COUR D’APPEL DE COLMAR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

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N° RG 25/00213 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CTCA

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Minute N° 26/00116

JUGEMENT

DU 07 Avril 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], REPRES. PAR SON SYNDIC., dont le siège social est sis Société IMMOBILIERE BAUMANN – [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine VRAMMOUT, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [C] [K], demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aintzane KARNAOUKH, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,

Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,

Signé par Aintzane KARNAOUKH, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

Exposé du litige

M. [C] [K] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 6] [Adresse 7] cadastré section 1 n° [Cadastre 1].

Par une ordonnance en date du 18 juillet 2025, le juge du tribunal de proximité de Molsheim a fait droit à une demande d’injonction de payer formée par STE Syndicat de copropriétaires [Adresse 3] condamnant M. [C] [K] à payer les sommes suivantes :

2967,55 euros en principal,152,17 euros au titre des frais de procédure, 51,60 euros au titre des frais de requête.

L’ordonnance a été signifiée le 6 août 2025 par acte de commissaire de justice.

Par courrier reçu au greffe le 13 août 2025, M. [C] [K] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026.

À cette audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions reçues au greffe le 29 janvier 2026 aux termes desquelles elle demande de :

juger l’opposition irrecevable,en conséquence débouter M. [C] [K] de ses demandes,condamner M. [C] [K] à payer à la copropriété [Adresse 8] à [Localité 4] représentée par son syndic les sommes suivantes : 4 446,95 euros au 16 décembre 2025, 696 euros au titre des troisièmes et quatrièmes trimestres de l’exercice 2025-2026, assortir ces montants des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2025, 1 000 euros au titre de dommages-intérêts,condamner M. [C] [K] à payer les dépens de la procédure, en ce compris les frais de commissaire de justice déjà engagée à hauteur de 279,95 euros, ainsi que les frais à venir au titre de la signification de l’exécution de la décision à intervenir,condamner M. [C] [K] à payer à la copropriété [Adresse 8] à [Localité 4] représentée par son syndic la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la copropriété [Adresse 8] à [Localité 4] représentée par son syndic fait valoir que M. [C] [K] accumule les retards de paiement dans les charges de copropriété dont il est redevable en tant que propriétaire d’un local professionnel commercial correspondant au lot numéro 107 de la copropriété et que son courrier de mise en demeure du 2 avril 2025 est resté infructueux si bien qu’une procédure d’injonction de payer a été engagé. Elle se réfère au décompte actualisé pour demander la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 4 446,95 euros ainsi que des deux trimestres dus jusqu’au 31 juillet 2026.

En défense, M. [C] [K], à l’audience et dans son courrier reçu au tribunal le 20 novembre 2025, explique qu’il est propriétaire d’un local professionnel, que son titre de propriété comprend également une cour. Il produit un certificat établi par maître [B] [P], notaire à [Localité 4], portant sur l’ensemble immobilier acquis par M. [C] [K] le 30 mars 2017 situé à [Localité 4] [Adresse 8]. Il conteste les sommes demandées au titre des charges de copropriété au motif qu’il n’utilise pas les locaux communs, qu’il a son propre chauffage fonctionnant au moyen d’un ensemble de blocs d’électricité / climatisation installée dans la cour, et qu’il ne consomme pas d’eau chaude, son local en étant dépourvu.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

Les articles 1415 et 1416 du code de procédure civile définissent les conditions de recevabilité de l’opposition à ordonnance d’injonction de payer.

En l’espèce, les formes et les délais ont été respectés par M. [C] [K].

Son opposition est donc recevable et met à néant l’ordonnance rendue le 6 août 2025 par le tribunal de judiciaire de Saverne sous le numéro de procédure : 21-25-00046.

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En effet, en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 février 2024 approuvant les comptes pour la période 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, du 30 décembre 2024 approuvant les comptes pour la période 2023-2024, du 27 octobre 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024-2025 ainsi que le budget prévisionnel du 1er août 2025 au 31 juillet 2026.

Il résulte des débats que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte arrêté à la date du 1er novembre 2025 s’élevant à la somme totale de 4 446,95 euros.

Mais il ne produit pas les appels de fonds couvrant les différentes périodes au cours desquelles M. [C] [K] a été défaillant dans le règlement des charges de copropriété. Il ne produit pas non plus l’état de répartition des charges sur ces périodes, ni les budgets provisionnels correspondants.

En l’absence d’éléments chiffrés sur le calcul des sommes dues selon les budgets prévisionnels approuvés, l’état de répartition des charges entre les copropriétaires et les appels de fonds, le demandeur ne justifie pas de la réalité des montants dont il demande le paiement.

Au regard de ces éléments, le demandeur échoue à établir la réalité et l’étendue des charges de copropriété dont serait redevable M. [C] [K].

En conséquence, l’intégralité des demandes formées par le S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 9] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au vu de ce qui précède et conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3] est la partie perdante.

De ce fait, ce dernier est condamné aux dépens de l’instance comprenant ceux de la procédure d’injonction de payer.

La demande d’indemnité formée par le S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit sans qu’il y ait lieu de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE recevable l’opposition formée par M. [C] [K] à l’ordonnance d’injonction de payer rendu par le juge du tribunal de proximité de Molsheim le 6 août 2025 sous le n° RG 21-25-00046 ;

En conséquence, CONSTATE SA MISE À [Localité 5] et statuant à nouveau :

REJETTE l’intégralité des demandes formées par le S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 10] à l’encontre de M. [C] [K] ;

CONDAMNE le S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 3] aux dépens de l’instance, en ce compris les dépens de la procédure d’injonction de payer ;

REJETTE la demande d’indemnité formée par le S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 10] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge,