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COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute : 25/171

N° RG 25/00024 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMFJ

Copies certifiées conformes délivrées le :

— à M. [N] [G] et Mme [C] [H] épouse [G] par LS

— à M^e Sébastien REY par case palais

— au dossier

Copie exécutoire délivrée le :

— à M^e REY case palais

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

A l’audience publique du 16 Avril 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Pauline MENANTEAU, Greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Madame [B] [K] [F] épouse [I]

23 avenue Alphonse de Neuville

92380 GARCHES

Représentée par M^e Sébastien REY, substitué par M^e OUILLEAU avocats au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [J] [E] [G]

Madame [C] [L] [H] épouse [G]

tous deux demeurant

86 rue Voltaire

79000 NIORT

tous deux comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 25 Juin 2025, sous la signature de M^me Christelle BELLET, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Astrid CATRY, greffière placée, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2016, Monsieur [D] [F], aux droits duquel intervient Madame [B] [I] a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] une maison située 86 rue Voltaire – 79000 NIORT, pour un loyer mensuel de 611 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Madame [B] [I] a fait signifier à Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7445,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 6 novembre 2024 Madame [B] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Madame [B] [I] a fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira aux locataires à leurs frais dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8 110,06 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 sur la somme de 7 445,91 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit 664,15 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la CCAPEX,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des DEUX-SEVRES le 6 février 2025.

À l’audience du 16 avril 2025, Madame [B] [I], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 448,54 euros arrêtée au 28 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

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Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers. Ils ajoutent que leurs revenus mensuels s’élèvent à 1 178 euros pour Madame et 886 euros d’AAH pour Monsieur. Sur un loyer de 664 euros, ils bénéficient d’une aide de la CAF à hauteur de 150 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , Madame [B] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [B] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mai 2016, du commandement de payer délivré le 5 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé que Madame [B] [I] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [I] la somme de 8 448,54 euros, au titre des sommes dues au 28 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 sur la somme de 7445,91 euros, et à compter de l’assignation du 5 février 2025 pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mai 2016 à compter du 6 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H], proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 250 euros par mois pendant 36 mois, en sus du loyer. Ce surplus va permettre de solder la dette. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges pour le mois de mars et le loyer d’avril sera payé en fin de mois, comme ils procèdent habituellement, sans opposition de leur bailleur.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mai 2016 entre Madame [B] [I] d’une part, et Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] d’autre part, concernant les locaux situés 86 rue Voltaire – 79000 NIORT, sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [I] la somme de 8 448,54 euros, au titre des sommes dues au 28 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 novembre 2024 sur la somme de 7445,91 euros, et à compter de l’assignation du 5 février 2025 pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant la fin de chaque mois et pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] à payer à Madame [B] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et Madame [C] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 novembre 2024, et de la saisine de la CCAPEX .

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier

Le Juge des contentieux de la protection