TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme et M. [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Mme et M. [S], Société LTD [S],

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07130 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ7N

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDEURS

Madame [N], [Y], [B] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 1] (THAILANDE)

représentée par Maître Stéphanie THIERRY-LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFROY, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : #43

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 2] (CUBA)

représenté par Maître Stéphanie THIERRY-LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFROY, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : #43

DÉFENDEURS

Société LTD [S], dont le siège social est sis [Adresse 3] (ROYAUME-UNI)

non comparante, ni représentée

Madame [P], [Y] [S] née [E], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Caution

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 5] -

non comparant, ni représenté

Caution

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

Décision du 17 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07130 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQ7N

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location meublé des 28 et 30 mars 2025, M. [W] [K] et Mme [N] [K] ont donné à bail à la société LTD [S] un appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.950 € charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 9.400 €.

Par actes sous signature privée du 28 mars 2025, M. [I] [S] et Mme [P] [E] épouse [S], gérants de la société LTD [S], se sont portés cautions de la société LTD [S] dans la limite de la somme de 56.400 € chacun.

Accusant la société LTD [S] de procéder à de la sous-location illicite, M. [W] [K] et Mme [N] [K] ont, par actes de commissaire de justice des 1er juillet 2025 et 9 juillet 2025, assigné la société LTD [S], M. [I] [S] et Mme [P] [E] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location,

— ordonner l’expulsion de la société LTD [S],

— condamner solidairement la société LTD [S], M. [I] [S] et Mme [P] [E] à rembourser la somme de 61.000 € à M. [W] [K] et Mme [N] [K] au titre des loyers perçus illicitement,

— condamner solidairement la société LTD [S], M. [I] [S] et Mme [P] [E] à payer la somme de 5.000 € à M. [W] [K] et Mme [N] [K] à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement la société LTD [S], M. [I] [S] et Mme [P] [E] aux dépens, y compris les frais de constat d’huissier (968 €),

— condamner solidairement la société LTD [S], M. [I] [S] et Mme [P] [E] à payer la somme de 2.500 € à M. [W] [K] et Mme [N] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 5 décembre 2025, M. [W] [K] et Mme [N] [K], représentés par leur conseil, ont abandonné leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion en raison du départ des lieux de la société LTD [S] le 29 août 2025. Ils ont maintenu leurs autres demandes.

S’agissant des demandes reconventionnelles, ils ont sollicité le rejet de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de la demande de remboursement des travaux. Ils ont reconnu avoir perçu un loyer entier au mois d’août 2025 et ne pas avoir restitué le dépôt de garantie.

Au soutien de leurs demandes, M. [W] [K] et Mme [N] [K] ont expliqué avoir été destinataires de plaintes des voisins dénonçant des occupants différents de leur appartement, avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat d’huissier qui démontrent que le bien est sous-loué et avoir trouvé une annonce de location de leur bien sur le site Airbnb au prix de 1.000 € la nuit.

Mme [P] [E] et la société LTD [S], représentée par sa gérante Mme [P] [E], ont demandé :

— le rejet de toutes les demandes de M. [W] [K] et Mme [N] [K],

— le remboursement de travaux à hauteur de 207,90 €,

— le paiement de la somme de 10.340 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie avec intérêts de retard,

— la restitution de la somme de 319,35 € correspondant au trop-perçu de loyer entre le 29 août 2025 et le 31 août 2025,

-2.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— la condamnation de M. [W] [K] et Mme [N] [K] aux dépens.

Mme [P] [E] a nié toute sous-location du bien sur le site Airbnb. Elle a expliqué qu’elle et son époux étaient propriétaires de plusieurs biens immobiliers à [Localité 1] et qu’ils les louaient sur Airbnb mais que le logement de M. [W] [K] et Mme [N] [K] avait seulement servi de vitrine pour leurs annonces (prise de photos avec autorisation des bailleurs) et qu’ils habitaient personnellement les lieux. Elle a affirmé que les allées et venues s’expliquaient par le fait qu’ils accueillaient régulièrement des proches chez eux et qu’ils avaient une femme de ménage. Selon elle, les commentaires des clients sur Airbnb ne sont pas en lien avec le logement de M. [W] [K] et Mme [N] [K].

Elle ajoute qu’ils ont avancé une somme de 207,90 € pour des travaux d’électricité rendus nécessaire à la suite d’un dégât des eaux causé par un voisin et que cette somme n’a pas été remboursée par les bailleurs qui, eux, auraient été remboursés par leur assureur.

Elle indique que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué et qu’ils ont payé le mois d’août 2025 en intégralité alors qu’ils ont quitté les lieux le 29 août 2025.

M. [I] [S], cité à étude par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce car le preneur est une personne morale (la société LTD [S]). Le contrat de location des 28 et 30 mars 2025 conclu entre M. [W] [K] et Mme [N] [K] et la société LTD [S] est donc régi par ses stipulations et par le droit commun du contrat de louage (articles 1708 et suivants du code civil).

Sur la demande de remboursement des loyers perçus illicitement

Le contrat de location des 28 et mars 2025 comporte une clause selon laquelle le locataire est tenu d'« occuper personnellement les lieux loués ; ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

Conformément aux articles 546 et 547 du code civil, les loyers et sous-loyers d’un bien immobilier sont considérés comme des fruits civils appartenant par accession au propriétaire du bien.

En l’espèce, M. [W] [K] et Mme [N] [K] affirment que la société LTD [S] a sous-loué leur bien sur le site Airbnb sans leur accord et réclament par conséquent le remboursement des loyers perçus illicitement. Mme [P] [E] et la société LTD [S] nient toute sous-location illicite de cet appartement.

Les demandeurs versent au soutien de leur demande deux procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice les 15 mai 2025 et 22 mai 2025 qui reproduisent une annonce de location saisonnière d’appartement sur le site Airbnb (« [Localité 3] des prés – [Localité 4] ») à 1.000 € la nuit et sur le site Vrbo (« A subtle luxury retreat on [Adresse 7], moments from La Seine and Musée d'[Localité 4] ») à 2566 $ CA la nuit.

Or, si les photos de ces annonces correspondent bien à l’appartement de M. [W] [K] et Mme [N] [K], comme l’a reconnu Mme [P] [E] à l’audience, il convient de relever qu’aucune de ces annonces ne comporte de commentaire/avis/évaluation. Les commentaires (313 sur Airbnb et 25 sur Vrbo) retranscrits dans les procès-verbaux de constat se rapportent à l’hôte et non à l’appartement. Certains commentaires ne semblent en outre pas faire référence au bien de M. [W] [K] et Mme [N] [K] puisqu’ils évoquent un logement sans ascenseur ou encore un logement au 6ème étage, alors que l’appartement litigieux est situé au 3ème étage avec ascenseur. Ainsi, l’explication de Mme [P] [E] à l’audience selon laquelle sa société serait propriétaire de plusieurs logements à [Localité 1] qu’elle louerait sur Airbnb et que les photos de l’appartement litigieux serviraient de simple vitrine permet d’expliquer l’existence de ces commentaires sans les rattacher au bien de M. [W] [K] et Mme [N] [K].

Par ailleurs, les défendeurs versent aux débats le relevé de leurs locations Airbnb du 1er avril 2025 au 29 août 2025 (durée du bail) qui indique qu’aucune nuit pour ce logement n’a été réservée (relevé en lien avec l’annonce Airbnb visée dans le procès-verbal de constat).

Les demandeurs versent également aux débats une attestation de M. [M] [G], représentant du conseil syndical de l’immeuble, qui témoigne avoir observé des va-et-vient de personnes étrangères à l’immeuble avec des valises, parfois avec un accent étranger, recherchant les codes d’accès sur leur portable et parfois accompagnés d’enfants, ainsi que la présence de sacs de linge marqués « Elis » dans le hall d’entrée. Il ajoute que, lors d’une visite de l’appartement pour des questions de copropriété, il a constaté la présence de verrous posés sur tous les placards de rangement.

Si cette attestation est édifiante et permet de douter sérieusement de la bonne foi des défendeurs, elle reste insuffisante à elle seule à rapporter la preuve d’un manquement grave de ses obligations par la locataire par une sous-location non autorisée répétée et lucrative et encore moins la preuve de la perception de sous-loyers et de leur montant.

Dans ces conditions, la demande de M. [W] [K] et Mme [N] [K], sur lesquels repose la charge de la preuve, de remboursement des loyers perçus illicitement ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, comme exposé ci-dessus, la faute de la locataire dans l’exécution de ses obligations n’est pas suffisamment rapportée. En outre, les demandeurs ne motivent pas spécialement leur demande de dommages-intérêts et n’expliquent pas en quoi consiste le préjudice dont ils demandent réparation sur ce fondement.

M. [W] [K] et Mme [N] [K] seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande de remboursement des travaux

Aux termes de l’article 1302, alinéa 1er, du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, les défendeurs demandent le remboursement de travaux suite à un dégât des eaux dont ils auraient avancé le paiement et pour lequel les propriétaires auraient été indemnisés par leur assureur.

Or, à l’exception d’une facture du 17 juillet 2025 de la société BATI-RENOV MULTISERVICES pour un montant de 207,90 €, les défendeurs n’apportent aucun élément sur le dégât des eaux, les travaux et la manière dont ces travaux ont été pris en charge. Aucun élément ne permet de rattacher ce paiement aux bailleurs.

Mme [P] [E] et la société LTD [S] seront donc déboutées de leur demande.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Le bail des 28 et 30 mars 2025 stipule que le dépôt de garantie « est restitué au locataire en fin de jouissance, dans le mois suivant la restitution des clés […] A titre de clause pénale, à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois, le solde restant dû après arrêté des comptes produira intérêts au taux légal au profit du locataire.»

En l’espèce, à l’entrée dans les lieux, la locataire a versé aux bailleurs un dépôt de garantie de 9.400 €, correspondant à deux mois de loyer hors charges. L’état des lieux de sortie a été dressé le 29 août 2025 et il est conforme à l’état des lieux d’entrée et ne fait état d’aucune dégradation particulière.

S’agissant des intérêts de retard de 10 % réclamés par les défendeurs, ces derniers se fondent sur l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Or, comme rappelé ci-dessus, le bail n’est pas régi par cette loi. Seuls les intérêts au taux légal à compter du mois suivant la restitution des clés seront donc appliqués, conformément aux stipulations du bail.

Par conséquent, M. [W] [K] et Mme [N] [K] seront condamnés à rembourser à la société LTD [S] la somme de 9.400 € à titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025.

Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyer

Aux termes de l’article 1302, alinéa 1er, du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie date du 29 août 2025. Les bailleurs ne nient pas avoir perçu le paiement d’un loyer intégral pour le mois d’août 2025, soit deux jours non dus (30 et 31 août 2025).

M. [W] [K] et Mme [N] [K] seront donc condamnés à rembourser à la société LTD [S] la somme de 319,35 € à titre de trop-perçu de loyer du mois d’août 2025 (4.950 € /31 jours x 2 jours).

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, même si les demandeurs succombent à la présente instance, leur action n’est pas abusive en ce qu’il est admis que certains éléments leur ont légitimement permis de soupçonner une sous-location illicite et de douter de la bonne foi de la locataire.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts des défendeurs pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [K] et Mme [N] [K], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

La demande de M. [W] [K] et Mme [N] [K] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que M. [W] [K] et Mme [N] [K] ont abandonné leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion,

DÉBOUTE M. [W] [K] et Mme [N] [K] de leur demande de remboursement des loyers perçus illicitement,

DÉBOUTE M. [W] [K] et Mme [N] [K] de leur demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE la société LTD [S] et Mme [P] [E] épouse [S] de leur demande de remboursement des travaux,

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [N] [K] à rembourser à la société LTD [S] la somme de 9.400 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025,

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [N] [K] à restituer à la société LTD [S] la somme de 319,35 € au titre du trop-perçu du loyer au mois d’août 2025,

DÉBOUTE la société LTD [S] et Mme [P] [E] épouse [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [W] [K] et Mme [N] [K] aux dépens,

DÉBOUTE M. [W] [K] et Mme [N] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 février 2026

la greffière la Présidente