages et intérêts provisionnels comme se heurtant à des contestations sérieuses,

Sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par les époux [C] et le Syndicat des Copropriétaires :

— REJETER la demande d’expertise judiciaire formulée les époux [C] et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS SERENA, dans la mesure où la mesure d’instruction sollicitée ne présente aucune utilité,

A titre subsidiaire,

— JUGER que la SCCV SERENA formule les plus expresses protestations et réserves s’agissant de la demande de désignation d’un Expert judiciaire,

— JUGER que la consignation pour frais d’expertise sera mise exclusivement à la charge des époux [C] à qui incombe la charge de la preuve de leurs prétentions, ou à tout le moins au Syndicat des copropriétaires qui a sollicité en premier une mesure d’expertise judiciaire dans ses écritures,

— JUGER que la mission susceptible d’être confiée à l’Expert judiciaire devra comporter la vérification de l’état d’enclavement de la parcelle [Cadastre 5],

En tout état de cause :

— REJETER toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCCV SERENA en ce compris les demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens,

— CONDAMNER les époux [C] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les époux [C] aux entiers dépens de l’instance,

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14] sollicite de voir :

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à référé sur les prétentions de Monsieur [J] [C] et Madame [P] [C], qui excèdent les pouvoirs du juge des référés en l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite,

RENVOYER Monsieur [J] [C] et Madame [P] [C] à mieux se pourvoir au fond,

Subsidiairement, si le juge des référés retient sa compétence,

DEBOUTER Monsieur [J] [C] et Madame [P] [C] de toutes fins,moyens et prétentions,

CONDAMNER la SCCV SERENA et la société SEIXO PROMOTION à relever et garantir indemne le SDC LE CLOS SERENA de toutes condamnations,

ORDONNER avant dire droit une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira avec mission de :

Vérifier l’état d’enclave et les possibilités de desserte de la parcelle E [Cadastre 5],

— En cas d’enclave avérée, décrire et porter sur un plan le passage le plus court et le moins dommageable pour accéder à la voie publique,

— Donner son avis sur les travaux d’aménagement à réaliser pour desservir la parcelle, évaluer leur coût et préciser éventuellement leur durée,

— Donner son avis sur le montant de l’indemnité compensant la servitude de passage due au syndicat des copropriétaires,

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au Tribunal de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis (et notamment le trouble de jouissance),

DIRE que les frais d’expertise seront supportés par Monsieur [J] [C] et Madame [P] [C],

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [J] [C] et Madame [P] [C] et la SCCV

SERENA sont condamnés à verser au SDC LE CLOS SERENA la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes tendant à voir “dire”, “juger”, “donner acte”, “déclarer”“constater”, “accueillir”, “recevoir”… ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif ;

Il apparaît que la construction litigieuse a été réalisée sous la seule maîtrise d’ouvrage de la SCCV SERENA, de sorte que la société SEIXO PROMOTION, en sa seule qualité de gérant de cette dernière, est étrangère aux faits de la cause et il y aura lieu en conséquence de la mettre hors de cause ;

Sur les demandes en principal de [P] [R] épouse [C] et [J] [C] :

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire” ;

Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite visé désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui,directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ;

En outre, le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Les demandeurs arguent d’un trouble manifestement illicite commis par la SCCV SERENA qui a, au cours de ses travaux, démoli le mur mitoyen et l’arbre sur leur propriété en procédant d’une véritable voie de fait, édifié un grillage en lieu et place d’un muret “ plein “, refusé de se soumettre à son obligation de désenclaver leur parcelle en prévoyant une servitude de passage selon les prescriptions du permis de construire obtenu alors que selon celui-ci, permis de construire P095 056 16 B0013, délivré par arrêté de Monsieur le Maire de [Localité 14] en date du 21 mars 2017, la SCCV SERENA a été autorisée à réaliser une opération de construction de 28 logements dont 15 maisons individuelles sur les parcelles cadastrées E [Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 3] et [Cadastre 4], représentant ensemble une unité foncière totale de 4124 m2, sur un terrain situé [Adresse 13] – [Adresse 1] à [Localité 14] en prévoyant le respect d’un article 3 stipulant :

« Le projet, de par sa réalisation, a pour conséquence « d’enclaver ›› et de rendre inaccessible, certaines parcelles riveraines (notamment les parcelles E [Cadastre 6]-[Cadastre 5]-[Cadastre 7]).

Le pétitionnaire aura donc l’obligation de prévoir une sen/itude de passage sur son unité

foncière (ou tout autre solution) permettant de désenclaver et de rendre accessible ces parcelles impactées directement par le projet ››.

Cependant, il convient de constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence antérieure à l’édification du grillage litigieux d’une servitude de passage à lendroit où ce grillage a été construit ;

Ils se bornent en effet, à faire valoir qu’il existait un mur à cet endroit, détruit par la SCCV SERENA ;

Il apparaît dès lors, que la réalisation du projet immobilier n’a pas eu pour effet, hors de toute contestation sérieuse, d’enclaver la parcelle des requérants, contrairement à ce qui est indiqué dans le permis de construire, puisque des dires même d'[P] [R] épouse [C] et [J] [C] ces travaux n’ont eu pour objet que de remplacer un mur par une clôture ;

En outre, il y a lieu de constater et il n’est pas contesté qu'[P] [R] épouse [C] et [J] [C] disposent d’un droit de passage sur la parcelle voisine cadastré E [Cadastre 6], de sorte qu’ils ne rapportent pas, hors de toute contestation sérieuse, la preuve de l’enclavement de leur parcelle ;

Dès lors, ils ne rapportent pas la preuve que la SCCV SERENA ne s’est pas conformée aux prescriptions du permis de construire qui se borne à prescrire que les parcelles E [Cadastre 6]-[Cadastre 5]-[Cadastre 7] ne soient pas enclavées ;

La preuve du trouble manifestement illicite découlant du non respect du permis de construire précité n’est donc pas rapportée ;

S’agissant de la demollition d’un mur mitoyen, les photographies versées aux débats par la SCCV SERENA démontrent que celui-ci était en ruine et partiellement démolli de sorte que sa demollition totale n’apparaît pas relever d’une voie de fait ;

Dès lors il y aura lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de demandes en principal d’ [P] [R] épouse [C] et [J] [C] ;

Sur la demande d’expertise :

En l’absence de preuve d’enclavement de la parcelle de [P] [R] épouse [C] et [J] [C] et alors par ailleurs, que ceux-ci bénéficient d’un droit de passage sur la parcelle voisine cadastré E [Cadastre 6] , les demandes d’expertise tendant à décrire un éventuel droit de passage est sans objet ;

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCCV SERENA et au Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Madame [P] [R] épouse [C] et [J] [C] à leur payer chacun 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire est de droit ;

Madame [P] [R] épouse [C] et Monsieur [J] [C] succombent à la procédure et seront donc condamnés aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

METTONS la société SEIXO PROMOTION hors de cause ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Madame [P] [R] épouse [C] et Monsieur [J] [C] ;

CONDAMNONS Madame [P] [R] épouse [C] et Monsieur [J] [C] à payer à la SCCV SERENA et au Syndicat des copropriétaires des [Adresse 13], [Adresse 1] à [Localité 14], la somme de 1 000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS Madame [P] [R] épouse [C] et Monsieur [J] [C] aux dépens ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 07 Juillet 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES