DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

20 Janvier 2025

N° RG 23/03415 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NGEA

Code NAC : 30B

[S] [P]

[A] [X]

[R] [X] épouse [O]

C/

[G] [U] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2024 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Monsieur [S] [P], né le 18 Février 1956 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [A] [X], né le 24 Février 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [X] épouse [O], née le 18 Mai 1954 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Thierry MALHERBE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [U] [Z], né le 22 janvier 1965 au Portugal demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas OUDET, avocat au barreauduvo et assistée de M^e Frédéric HOUSSAIS, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Il ressort des éléments versés aux débats qu’à une date non précisée, Monsieur [S] [P], exerçant en nom personnel à l’enseigne « Garage de la [Adresse 10] », agissant selon ses dires en qualité de mandataire des propriétaires Monsieur [I] [X] et Madame [B] [L] épouse [X], a consenti à Monsieur [G] [U] [Z], entrepreneur individuel en menuiserie, un bail verbal d’une durée indéterminée sur des locaux sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.580 €.

Au cours de l’année 2019, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a entrepris l’acquisition de la parcelle AC n° [Cadastre 8] à [Localité 9] sur laquelle sont édifiés les locaux du [Adresse 3]. Par courrier du 29 juillet 2019, l’EPFIF indiquait à Monsieur [U] [Z] qu’il souhaitait acquérir les lieux libres de toute occupation.

Par courrier du 6 septembre 2019, Monsieur [P] demandait à Monsieur [U] [Z] de libérer les lieux au plus tard le 6 mars 2020. Ce dernier lui répondait le 7 avril 2020 que son entreprise avait quitté les lieux depuis le 1er janvier 2020, mais qu’il restait encore du matériel, et que le confinement en cours ne permettait pas de prévoir une date de déménagement.

Par acte extrajudiciaire du 28 août 2020, Monsieur [S] [P], mais également Monsieur [A] [X] et Madame [R] [X] épouse [O], ont fait délivrer à Monsieur [U] [Z] un commandement de payer la somme de 53.890 € en principal, au titre de loyers impayés du mois d’octobre 2027 au mois de juillet 2020.

Par exploit du 25 janvier 2021, les consorts [E] ont fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de le voir condamner au paiement d’une provision de 61.815 €. Par ordonnance du 27 juillet 2021, après deux renvois sollicités par les demandeurs, le juge des référés a déclaré la citation caduque.

Le 16 mai 2023, les consorts [E] ont fait pratiquer une saisie conservatoire de créances entre les mains de Maître [J], notaire associé à [Localité 13], au préjudice de Monsieur [U] [Z], en garantie de la somme de 65.000 €.

Par exploit du 15 juin 2023, les consorts [E] ont fait délivrer à Monsieur [U] [Z] une assignation devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de le voir condamner au paiement de diverses sommes.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2024. L’affaire a été plaidée le 25 novembre 2024 et mise en délibéré au 20 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Monsieur [S] [P], Monsieur [A] [X] et Madame [R] [X] épouse [O] demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur [U] [Z] à leur payer la somme de 61.815 € au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 août 2020, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Le condamner à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer de 335,79 €.

Ils font valoir que Monsieur [U] [Z] ne conteste ni l’existence d’un bail verbal, ni le montant du loyer mensuel, ni son occupation des lieux, que le 11 mai 2021, il n’avait toujours pas libéré les lieux, et qu’il n’a plus réglé ses loyers depuis le mois d’octobre 2017. Ils s’opposent par ailleurs à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour abus de procédure, faisant valoir que la mesure conservatoire qu’ils ont prise était justifiée par la nécessité de préserver leur créance.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, Monsieur [G] [U] [Z] demande au tribunal de :

Débouter les demandeurs de toutes leurs demandes,Les condamner à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Les condamner à l’amende civile qu’il plaira au tribunal,Les condamner à lui verser une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais de la saisie conservatoire.

Il fait valoir qu’il n’a traité qu’avec le Garage de [Localité 15], qu’après la cessation de cette entreprise en août 2018, aucun changement de bailleur ne lui a été notifié, et qu’aucune demande de paiement de loyers ne lui a été adressée par quiconque jusqu’au commandement de payer d’août 2020. Il soutient qu’il a quitté les lieux le 1er janvier 2020, puisqu’il a pris un nouveau bail à [Localité 12] pour son activité à compter de cette date. Il estime enfin qu’il est victime d’un abus de procédure de la part des demandeurs, et qu’il est bien fondé à solliciter des dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 29 mars 2024 et 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 1714 du code civil dispose qu’on peut louer, ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les bien ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Il est de principe que la preuve d’un bail verbal peut être établie par tout moyen dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution.

Par ailleurs, aucune disposition du code de commerce ne subordonne l’application du statut des baux commerciaux à la signature d’un écrit, même si la raison commande d’établir un bail commercial par écrit, aux fins d’établir sans contestation les droits et obligations des parties.

En l’espèce, la preuve de l’existence d’un bail verbal est établie par la reconnaissance par Monsieur [U] [Z] de l’occupation des locaux du [Adresse 5], et la justification du paiement d’un loyer mensuel de 1.580 € pendant plusieurs années.

Il résulte de l’attestation établie le 8 décembre 2020 par Maître [J], notaire associé à [Localité 16] que les propriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] étaient, jusqu’à leur décès en 2017, Madame [B] [L] épouse [X] et Monsieur [I] [X], et qu’à la suite de leur décès, leurs héritiers respectifs, Monsieur [S] [P] d’une part, Madame [R] [X] épouse [O] et Monsieur [A] [X] d’autre part, en sont devenus propriétaires indivis.

Compte tenu du caractère verbal du bail, il n’est guère aisé de déterminer qui l’a consenti. Toujours est-il que les quittances adressées à Monsieur [U] [Z] comportent toutes le tampon du « Garage de la Bechère », qui n’est autre que le nom commercial de Monsieur [S] [P], fils unique de Madame [B] [L] de son premier mariage avec Monsieur [D] [P], qui se présente comme « le propriétaire » dans son courrier du 6 septembre 2019 et comme le « mandataire » des propriétaires dans ses dernières conclusions. Il est donc vraisemblable que Monsieur [U] [Z] n’ait eu de contact qu’avec Monsieur [P], et n’ait jamais entendu parler de Monsieur et Madame [X].

Quoi qu’il en soit, les consorts [E] viennent bien aux droits de Monsieur et Madame [X].

Sur la dette locative

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les demandeurs sollicitent, au titre de l’arriéré de loyers, la somme de 61.815 €correspondant aux loyers du mois d’octobre 2017 au mois de décembre 2020 inclus.

Monsieur [U] [Z] justifie du paiement des loyers jusqu’au mois de septembre 2017, et reconnaît qu’il a cessé ses règlements en l’absence d’appel de loyers. Toutefois, l’étendue des obligations du locataire dans le temps envers les demandeurs apparaît incertaine. Dans leurs écritures, ils indiquent avoir vendu les lieux loués à l’EPFIF le 11 mai 2021, mais n’en apportent aucune justification. Cette carence est d’autant plus gênante que dans son courrier du 29 juillet 2019, l’EPFIF évoque une date d’acquisition courant septembre 2019, et que dans son courrier du 6 septembre 2019, Monsieur [P] demande de libérer les lieux au plus tard le 6 mars 2020.

Il apparaît donc nécessaire, avant dire droit sur le montant des loyers dus, d’ordonner la réouverture des débats, et de faire injonction aux demandeurs de produire l’acte d’acquisition par l’EPFIF des locaux du [Adresse 5].

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Avant dire droit ,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 octobre 2024 et la réouverture des débats ;

Ordonne à Monsieur [S] [P], Monsieur [A] [X] et Madame [R] [X] épouse [O] de communiquer l’acte d’acquisition par l’EPFIF des biens immobiliers sis [Adresse 5] ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 6 mars 2025 à 9 h 30 pour clôture, et à l’audience de plaidoirie du lundi 10 mars 2025 à 14 heures ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Réserve les dépens.

Ainsi jugé le 20 janvier 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY