TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence DENOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CK2

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [H] [K] épouse [M],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666

Monsieur [L] [M],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [G] [J],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202410618 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02038 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CK2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 août 2021, Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] ont consenti un bail d’habitation à M. [I] [G] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros et d’une provision pour charges de 14 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1316,28 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [G] [J] le 21 juin 2023.

Par assignation du 30 janvier 2024, Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder, à l’expulsion de M. [I] [G] [J] avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du CPCE et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4463,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2024.

À l’audience du 18 septembre 2024, Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s’élève à 8092,22 euros. Les bailleurs s’opposent aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par le défendeur, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [G] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions à l’audience, aux termes desquelles il sollicite :

— la fixation, à la somme provisionnelle de 7700,22 euros, du solde restant du au 1er septembre 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de septembre 2024 inclus,

— l’autorisation de s’acquitter du règlement de sa dette en 24 mensualités de 100 euros, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette,

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail,

— le rejet de la demande d’expulsion, d’astreinte et de la suppression du délai de deux mois prévus à l’article L. 412-1 du CPCE,

— qu’il soit dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, M. [I] [G] [J] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, il conteste le montant des sommes réclamées par ses bailleurs, considérant ne pas être redevable des charges, le bailleur n’ayant pas procédé à leur régularisation annuelle. Il fonde sa demande de délais de paiement sur l’article 1343-5 du code civil.

Il explique avoir été licencié pour inaptitude au mois de février 2023 et ne plus percevoir que l’allocation de retour à l’emploi. Il ajoute devoir mensuellement supporter la charge d’une pension alimentaire de 240 euros par mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 juin 2023.

S’il résulte du décompte produit par le bailleur que la somme de 1316,28 euros, réclamée aux termes du commandement de payer, n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties, il apparaît également que cette somme est constituée de provisions pour charges, contestées par le locataire, faute de régularisation annuelle par les bailleurs, qui n’en justifient pas dans le cadre de la présente instance.

Une erreur sur le montant réclamé n’affecte toutefois pas la validité du commandement délivré; ainsi, le commandement était valable mais seulement à concurrence du montant qui n’est pas sérieusement contestable, soit à concurrence du montant du loyer exclusivement, qui doit donc, dans le cadre de la présente procédure, être fixé à 1247,28 euros.

Cette somme n’ayant pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois, le bailleur était donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2023.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [I] [G] [J] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2024, M. [I] [G] [J] leur devait la somme de 8092,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [G] [J] conteste ce montant, estimant que les provisions pour charges, qui n’ont fait l’objet d’aucune régularisation depuis son entrée dans les lieux, doivent en être déduites.

Il excipe ainsi d’une contestation tirée de l’absence de régularisation des charges.

Il convient de rappeler que selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient aucunement des régularisations sur charges opérées depuis l’entrée dans les lieux du locataire. La contestation est donc sérieuse, et il convient de ne retenir, au titre de la provision due au titre de l’arriéré locatif, que le montant des loyers et indemnités d’occupation, correspondant à la dette qui n’est pas sérieusement contestable.

M. [I] [G] [J] sera en conséquence condamné à payer la somme de (424,76 x 5 mois) + (439,61 x 13), soit 7838,73 euros, à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 1247,28 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2198,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La demande formée par M. [I] [G] [J] s’agissant de la répétition de la somme qu’il aurait indûment réglée au titre des charges antérieurement à la constitution de la dette excède les pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il sera invité à se pourvoir au fond sur ce point.

3. Sur les délais de paiement et l’expulsion

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [I] [G] [J] lui permettent d’assumer régulièrement le paiement d’une somme de 100 euros aux fins d’apurement de sa dette.

En revanche, M. [I] [G] [J] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de l’autoriser à se libérer de sa dette par le versement d’échéances mensuelles de 100 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La résistance du locataire à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, la demande d’astreinte sera rejetée.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 439.61 euros, majorée des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du mois d’octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [G] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative non sérieusement contestable visée dans le commandement de payer du 20 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2021 entre Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M], d’une part, et M. [I] [G] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 août 2023,

ORDONNE à M. [I] [G] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du CPCE,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [G] [J] à payer à Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] la somme de 7838,73 euros, à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation non sérieusement contestable, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 1247,28 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2198,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil,

AUTORISE M. [I] [G] [J] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [I] [G] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [I] [G] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2023 et celui de l’assignation du 30 janvier 2024.

DÉBOUTE Mme [H] [K] épouse [M] et Monsieur [L] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge