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JUGEMENT DU : 06 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00127 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFF5

AFFAIRE : [H] [J], [P] [J] NEE [W] C/ [N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST ETIENNE

Service de la procédure accélérée au fond

JUGEMENT RENDU SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [J]

né le 04 Septembre 1940 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Madame [P] [W] épouse [J]

née le 26 Octobre 1940 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

Madame [N] [C]

née le 12 Décembre 1972 à [Localité 17], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 06 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Juge : 06 Mars 2025

Décision : Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, contradictoire et en 1er ressort,

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EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [J] et son épouse Mme [P] [W] sont propriétaires d’une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 14]. Leur voisine, Mme [N] [C], est également propriétaire d’une maison construite sur la même parcelle [Cadastre 8] section A du cadastre, devenue [Cadastre 11].

La parcelle a été mise en copropriété par acte du 7 juillet 1970.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2024, les époux [J] ont fait assigner Mme [N] [C] devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, afin de voir, à titre principal :

— Ordonner la scission de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3],

— Ordonner la dissolution du syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13] [Adresse 19],

— Ordonner le partage de la parcelle cadastrée sous le n°[Cadastre 5] de la section AB de la commune de [Localité 14],

— Dire que les deux parcelles issues de la parcelle [Cadastre 5] seront désormais cadastrées AB [Cadastre 7] et AB [Cadastre 6],

— Attribuer aux époux [J] la parcelle AB [Cadastre 7], d’une surface de 3 357 m², et à Mme [N] [C] la parcelle [Cadastre 10] [Cadastre 6], d’une surface de 3 643 m²,

— Ordonner la publication du jugement,

— Mandater l’étude de Maître [V], Notaire à [Localité 16] pour procéder aux formalités de publication au fichier immobilier de [Localité 16], au cadastre et plus généralement à toutes formalités utiles à l’attribution desdites parcelles à M. et Mme [J] et à Mme [N] [C],

— Condamner Mme [N] [C] à signer le projet d’acte de partage/scission établi par Maître [O] [V] portant, d’une part, annulation de l’état descriptif de division, et, d’autre part, annulation de la création des lots visés dans cet état descriptif, enfin, partage de la parcelle de terrain avec création de deux parcelles AB [Cadastre 6] et [Cadastre 7], suivant plan de division dressé par le cabinet De [I], de voir assortir condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et que le juge se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de Mme [N] [C] à leur payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice. En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par décision du 11 juillet 2024, une mesure de médiation a été ordonnée, et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2024.

Après plusieurs renvois accordés à la demande des parties afin de leur permettre l’échange de pièces et conclusions, l’affaire a été retenue à l’audience du

06 février 2025.

Les époux [J] exposent que :

— Sur le plan matériel, les terrains sont bien distincts, les deux maisons indépendantes, et les deux biens immobiliers sont utilisés par leurs propriétaires comme s’ils n’avaient aucun lien juridique entre eux,

— Mme [C] a donné son accord et un rendez-vous pour régulariser l’acte notarié a été fixé en mars 2022, puis décalé en juillet 2022, puis en septembre 2022, puis en octobre 2022, suite à des discussions sur la valorisation des biens, qui ont augmenté les frais liés à l’acte, que Mme [C] ne pouvait pas assumer,

— Après avoir fait intervenir son notaire, Mme [C] n’a plus donné signe de vie,

— Ils souhaitent vendre leur bien et une proposition d’achat leur a été faite.

Mme [N] [C] sollicite de voir débouter les consorts [J], demande qu’ils soient condamnés à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, ainsi que la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens. Elle demande également que l’exécution provisoire soit suspendue.

Elle expose que les consorts [J] lui adressent des demandes pour sortir du régime de la copropriété depuis 2010, sans en faire la demande dans le cadre d’une assemblée générale ; qu’elle n’a jamais été totalement opposée à la sortie du régime de la copropriété horizontale, mais que les conditions proposées par les époux [J] ne lui conviennent pas ; et qu’elle rencontre de graves problèmes de santé qui ne lui permettent pas d’avancer sur la question. De plus, elle indique qu’une hypothèque sur sa maison l’empêche de procéder à la scission.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 28 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

«  I. – Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; (…)

II. – Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. ".

L’article 29-8 de la même loi dispose que :

«  I. – Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe et sur demande de l’administrateur provisoire :

1o La constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ;

2o La division du syndicat. (…)

A l’appui de ces demandes, l’administrateur provisoire établit un rapport faisant état de l’avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d’un syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des

nouveaux syndicats, dresse un état des créances et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes définis au II de l’article 28.

L’administrateur provisoire établit, concomitamment à l’état des créances et des dettes, un plan d’apurement des dettes transmises pour chacun des syndicats créés par la division. Ce plan est validé et s’impose aux syndicats issus de la division, qui le mettent en œuvre selon les modalités définies à l’article 29-5.

La répartition validée des dettes entre les syndicats est notifiée individuellement à chacun des créanciers connus du syndicat initial ".

Selon l’article 41-17 de la même loi, par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, soit les décisions prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires, comme pour la division (…), peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Enfin, l’article 41-22 du même texte, qui s’applique aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi ».

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…)

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En l’espèce, dans un courrier daté du 18 janvier 2021, les deux parties indiquent au notaire qu’ils sont d’accord pour sortir à l’amiable de la copropriété, ce courrier est signé tant des époux [J] que de Mme [N] [C].

Cette dernière a réitéré cet accord de principe par courriels des 21 et 30 octobre 2021 précisant même vouloir finaliser la scission avant la fin de l’année, les 24 janvier 2022, 17 mars 2022, 11 avril 2022, 16 mai 2022 et courriers des 14 février 2023 et 16 mars 2023. Dans ses conclusions n°3, Mme [N] [C] indique qu’elle « n’a jamais été totalement opposée à cette sortie du régime de la copropriété horizontale », et qu’elle « n’a jamais été totalement opposée à cette scission ».

Un projet de partage a été rédigé par le notaire Maître [O] [V] tenant compte des remarques de Mme [N] [C] sur une valorisation plus importante des tènements, augmentant les émoluments d’acte du notaire et la contribution de sécurité immobilière.

Il résulte des échanges en 2021, confirmé par courriel du 24 janvier 2022 que Mme [N] [C] a manifesté son accord au partage des frais notariés pour la scission. Elle a maintenu cet accord en dépit de la proposition faite par les époux [J] de prendre en charge la totalité des frais.

Elle ne peut invoquer des difficultés financières pour reporter la scission, comme elle l’a fait en 2022, compte tenu de l’engagement des époux [J] à régler au besoin le coût de la scission et de son accord réitéré pour un partage des frais de scission en dépit de cet engagement qui lui est favorable.

Il est ainsi établi la preuve d’un accord des deux parties tant sur le principe de la scission, que sur les conditions financières et modalités de l’opération.

Mme [N] [C] invoque l’hypothèque inscrite qui empêche la scission jusqu’à sa levée mais il résulte de la fiche de renseignements sommaires versées aux débats par la défenderesse que l’hypothèque n’est prise que sur son lot, le lot numéro 2, au sein de l’ensemble immobilier constituant le lot n°7 du lotissement [Adresse 15]. Dès lors l’hypothèque sur le seul le lot privatif de Mme [N] [C] et non sur l’ensemble de la copropriété, ne constitue pas un obstacle à la scission de la copropriété.

L’urgence et l’intérêt commun sont caractérisés par l’âge des demandeurs qui souhaitent vendre leur propriété pour se rapprocher de leurs enfants, l’ancienneté de l’accord intervenu entre les parties, accord favorable aux deux parties, et les démarches de vente entamées par les demandeurs caractérisées par une offre d’acquisition et empêchées par le maintien en copropriété des maisons, pourtant parfaitement indépendantes.

Par conséquent il convient de faire droit aux demandes à titre principal des époux [J].

Mme [N] [C], qui succombe, est condamnée aux dépens et à payer aux époux [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE la scission de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2] et la dissolution du syndicat des copropriétaires de cet immeuble,

ORDONNE le partage de la parcelle cadastrée sous le n°[Cadastre 5] de la section AB de la commune de [Localité 14] en deux parcelles, l’une section AB n° [Cadastre 7] d’une surface de 3,357 m2 attribuée à M. [B] [J] et son épouse Mme [P] [W], et l’autre section AB n° [Cadastre 6] d’une surface de 3,643 m2 attribuée à Mme [N] [C],

ORDONNE à Mme [N] [C], ou à toute personne désignée par elle dans le cadre d’une procuration, de signer le projet d’acte de partage/scission établi par Maître [O] [V] portant, d’une part, annulation de l’état descriptif de division, et, d’autre part, annulation de la création des lots visés dans cet état descriptif, enfin, partage de la parcelle de terrain avec création de deux parcelles AB [Cadastre 6] et [Cadastre 7], suivant plan de division dressé par le cabinet De [I], et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, puis passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

ORDONNE la publication du jugement,

DIT que Me [O] [V], notaire à [Localité 16] est chargé d’effectuer toutes les formalités de publication au fichier immobilier et toutes celles utiles à l’attribution des parcelles aux époux [J] et à Mme [N] [C],

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer à M. [B] [J] et son épouse Mme [P] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [C] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

Maître Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON

Copie :

M^e Charlotte FARIZON

Dossier

Le 06 Mars 2025