PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/06395 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCQT

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[X] [P], [G] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société CABINET BETTI, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 6]

défaillant

Madame [G] [P], demeurant [Adresse 6]

défaillante

— -==o0§0o==--

M. [O] [W] [P] et Mme [G] [I] [J] épouse [P] sont propriétaires des lots n°9, 18 et 30 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 9] [Localité 7].

Par jugement en date du 22 novembre 2022, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné solidairement M. [P] et Mme [P] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées au 3ème trimestre 2022 inclus, pour un montant de 6 450,21 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] Deuil [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la société Betti, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [P] et Mme [P], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 036,26 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 10 692,97 euros à compter du 21 février 2024 date de la mise en demeure, et sur le solde à compter de la date de délivrance de l’assignation,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Régulièrement assignés à étude, M. [P] et Mme [P], n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [P] et Mme [P] sont propriétaires des lots n°9, 18 et 30 dépendants d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un extrait du règlement de copropriété,

— un décompte des sommes dues arrêté au 31 octobre 2024,

— mises en demeure des 21 février 2024, 30 mai 2024 et 24 septembre 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 octobre 2022, 31 mai 2023 et 12 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— le contrat du syndic,

* Sur les charges de copropriété et travaux

Il ressort du décompte arrêté au 31 octobre 2024 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de M. [P] et Mme [P] était débiteur de la somme de 14 036,26 euros dont il convient de déduire la somme de 6 281,95 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquelles il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés « honoraires des 30/08/22, 02/06/2023 et 29 septembre 2023 », « honoraires suivi impayé 2023 et 2024 », « diligences du 03/06/23 au 20/06/23 » et « diligences du 21/06/23 au 20/02/24 », pour un montant total de 4 997,84 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrés en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées par le demandeur. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Il convient également de déduire les frais intitulés « assignation TJ du 05/07/23 », « honoraires ass. jex du 05/07/23 », « saisie attribution du 30/08/23 », « signif. jugt. du 27 décembre 2023 » et « signif. jugt. du 04/01/24 » pour un montant total de 944,60 euros qui constituent de frais compris dans les dépens relatifs à de précédentes procédures et n’entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de mise en demeure du 24 septembre 2024, pour la somme de 67 euros, ils ne peuvent être retenus dès lors que l’accusé réception n’est pas produit.

Enfin, s’agissant des frais d’inscription d’hypothèque légale pour la somme de 138,50 euros, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la matérialité des frais invoqués.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant aux mises en demeure par lettres recommandée des 21 février 2024 et 30 mai 2024, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit la somme totale de 128 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [P] et Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 882,31 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2024,4ème appel de provisions inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date de la distribution de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est établi que M. [P] et Mme [P] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [P] et Mme [P] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] et Mme [P], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens.

En revanche, les frais afférents à l’inscription d’hypothèque légale ne font pas partie des dépens dont la liste est exhaustivement énumérée par l’article 695 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [O] [W] [P] et Madame [G] [I] [J] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  7 882,31 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2024, 4ème appel de provisions inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [O] [W] [P] et Madame [G] [I] [J] épouse [P] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS