Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s3, 20 août 2025, n° 25/02959

TJ Strasbourg 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Notification de congé pour non-paiement
La cour a constaté que le congé a été notifié dans les formes requises et a pris effet à la date indiquée.
Accepté
Mauvaise foi du locataire
La cour a jugé que le montant des impayés et leur ancienneté justifiaient la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'accumulation des arriérés de loyers et de la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers et charges, conformément aux obligations contractuelles.
Accepté
Occupation illicite du logement
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illicite du logement.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s3, 20 août 2025, n° 25/02959
Numéro(s) :	25/02959
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 25/02959 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPFL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/02959 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPFL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c au déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 août 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [H]

né le 27 Octobre 1979

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 30 décembre 2019, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [V] [H] et à Madame [X] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] [Adresse 1], étage 3) moyennant un loyer, provision sur charges comprise et prestations fournies, de 585,89 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Le 16 avril 2021, l’OPHEA a acté le congé de logement donné par Madame [X] [Z]

et a confirmé qu’elle n’était plus titulaire du bail depuis le 19 mars 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2024, signé le 29 octobre 2024, l’OPHEA a notifié à Monsieur [V] [H] un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3.108,54 € jusqu’au 2 octobre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [V] [H], par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3.978,29 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 719,41 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

L’OPHEA, représenté par son conseil, repris les prétentions et moyens de son assignation.

Il actualise la dette à 3.499,86 € au 14 mai 2025.

Il indique s’en remettre en ce qui concerne les délais de paiement, et sollicite, si cette demande devait aboutir, que les délais de grâce soient assortis d’une « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Il confirme que Monsieur [V] [H] a repris le règlement du loyer, qu’il assorti parfois d’un complément.

Monsieur [V] [H], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement sur trois ans. Il indique que sa dette a débuté suite à une opération à la jambe ; qu’il est intérimaire et alterne périodes de travail et d’absence de missions ; qu’il rencontre également des problèmes dès que la Caisse d’Allocation Familiales stoppe le règlement des prestations ; qu’il pense pouvoir apurer sa dette par des versements de l’ordre de 100 à 120 € par mois ; que le loyer est trop cher pour lui et qu’il sollicitera un changement de logement.

Il a été précisé qu’aucun rapport d’enquête sociale n’est parvenu au Tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

L’OPHEA étant régulièrement représentée et Monsieur [V] [H] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [V] [H] pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers au 2 octobre 2024; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2025; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 13 février 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3.978,29 € (échéance du mois de février 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis le 28 février 2021), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [V] [H] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3.499,86 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d’occupation au 14 mai 2025 (dernière échéance incluse : avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [V] [H] ne produit aucune pièce permettant de justifier sa situation financière.

Il déclare, lors de l’audience, qu’il est intérimaire et que lorsqu’il travaille, il perçoit des revenus de l’ordre de 1.400 à 1.600 € par mois.

Outre les charges de la vie courante, il s’acquitte d’un loyer résiduel de l’ordre de 551,21 € (déduction faite de l’APL et de la RLS).

Il déclare devoir s’acquitter d’un crédit de 710 € par mois et régler une contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants d’un montant de 110 € par mois.

Il sera relevé que Monsieur [V] [H] souhaite pouvoir s’acquitter du remboursement de l’arriéré sur 36 mois.

Or, tel qu’indiqué précédemment, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable dans la présente procédure et par conséquent seul le délai de 24 mois prévu par l’article 1343-5 alinéa 1er du Code Civil a vocation à s’appliquer, en l’absence d’accord du bailleur sur un délai plus long.

L’OPHEA n’acceptant pas de délai de 36 mois, la dette ne pourra être acquittée que par mensualités de 145 € par mois, en plus du loyer, charges et prestations fournies, à régler mensuellement.

Or, au regard de la situation financière de Monsieur [V] [H] telle que décrite précédemment, il apparaît qu’il pourra difficilement honorer un tel échéancier.

Monsieur [V] [H] reconnaît d’ailleurs lui-même que le loyer de son logement est trop élevé.

Malgré les règlements récents des loyers, notamment grâce au versement de l’APL et de la réduction de loyer de solidarité, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [V] [H] sera rejetée, au regard du montant de la dette et de sa situation financière ne lui permettant pas d’honorer une mensualité de 145 € par mois supplémentaire.

Son expulsion sera donc ordonnée.

* Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [H], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celui-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 30 décembre 2019 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [V] [H] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 3] à [Localité 7] (porte 007, étage 3) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [V] [H] de son droit au maintien dans les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [H] à l’OPHEA à compter du 31 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3.499,86 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 14 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS