PREMIERE CHAMBRE

06 Mai 2025

N° RG 24/03534 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N24S

Code NAC : 72A

S.D.C. HOTEL DE FRANCE

C/

[I] [C], [P] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 06 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 11 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [C], né le 16 mai 1977 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [P] [C], née le 24 avril 1979 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 4], défaillante

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Par acte d’huissier en date du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia LVM SAS a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  19 633,90 € au titre des charges de copropriété impayée, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022, outre 391,97 € au titre des frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 14 novembre a fixé l’affaire au 11 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 1 et 190, la copie d’un acte notarié du 10 décembre 2019,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 15 mai 2023, ayant régulière-ment approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé, une ordonnance de désistement de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise du 18 février 2021,

— le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,

— une sommation de payer les charges du 20 juin 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 11338,87 euros, des lettres de mise en demeure des 7 novembre 2022,7 février et 1er mars 2023 sans accusé de réception.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 19633,90 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 272,60 euros correspondant à une deux mises en demeure et aux frais de commandement de payer, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément aux dispositions du règlement de copropriété, la somme de 19 906,50 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 11 338,87 euros et à compter du 21 juin 2024 pour le surplus, les mises en demeure produites n’étant pas accompagnées d’un accusé de réception.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant précisé qu’une procédure a déjà été diligentée à leur encontre ayant donné lieu à une ordonnance de désistement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] à verser in solidum la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z], qui succombent supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sis [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  19 906,50 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 11 338,87 euros et à compter du 21 juin 2024 pour le surplus,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343 -2 du Code civil ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [C] et Madame [K] [C] née [Z] aux dépens.

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 06 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS