PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/02554 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NXQU

72A

S.D.C. [Adresse 9]

C/

[E] [L], [U] [J] épouse [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [6] sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société A2BCD, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 10], défaillant

Madame [U] [J] épouse [L], demeurant [Adresse 10], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [E] [L] et Mme [U] [L] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], constitué du lot 1028.

Par jugement du 12 octobre 2021, le tribunal de proximité de Montmorency a notamment condamné solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 5 201,50 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par actes séparés en date du 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence du parc situé [Adresse 2] à Franconville (SDC [Adresse 8] [Adresse 5]), représenté par son syndic la SA A2BCD, a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [L] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [L] à payer les sommes de :

—  11 860,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 6 814,63 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges de copropriété,

—  3 200 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [L] ne règlent pas leurs charges alors qu’ils ont déjà été condamnés au titre du défaut de paiement des charges de copropriété ce qui suffit à établir leur mauvaise foi et génère un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

M. et Mme [L] ont été assigné à étude, l’huissier ayant constaté qu’ils n’étaient pas présents à leur domicile, et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 03 octobre 2024 a fixé l’affaire au 16 janvier 2025 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [L] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 1028 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 30 juin 2021, 10 juin 202214 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes pour les années 2022, 2021 et voté les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds pour travaux des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 16 mai 2023 avec l’accusé de réception indiquant la date de re-mise à M. et Mme [L] au 20 mai 2023, pour le paiement de la somme de 6 814,63 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 195,45 euros correspondant aux charges et travaux impayés hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire con-cerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire, en dehors des frais de mise en demeure.

Ainsi, les frais intitulés « vacation suivi dossier », « honoraires suivi dossier avocat » ou « honoraires transmission avocat » seront rejetés.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif des constitutions d’hypothèque permettant d’en vérifier la réalité et la nature.

Les frais de la mise en demeure n’apparaissent pas dans le décompte individuel détaillé.

En conséquence, l’ensemble des frais invoqués par le [Adresse 11] seront rejetés.

Sur les intérêts

Conformément à l’article 36 du du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, le taux d’intérêt sur la somme de 6 814,63 euros commencera à courir à compter de la date de présentation de la mise en demeure, soit le 20 mai 2023.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce le demandeur ne rapporte pas la preuve, notamment par la production du titre de propriété, que M. et Mme [L] sont mariés et tenus solidairement du paiement des charges à ce titre. En revanche, l’article 20 du règlement de copropriété versé aux débats prévoit une clause de solidarité à l’égard des propriétaires indivis d’un lot. M. et Mme [L] seront donc condamnés solidairement au paiement des charges et travaux impayés.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9 195,45 euros, correspondant aux charges de copropriété et travaux dus pour la période du 30 juin 2021 au 1er avril 2024, charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023 sur la somme de 6 814,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. et Mme [L] ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité de Montmorency le 12 octobre 2021. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [L] à verser au SDC résidence du parc la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [L], parties perdantes, supporteront les dépens.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement M. et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du parc situé [Adresse 2] les sommes de :

—  9 195,45 euros, correspondant aux charges de copropriété et travaux dus pour la période du 30 juin 2021 au 1er avril 2024, charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023 sur la somme de 6 814,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [L] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS

M^e Véronique PELISSIER