DU 10 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00485 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLHO

Code NAC : 30Z

S.A.S. ANABAS DIVISION SECURITE pris en la personne de son PDG M [U] [Y]

C/

S.D.C. LES TOURELLES représenté par son syndic, la société VERTFONCIE immatriculée au RCS DE [Localité 6] sous le numéro RCS [Localité 6] 503 024 572 000 45 ayant son siège social [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. ANABAS DIVISION SECURITE pris en la personne de son PDG M [U] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maria-fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80, M^e Roxane SALAS, avocat au barreau de MONTLUCON

DÉFENDEUR

S.D.C. LES TOURELLES représenté par son syndic, la société VERTFONCIE immatriculée au RCS DE [Localité 6] sous le numéro RCS [Localité 6] 503 024 572 000 45 ayant son siège social [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 et de M^e Eric SIMONNET Avocat au barreau de Paris

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Débats tenus à l’audience du : 15 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 10 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date des 11, 14, 23 et 28 avril 2025 la société ANABAS DIVISION SECURITE a fait assigner le syndicat des copropriétaires LES TOURELLES, pris en la personne de son syndic de copropriété, la société par actions simplifiée EMETH GESTION, aux fins de voir :

— ORDONNER la suspension provisoire du paiement des charges locatives,

— ORDONNER le séquestre en CARPA des loyers,

— CONDAMNER le Syndicat de copropriétaire LES TOURELLES à payer à la SAS ANABAS la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER le Syndicat de copropriétaire LES TOURELLES aux dépens,

Et ce, au motif que la bailleur n’a pas effectué un inventaire limitatif et précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail en vertu de la loi Pinel de 2014 et en raison de l’inexistence d’un contrat de bail fondant de nouvelles charges locatives ;

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement le syndicat des copropriétaires LES TOURELLES sollicite de voir :

— DIRE n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence plusieurs contestations sérieuses et, enconséquence ;

— DEBOUTER la société ANABAS DIVISION SECURITE de l’ensemble de ses demandes,fins et conclusions ;

Et, à titre reconventionnel,

— CONDAMNER par provision la société ANABAS DIVISION SECURITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’irnmeuble RESIDENCE [4] sis à [Adresse 9], la somme de 18.907,20 euros au titre des arriérés de loyers au ler juillet 2025 ;

— CONDAMNER par provision la société ANABAS DIVISION SECURITE à payer ausyndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Adresse 5] sis à [Adresse 9], la somme de 3.951,20 euros au titre de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’exercice 2024 ;

— CONDAMNER par provision la société ANABAS DIVISION SECURITE à payer au syndicat des copropriétaires de Pimmeuble RESIDENCE [Adresse 5] sis à [Adresse 9], la somme de 2.285,84 euros en applicationde la clause pénale stipulée au bail ;

— CONDAMNER la société ANABAS DIVISION SECURITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [4] sis à [Adresse 9], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 duCode de procédure civile ;

— CONDAMNER la société ANABAS DIVISION SECURITE aux entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer pour un montant de 287,84 euros ;

Le Syndicat des Copropriétaires fait valoir que la SAS ANABAS ne justifie pas de l’urgence alléguée ;

Il observe que les loyers dus ne sont pas contestés mais que cependant la SAS ANABAS a cessé de payer ces loyers pour un montant de 18 907,20 euros ;

Il soutient par ailleurs, que le bail initial conclu le 19 décembre 2005 met à la charge de la société preneuse le paiment de charges, impôts, taxes et redevances divers dont il demande le paiement ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile qui apparaît applicable aux faits de l’espèce : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire” ;

Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite visé désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui,directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ;

En outre, le juge des référés est le juge de l’évidence ;

En l’espèce, la SAS ANABAS a conclu un bail commercial avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] en date du 1 er mars 2006 ;

Ce bail a été renouvelé le 28 février 2015 jusqu’au 28 février 2024 et il apparaît qu’il a été tacitement renouvelé ;

Par courrier en date du 18 juin 2024 le syndic a informé la SAS ANABAS qu’une assemblée générale s’était réunie et avait voté la transformation de la partie commune objet du bail en lot de copropriété avec imputation des charges correspondant aux tantièmes y afférant ;

Or, il apparaît que ce changement est susceptible d’entraîner une augmentation des charges qui ne résulte pas de l’inventaire annéxé au bail précité du 28 février 2015, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des charges dues par la société ANABAS DIVISION SECURITE ;

Il apparaît surtout, que les conditions du bail en cours ont été modifiées et ne sont plus celles du bail renouvelé par tacite prolongation , le local loué n’étant plus désormais une partie commune mais étant devenue un lot de copropriété de sorte que la résolution du bail est susceptible d’être prononcée ;

Au demeurant, la société ANABAS DIVISION SECURITE justifie avoir introduit une action devant le juge du fond en ce sens afin notamment de voir ordonner la résiliation du bail commercial à compter du 28 février 2024 et de voir rembourser les charges payées postérieurement à cette date notamment sur le fondement de l’article 1217 du code civil qui dispose que :

“La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.” ;

Dès lors, il apparaît qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité de ce bail renouvelé;

La société ANABAS DIVISION SECURITE justifie donc ses demandes et il y aura lieu d’y faire droit dans les termes du dispositif ;

En raison de la présente motivation, les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires LES TOURELLES qui reposent sur un bail dont l’existence est contestée et qui se heurtent donc à une contestation sérieuse sont devenues sans objet ;

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société ANABAS DIVISION SECURITE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu en conséquence de rejeter sa demande à ce titre ;

L’exécution provisoire est de droit ;

Le syndicat des copropriétaires LES TOURELLES succombe à la procédure et sera donc condamné aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

ORDONNONS la suspension provisoire du paiement des charges locatives par la société ANABAS DIVISION SECURITE ;

ORDONNONS le séquestre en CARPA des loyers dus par la société ANABAS DIVISION SECURITE ;

DISONS que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires LES TOURELLES sont devenues sans objet ;

REJETONS la demande de la société ANABAS DIVISION SECURITE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires LES TOURELLES aux dépens ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 10 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES