TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HUGONIE

et M^e GABIZON

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03411

N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

N° MINUTE :

Assignation du :

22 février 2021

JUGEMENT

rendu le 15 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Isabelle HUGONIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B3416

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Louis GABIZON de L’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

DÉBATS

A l’audience du 13 septembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

En vertu d’un jugement d’adjudication en date du 28 mars 2019, M. [D] [C] est devenu propriétaire des lots n°17 et 18, au sein de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 7], placé sous le régime de la copropriété.

Ces lots sont décrits au cahier des conditions de vente comme constitués, pour le lot n°17, d’un appartement au rez-de-chaussée et pour le lot n°18, d’une cave au sous-sol portant la lettre B, avec la précision qu’elle a été aménagée en une pièce ventilée mécaniquement et une buanderie avec évier, le tout communiquant avec le lot n°17 par un escalier intérieur.

Ces locaux, qui appartenaient à M. [J] [U], ont continué à être occupés par son fils, M. [A] [U], après leur acquisition par M. [C], malgré commandement de quitter les lieux signifié à l’occupant le 26 juillet 2019.

Les lieux n’ont ainsi été libérés que le 13 août 2020 après jugement du juge de l’exécution, en date du 16 juin 2020 ayant déclaré irrecevable la demande de délai supplémentaire pour quitter le logement présentée par M. [J] [U].

Alerté le 21 octobre 2019 par les services de l’eau de [Localité 6] d’une consommation excessive d’eau, le syndicat des copropriétaires a mandaté l’entreprise de plomberie Cirino qui a indiqué, le 21 novembre 2019, qu’elle ne résultait pas d’une fuite mais du comportement du résident de l’appartement du rez-de-chaussée extérieur qui laissait délibérément l’eau couler dans un évier ou un lavabo, de jour comme de nuit, sept jours sur sept.

Se plaignant de cette surconsommation ainsi que des travaux entrepris sans autorisation dans les lots n°17 et 18, afin de les réunir au moyen d’une trémie, le syndicat des copropriétaires a, par actes délivrés les 24 et 31 janvier 2020, fait assigner en référé M. [C] et M. [U] aux fins d’expertise, afin de déterminer la nature et la portée des travaux réalisés dans les lots, d’évaluer si ces aménagements sont de nature à modifier la quote-part de charges communes imputée à ces lots et enfin de déterminer la surconsommation d’eau qui peut être imputée à ce lot afin de la faire assumer à son responsable.

Par ordonnance de référé en date du 04 juin 2020, il a été fait droit à cette demande et M. [V] [N] a été désigné en qualité d’expert.

Lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2020, les copropriétaires ont adopté la résolution n°12 visant à engager toute action, tant en référé qu’au fond, à l’encontre du propriétaire des lots n°17 et 18 afin d’obtenir notamment la remise en état des caves B et C, le démontage de tout équipement non autorisé et produisant du bruit ou dont les tuyaux passent dans le lot C, le paiement des arriérés de charges prenant en compte le changement d’affectation du lot n°18, le paiement de la consommation d’eau privative ainsi que l’allocation de dommages et intérêts pour les troubles et nuisances subis.

Par acte délivré le 22 février 2021, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir, la nullité de la résolution n°12, que soient déclarées prescrites toute demande de suppression de cette trémie et de remise en état de la cave B, ainsi que toute demande de revendication de la cave C et de remise en état, que l’état descriptif de division soit modifié aux frais du syndicat des copropriétaires, que ce dernier soit condamné à l’indemniser des préjudices subis et que soit ordonnée la démolition, aux frais du syndicat des copropriétaires, des canalisations d’eaux usées empiétant sur son lot.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réponse n°2, notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, M. [C] sollicite, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544, 1353 alinéa 1er , 1371 alinéa 1er, 2258, 2272, 2274 et 691 du code civil, de :

« DECLARER Monsieur [D] [C] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Y faisant droit :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en ses demandes, fins et conclusions ;

Et notamment :

DECLARER prescrite et infondée toute demande de suppression de la trémie et plus généralement, toute demande de remise en état initial de la cave B, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

DECLARER irrecevable et infondée toute revendication de la cave C et plus généralement toute demande de remise en état de la cave C, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

A titre principal :

DECLARER abusive la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2020 ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2020 ;

DECLARER Monsieur [C] propriétaire du sous-sol C

PRONONCER la régularité de la trémie entre les lots n°17 et n°18 ;

ORDONNER la modification de l’état descriptif de division afin de régulariser l’existence de la trémie, la consistance du lot n°18 comprenant les sous-sols B et C, et l’usage du lot n°18 en pièce annexe d’habitation ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 2.230 € par mois à compter du 14 août 2020, jusqu’au 15 juin 2021, soit un montant de 22.300 € sur 10 mois, puis à une indemnité compensatrice de ses préjudices liés à la privation de son bien et au coût d’un garde meubles à hauteur de 2.150 € par mois à compter du 15 juin 2021 jusqu’au jugement à intervenir ;

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement d’une somme de 50.000 € au titre de la réparation du préjudice moral subi du fait de la privation de jouissance de son seul bien destiné à être sa résidence principale et qui contraint Monsieur [C] à devoir se faire héberger chez des proches ou trouver des solutions de logement d’appoint ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement d’une somme de 28.500 € au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l’augmentation du coût des travaux depuis que Monsieur [C] a injustement été contraint d’interrompre ses travaux ;

DECLARER que Monsieur [C] ne se trouve ni responsable, ni redevable des demandes en paiement de la consommation d’eau excessive causée par Monsieur [A] [U] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement d’une somme de 1.500 € au titre des frais d’avocats qu’il a dû engager pour se défendre à la procédure de référé expertise diligentée à tort contre lui ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à faire raccorder la canalisation d’eau usées qui sort du plafond de son salon à la colonne d’évacuation de la cuisine avec isolation phonique et réparer les préjudices esthétiques et sonores causés par l’empiètement des canalisations d’eaux usées de l’immeuble sur son bien à hauteur de 15.000€ ;

A titre subsidiaire :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions relatives aux demandes de remise en état des caves B et C et aux demandes de paiement litigieuses ;

Si par extraordinaire, le Tribunal prononcerait la condamnation de Monsieur [C] au paiement de la consommation d’eau excessive, il conviendrait de fixer le montant à hauteur de 1 500,00 euros ;

En tout état de cause :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement d’une somme de 15.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la Décision à intervenir en application de l’article 515 du CPC.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] en tous les dépens en application de l’article 696 du CPC dont distraction au profit de M^e Isabelle HUGONIE, avocat aux offres de droit. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 08 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Déclarer Monsieur [U] et Monsieur [D] [C] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

Recevoir syndicat des copropriétaires en ses demandes reconventionnelles et par conséquent :

— condamner Monsieur [D] [C], sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux travaux nécessaires afin de supprimer la trémie qui a été réalisée entre les lots 17 et 18 et par conséquent de rétablir la dalle formant le sol de l’appartement à l’identique de l’existant.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

— Dire et juger que le projet définissant les travaux à réaliser sera, préalablement à leur exécution, soumis à l’approbation de l’architecte de l’immeuble.

— Condamner Monsieur [D] [C] sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder à la restitution de la cave C en assurant la reconstruction du mur de séparation sur la base du plan des lieux qu’il produit en pièce 14, et en faisant réaliser une porte ouvrant sur local sur le couloir d’accès.

— Condamner Monsieur [D] [C], sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à rétablir le local du sous-sol à sa destination de cave et à supprimer l’ensemble des installations et équipements qui y ont été réalisés et notamment la VMC, et les installations sanitaires et de plomberie.

— Condamner Monsieur [D] [C] au paiement de la somme de 4911,06 € correspondant à la surconsommation d’eau constatée entre le mois d’octobre 2019 et l’expulsion de Monsieur [U] au mois de juillet 2020

— Condamner Monsieur [D] [C] au paiement d’une somme de 4000 € en réparation de son préjudice moral, à celle de 4000 € à titre d’indemnisation du préjudice résultant de la mise en œuvre d’une procédure abusive, et à celle de 9000 € en application de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [U] et Monsieur [D] [C] aux entiers dépens ;

Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Louis GABIZON de l’AARPI LGJF GABIZON FOIRIEN pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.»

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 13 septembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « déclarer »

Ces demandes dont la formulation ne consistent qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée par M. [C] :

« DECLARER que Monsieur [C] ne se trouve ni responsable, ni redevable des demandes en paiement de la consommation d’eau excessive causée par Monsieur [A] [U] au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ».

Sur la demande tendant à voir prescrites les demandes de suppression de la trémie et de remise en état de la « cave B »

Aux termes du dispositif de ses conclusions, M. [C] demande au tribunal de :

« DECLARER prescrite et infondée toute demande de suppression de la trémie et plus généralement, toute demande de remise en état initial de la cave B, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]. »

Toutefois, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, la prescription ainsi évoquée ne constitue qu’un moyen au soutien de la prétention consistant à solliciter l’irrecevabilité de la demande formulée sur ce point par le syndicat des copropriétaires qui sollicite en effet de :

« condamner Monsieur [D] [C], sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux travaux nécessaires afin de supprimer la trémie qui a été réalisée entre les lots 17 et 18 et par conséquent de rétablir la dalle formant le sol de l’appartement à l’identique de l’existant ».

En tout état de cause, quand bien même à considérer que la demande de M. [C] s’analyserait en une irrecevabilité pour cause de prescription, elle serait irrecevable dans la mesure où elle devait être soulevée devant le juge de la mise en état, au vu de la date de délivrance de l’assignation, le 22 février 2021 l’article 789 5° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 01 janvier 2020, prévoyant en effet que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables la revendication de la « cave C » et la demande de remise en état de la « cave C »

M. [C] sollicite également du tribunal de :

« DECLARER irrecevable et infondée toute revendication de la cave C et plus généralement toute demande de remise en état de la cave C, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] »,

ce dernier demandant en effet de : « condamner Monsieur [D] [C] sous astreinte de 500 € par jour commençant à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder à la restitution de la cave C en assurant la reconstruction du mur de séparation sur la base du plan des lieux qu’il produit en pièce 14, et en faisant réaliser une porte ouvrant sur local sur le couloir d’accès. »

M. [C] explique en page 5 de ses conclusions, que le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être déclaré irrecevable à agir, sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, faute de qualité à agir en l’absence de titre de propriété.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 789 5° du code de procédure civile, et au vu de la date de délivrance de l’assignation, le 22 février 2021, cette fin de non-recevoir devait être soulevée devant le juge de la mise en état.

M. [C] est donc irrecevable à s’en prévaloir devant le tribunal.

Sur les demandes formulées à l’encontre de M. [U]

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [C] et de M. [U] aux dépens et demande que ce dernier soit déclaré irrecevable en ses demandes.

Toutefois M. [U] n’ayant pas été assigné, ces demandes sont par conséquent irrecevables.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 23 novembre 2020

La résolution n°12 attaquée est ainsi rédigée :

« l’assemblée générale après en avoir délibéré, donne mandat au syndic à l’effet d’engager toute action, tant en référé qu’au fond devant toute juridiction, à l’encontre du :

propriétaire des lots 17 et 18, M. [C] ainsi que ses ayant cause et toutes personnes physiques ou morales qu’il conviendrait de mettre dans la cause

à l’effet de :

obtenir la remise en état des lieux, notamment remettant en état la « cave » B et C, à savoir les locaux situés en sous-sol ayant actuellement une destination autre qu’une cave (actuellement studio d’enregistrement)

obtenir le démontage et la désinstallation de tout équipement (climatisation /VMC) non autorisé et produisant du bruit installé ou dont les tuyaux passent dans le lot C

obtenir le paiement des arriérés de charges pour le changement de destination jusqu’à la remise en état pour les dernières 5 années

vérifier et obtenir le paiement de la consommation privative d’eau communiquée après installation du compteur sur la vanne d’alimentation d’eau n°15 alimentant le lot 17

plus génériquement déterminer les responsabilités de chacun ; de réclamer aux parties succombantes : la prise en charge des travaux de réparation et des dégâts connexes, le remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure (avocat, expert, huissier, architecte, syndic, sapiteurs…), l’allocation de dommages et intérêts pour les troubles et les nuisances subis par la copropriété ; d’assurer le recouvrement des sommes obtenues dans le cadre de la procédure.

Les copropriétaires donnent mandat au syndic de recourir à tous conseils de son choix et nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété. Si nécessaire un expert judiciaire sera désigné aux frais avancés de la copropriété.

Afin de faire face aux frais de procédure, l’assemblée vote une première enveloppe de 4000 euros qui sera appelée le 01/1/2021 en fonction des tantièmes de charges générales.

Les honoraires du syndic pour le suivi de cette procédure seront calculés au temps passé sur la base du barème horaire figurant aux prestations particulières reprises au contrat et répartis en charges communes générales prévues au règlement de copropriété.

S’abstient : 163/9451 tantièmes

[T] [B]

Vote contre : 200/9288 tantièmes

[C] [D] [M]

Votent pour : 9088/9288 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndic informe qu’il a reçu des documents de la part de M. [C] qui semblent prouver que la trémie existe depuis plus de 10 ans, que cette trémie ait été mentionnée dans le titre de propriété et que le lot C également soit noté parmi les lots de la propriété acquise par M. [U] [J]. Il semblerait donc en toute probabilité que M. [C] puisse bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée. Si bien que non régularisée à la demande du propriétaire l’assemblée ne pourrait pas valablement refuser de ratifier ces travaux réalisés sans autorisation, ni l’annexion du lot C. Par ailleurs concernant ce lot C, aucune information avait pu être obtenue par le géomètre qui n’avait pas pu vérifier la configuration des locaux.

Donc il resterait un contentieux que pour le changement d’affectation des caves qui entraîne évidemment aussi une réévaluation des tantièmes du sous-sol ainsi que pour la consommation d’eau réalisée entre 2019 et 2020 par l’occupant du lot de propriété de M. [C].

M. [W] souhaite avant d’entamer une nouvelle procédure ou de continuer la procédure en cours que toute négociation soit tentée pour trouver un accord à l’amiable. »

M. [C] sollicite que soit déclarée abusive cette résolution et qu’elle soit par conséquent annulée en faisant valoir que chacune des trois demandes de remise en état qu’elle contient est prescrite et infondée.

Il indique ainsi que, s’agissant de la revendication de la cave C, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas détenir un titre de propriété de telle sorte qu’il considère qu’il doit être déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir, puisque l’action en revendication de propriété n’est ouverte qu’au détenteur d’un titre de propriété, et que ce défaut de preuve doit également conduire à le débouter de sa demande.

Il soutient au contraire que le transfert de propriété de la cave C dans les lots lui appartenant est attesté par de nombreuses pièces, qu’il s’agisse des actes de vente du 23 juillet 1997, 18 janvier 1983, 29 novembre 1972, de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 29 décembre 1988, de la fiche hypothécaire de l’immeuble ou encore du plan du géomètre de l’immeuble.

Il considère de plus que, quand bien même le syndicat des copropriétaires parviendrait à faire la preuve de son droit de propriété sur la cave C, il pourrait néanmoins se prévaloir de la prescription acquisitive de trente ans, du fait des actes de vente du 29 novembre 1972 et du 18 janvier 1983, et de celle abrégée de dix ans, grâce à l’acte de vente du 23 juillet 1997 et de son plan annexé.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il indique ensuite que dans la mesure où la demande de remise en état d’usage de cave relève d’une action personnelle, elle est prescrite.

Il fait également valoir que le règlement de copropriété du 01 juillet 1931 ne qualifie aucun lot de « cave C » mais fait état de « sous-sols B et C », distinguant ainsi nettement les sous-sols, désignés par les lettres A, B, C et D, des 23 caves.

Il considère que toute demande d’affectation à un usage de cave aboutirait à une modification des modalités de jouissance de son lot puisqu’un usage de cave est plus restreint que celui de sous-sol.

Il indique également que le lot n°18 s’est vu attribuer cinq fois plus de tantièmes de parties communes générales que les autres caves de l’immeuble et autant que le lot n°17, ce qui traduit, selon lui, le fait que ces tantièmes avaient nécessairement pris en compte et entériné le libre usage de sous-sol et la prise en compte d’une équivalence de valeur entre les deux lots, contredisant ainsi le simple usage de cave revendiqué par le syndicat des copropriétaires.

Il soutient que tout copropriétaire peut librement modifier l’affectation de parties privatives accessoires de son lot, sans autorisation des copropriétaires, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Enfin, il rappelle, s’agissant de la demande de suppression de la trémie, que les actions en suppression de travaux non autorisés affectant les parties communes se prescrivent par dix ans et que la création d’une trémie ne constitue pas une aliénation de parties communes, ces dernières n’étant qu’affectées par ces travaux.

Il considère de plus que cette trémie a déjà nécessairement été entérinée en assemblée générale au vu des tantièmes attribués aux lots n°17 et 18, de telle sorte que l’assemblée générale ne peut prendre une nouvelle décision qui contreviendrait au droit acquis du propriétaire du lot.

Il fait de plus valoir que la demande de suppression de la trémie, figurant à l’ordre du jour de l’assemblée du 23 novembre 2020, a été spécifiquement supprimée de la résolution n°12 finalement votée et soutient donc que la décision de ne pas exercer l’action en justice soumise à un ordre du jour peut parfaitement s’analyser en une ratification implicite, en l’absence d’équivoque.

Il considère, à cet égard, que ce retrait est d’autant plus univoque que le syndicat des copropriétaires a indiqué, sous le vote de cette résolution, que ne resteraient plus en litige que le changement d’affectation des caves et le problème de la surconsommation d’eau.

En tout état de cause, il se prévaut de l’acquisition de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans, au vu des mentions portées dans l’acte de vente du 23 juillet 1997 et de l’aveu public de M. [W], lors de l’assemblée générale du 27 mai 2021, concernant la connaissance de tous de l’existence de cette trémie.

Il considère ainsi que l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires se déduit du caractère manifestement infondé de certaines des demandes contenues dans cette résolution n°12.

Le syndicat des copropriétaires considère, pour sa part, que la mise en œuvre d’une action judiciaire pour faire respecter ses droits fondamentaux, objet de la résolution contestée, ne saurait caractériser un abus de majorité dans la mesure où elle tend simplement à soumettre au tribunal le règlement d’un différend.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il soutient que l’action en rétablissement de la dalle percée pour la réalisation de la trémie est une action réelle immobilière et non une action personnelle de telle sorte qu’il est bien fondé à engager une action en suppression de la trémie.

Il s’oppose également à l’acquisition de la prescription acquisitive, portant sur cette trémie, en considérant que M. [C] ne peut se prévaloir d’un juste titre ni de l’exigence de bonne foi, conditions posées par l’article 2272 alinéa 2 du code civil.

Enfin, il conteste les arguments opposés par M. [C] pour soutenir que la cave C serait partie intégrante de la cave B constituant le lot n°18 lui appartenant.

Les décisions prises par l’assemblée générale ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme ou de fond.

L’abus de majorité consiste ainsi à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit, comme le soutient en l’espèce M. [C], en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou avec l’intention de nuire.

Ce dernier fait en effet valoir, en page 13 de ses écritures, que l’intention de nuire se déduit du caractère manifestement infondé de certaines des demandes contenues dans cette résolution n°12, à savoir que le syndicat des copropriétaires revendique la propriété de la cave C sans justifier d’un titre de propriété et sollicite une remise en état des caves alors que cette action est prescrite et qu’au vu des mentions du règlement de copropriété, qui qualifie toujours ces lots de « sous-sol B et C », il contredit ainsi ouvertement cet acte.

Toutefois, ce faisant M. [C] invoque, au soutien de sa demande de nullité de la résolution n°12, des moyens tenant à la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires (défaut de qualité à agir et prescription des demandes) alors que, pour les raisons précédemment évoquées, il a été déclaré irrecevable en ces demandes.

Il ne peut ainsi soutenir la nullité de la résolution n°12 en faisant état de moyens, invoqués au soutien d’irrecevabilités, alors que ces demandes ont été déclarées irrecevables.

De plus, il ressort de son argumentation qu’il conteste en réalité le contenu de l’autorisation donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires alors qu’il n’appartient pas au tribunal de s’immiscer dans la gestion de la copropriété et que la discussion sur le bien-fondé des demandes formulées à son encontre ne peut avoir lieu que dans le cadre de l’instance éventuellement diligentée par le syndicat des copropriétaires contre M. [C], et ne peut, en tout état de cause, pas constituer un motif d’annulation de la résolution ayant autorisé le syndic à agir en justice.

Enfin, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de diligenter une action en justice aux fins de conservation de l’immeuble, alors qu’il a précisément pour objet la conservation et son amélioration ainsi que l’administration des parties communes, le bien fondé de ces demandes ayant vocation, comme indiqué précédemment, à s’analyser dans le cadre de l’instance en justice diligentée à cette fin.

M. [C] est par conséquent débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°12.

Sur la demande de raccordement de la canalisation d’eaux usées et l’indemnisation des préjudices

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » et « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

M. [C] explique avoir découvert qu’une canalisation d’eaux usées sortait du plafond de son lot au rez-de-chaussée et descendait jusqu’à son sous-sol, le long du mur.

Il indique que d’après l’examen réalisé par deux plombiers mandatés par le gestionnaire du bien situé au-dessus du sien, cette canalisation est commune à l’immeuble.

Or, il fait valoir qu’elle empiète sur son bien, qu’elle porte ainsi atteinte à son droit de propriété et qu’il ne ressort d’aucun titre de servitude publié qu’elle pourrait légitimement empiéter sur le plafond de son salon.

Il précise qu’une servitude d’écoulement des eaux usées ne peut pas être acquise par prescription trentenaire puisqu’elle est discontinue, son exercice ne se concevant pas sans l’intervention renouvelée de l’homme.

Il considère donc être bien fondé à demander la démolition de cette canalisation.

Il indique toutefois que, dans la mesure où le syndic a indiqué qu’il n’existait aucune alternative à l’existence de cet équipement et qu’il souhaite préserver la tranquillité des copropriétaires, il demande donc uniquement, sous astreinte et aux frais du syndicat des copropriétaires, son raccordement, avec isolation phonique, à la colonne d’évacuation de l’immeuble dans la cuisine, tel qu’il l’a sollicité lors de l’assemblée générale du 16 mai 2022 qui a cependant rejeté cette demande.

Il précise que ce refus lui a été opposé sans motifs alors qu’il ne cause aucun préjudice aux copropriétaires et qu’il l’a contesté dans le cadre de l’assignation délivrée le 08 août 2022.

Il sollicite également la somme de 15 000 euros en réparation des préjudices sonores et esthétiques subis, la canalisation dénaturant particulièrement la beauté et l’élégance des moulures au plafond.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que si cette canalisation est privative, M. [C] doit gérer ce problème avec son propriétaire et que si elle est commune, il doit en supporter l’existence, les réseaux d’adduction ou d’évacuation de l’eau sanitaire ou pluviale induisant nécessairement leur cheminement dans les parties communes et privatives.

Il considère ainsi qu’il ne peut en aucun cas en exiger l’enlèvement, cette contrainte étant inhérente à la nature même du bâtiment, mais tout au plus faire étudier une solution d’adaptation garantissant le bon fonctionnement du réseau et la soumettre au vote de l’assemblée, l’ensemble des travaux devant rester à sa charge.

En l’espèce, la photographie produite par M. [C] en pièces 20 bis et 32 atteste de la présence au plafond de son lot, d’une canalisation devenue visible après destruction d’une partie du faux-plafond.

Par courriel adressé au syndic le 02 novembre 2020, il l’a informé de cette situation et l’a sollicité en ces termes : « pourriez-vous donc aimablement demander à la personne compétente pour gérer l’appartement au-dessus du mien, si nous pouvons faire retirer cette canalisation d’eaux usées qui empiète sur ma surface haute du plafond visible depuis mon entrée.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Je vous remercie également de les interroger sur leur connaissance de cette installation et s’ils savent si cette installation a été constitué par un titre publié et si oui lequel ?

Je me permets de solliciter votre intervention car, préalablement à ma démarche, j’ai vérifié au travers des actes dont je vous joins copie, qu’il n’y a, à ma connaissance, aucune servitude d’eaux usées venant grever les lots dont j’ai fait l’acquisition. »

Par courriel en date du 13 avril 2021, M. [R], cadre de service technique à la direction interrégionale Ile-de-France de la Caisse des Dépôts Habitat a indiqué à M. [C] que « les visites effectuées dans le logement du 1er portaient sur la réalisation d’un constat visuel sur l’origine d’une colonne d’évacuation passant par notre logement et se prolongeant dans votre appartement.

Le premier passage a permis de déterminer la nature de cette colonne qui est donc un élément servant à tous les occupants de la résidence.

Le second passage, en votre présence, a une nouvelle fois confirmé l’objet de cette colonne. »

Aux termes du règlement de copropriété, sont notamment qualifiées de parties communes « les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères, les colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz et d’électricité, les canalisations de toute nature, sauf toutefois les parties de canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local affectées à l’usage particulier desdits appartements ou locaux (…) ».

Ce même règlement indique, s’agissant des parties privatives, que « chaque ayant-droit aura la propriété de son appartement ou des locaux par lui acquis, propriété qui comprendra notamment (…) toutes les canalisations intérieures de l’appartement ».

Enfin, il précise que les copropriétaires devront « si besoin est, livrer accès aux architectes et aux entrepreneurs et ouvriers chargés de conduire ou de faire des réparations, ce qui s’appliquera spécialement aux diverses canalisations et conduits communs pouvant traverser les locaux de chaque propriétaire. »

Il ressort ainsi de l’ensemble de ces dispositions que les canalisations présentes à l’intérieur d’un lot peuvent être soit de nature privative, soit de nature commune.

Or, en l’espèce la photographie et le courriel produits par M. [C], faisant état d’un simple constat visuel, sans être étayé par aucune autre pièce ni éléments techniques, apparaissent insuffisants à établir le caractère commun de la canalisation litigieuse, dont au surplus aucune pièce ne démontre qu’il s’agit d’une colonne d’évacuation des eaux usées.

Il convient par conséquent de débouter M. [C] de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles en restitution et démolition du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires indique que M. [C], avant de porter l’enchère lui ayant permis de devenir adjudicataire du lot, a pu prendre connaissance du cahier des conditions de vente, du procès-verbal de description annexé audit cahier, du règlement de copropriété et du dire relatant le contenu de l’état daté établi par le syndic de l’immeuble.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il précise que ces documents lui permettaient ainsi d’avoir connaissance que la cave de M. [U] avait été cloisonnée sans autorisation, qu’aucun changement d’affectation n’avait été autorisée et qu’une remise en état était sollicitée.

Il indique en effet, qu’aux termes du règlement de copropriété, le sous-sol est divisé en 23 caves et quatre locaux désignés comme constituant des « sous-sols » et que les sous-sols B et C ne sont pas reliés aux appartements sous lesquels ils sont situés et ne se confondent pas avec les autres locaux désignés sous le vocable de « cave ».

Il relève de plus que l’absence d’accès au sous-sol B depuis l’appartement de M. [C] résulte clairement de la lecture de ce règlement.

Il considère donc que M. [C] a acquis le bien en pleine connaissance que la réalisation de la trémie et la modification de l’affectation des caves en lieu de vie avaient été effectuées de manière irrégulière.

Il fait de plus valoir qu’il ne dispose d’aucun titre établissant sa propriété sur le lot qualifié par le règlement de copropriété de sous-sol C et qu’il ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive de dix ans, prévue par l’article 2272 du code civil.

En effet, il soutient d’une part, l’absence de juste titre, au vu de la contradiction existante entre les mentions portées au règlement de copropriété et celles figurant dans l’acte de vente du 23 juillet 1997 dont se prévaut M. [C] et il considère que le plan produit ne saurait à lui seul constituer ce juste titre pas plus que la mention manuscrite, portée tardivement et subrepticement, en fin de l’acte de vente.

D’autre part, il relève l’absence de bonne foi, considérant que la contradiction entre la désignation des lots cédés et le plan produit a été volontairement créée pour régulariser une situation illicite née du percement clandestin de la trémie ayant pour conséquence une augmentation de la valeur du bien.

S’agissant de la demande de « restitution de la cave B du sous-sol à sa destination », il fait valoir que les photographies produites attestent qu’un mur en parpaing a été réalisée à une date récente et que M. [C] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le représentant du syndicat des copropriétaires avait eu connaissance de ce changement d’affectation plus de 10 ans avant la formulation de la présente demande, de telle sorte que la prescription soulevée par M. [C] est inopérante

Il sollicite par conséquent sa condamnation, sous astreinte d’une part, à procéder, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, « aux travaux nécessaires afin de supprimer la trémie qui a été réalisée entre les lots 17 et 18 et par conséquent de rétablir la dalle formant le sol de l’appartement à l’identique de l’existant » et, d’autre part, à procéder « à la restitution de la cave C en assurant la reconstruction du mur de séparation sur la base du plan des lieux qu’il produit en pièce 14, et en faisant réaliser une porte ouvrant sur local sur le couloir d’accès » ainsi qu’ « à rétablir le local du sous-sol à sa destination de cave et à supprimer l’ensemble des installations et équipements qui y ont été réalisés et notamment la VMC, et les installations sanitaires et de plomberie ».

Les moyens développés par M. [C] pour justifier de son droit de propriété sur la cave C et pour s’opposer à la demande de suppression de la trémie et au changement d’affectation ont été précédemment exposés, étant précisé qu’il demande, pour sa part, à être déclaré « propriétaire du sous-sol C », que soit prononcée « la régularité de la trémie entre les lots n°17 et n°18 », que soit ordonnée « la modification de l’état descriptif de division afin de régulariser l’existence de la trémie, la consistance du lot n°18 comprenant les sous-sols B et C, et le l’usage du lot n°18 en pièce annexe d’habitation » et enfin qu’il soit indemnisé des préjudices subis.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

— sur la description des lots n°17 et 18

A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de description, présenté comme se rapportant aux lots n°17 et 18, établi, à la requête du créancier poursuivant, par huissier de justice le 26 juin 2018 et dont il indique qu’il a été annexé au cahier des conditions de vente des lots.

Est également versée aux débats la note aux parties n°1 établie le 15 octobre 2020 par l’expert judiciaire, dans le cadre de l’expertise diligentée en référé, portant également description des lots n°17 et 18.

Or, une simple comparaison des photographies annexées à ces deux documents et des descriptions faites atteste qu’il ne s’agit manifestement pas des deux mêmes biens.

En effet, il ressort du procès-verbal de description établi en 2018 que les lieux visités se composent, au rez-de-chaussée, d’une pièce principale dans laquelle se trouve le salon et, séparé par un comptoir bar, le coin cuisine, puis, au sous-sol, d’une pièce aménagée en chambre et séparés de la salle de bain, composée d’une baignoire, d’une vasque lavabo et de toilettes, par une cloison en pavés de verre.

Le tout est relié par un escalier hélicoïdal en bois et rambarde en métal blanc, les photographies des lieux permettant de constater que ce dernier est positionné entre la cuisine et une des fenêtres de l’appartement donnant sur rue.

Les photographies produites et la description des lieux attestent d’un logement propre, en bon état et aménagé avec goût.

Il ressort en revanche des photographies jointes à la note de l’expert judiciaire et de ses descriptions outre qu’il a constaté que la pièce principale « apparaît dans un état dégradé dû à un départ manifestement rapide de l’occupant, Monsieur [A] [U] qui, semble-t-il, a démonté par exemple des appareillages électriques », que bien plus la configuration des lieux est totalement différente.

Ainsi, la salle de bain se situe au rez-de-chaussée et non au sous-sol, la cuisine n’est pas intégrée dans l’espace principal mais est au contraire séparée par une porte et constitue ainsi un espace distinct et alors que dans le bien visité en 2018, l’escalier se situe entre la cuisine et une fenêtre, il est, dans le bien décrit par l’expert judiciaire, situé entre la porte de la cuisine et celle de la salle de bains, la photographie jointe correspondant à celles produites par M. [C] pour justifier la présence de la canalisation au plafond.

S’agissant du sous-sol, l’expert judiciaire n’a nullement fait mention d’un aménagement en chambre et salle de bains avec présence d’une cloison en pavés de verre mais a indiqué :

« Au sous-sol sous la pièce principale du rez-de-chaussée, on a une pièce aveugle qui aurait été aménagée en studio d’enregistrement.

Cette pièce, située côté rue, constituerait le lot 18.

De l’autre côté, on trouve un local plus petit qui est vidé de son contenu et comprend encore quelques appareils. Ce local, aveugle également, pourrait correspondre à une annexe figurant dans la liste des lots de la copropriété.

Nous avons noté dans ce local, la présence d’un extracteur de ventilation et de deux unités de condensation de climatisation Airwell fonctionnant en eau perdue.

Les deux unités alimentent chacune une unité murale, l’une au rez-de-chaussée, l’autre au sous-sol.

On trouve également au sous-sol un chauffe-eau électrique dont la soupape aurait dysfonctionné, ce qui a pu entraîner un écoulement d’eau permanent. »

Enfin, alors que l’huissier indique qu’il estime la surface à environ 75 mètres carrés, M. [C] lui-même indique, s’agissant de l’indemnisation sollicitée pour la privation de jouissance subie, que son appartement dispose d’une superficie de 59 mètres carrés.

Au surplus, l’huissier indique, aux termes de ses opérations de visite en 2018 : « sur place j’ai pu relever plusieurs éléments indiquant que l’appartement est actuellement occupé par un couple dont une demoiselle dénommée « [P] [O] » » en totale contradiction ainsi avec les informations qu’il avait reçues du conseil de M. [U] et dont il fait état en ces termes en début de rédaction du procès-verbal :

« Maître Jacques Charles, avocat de Monsieur [U] me mettait en garde que les lieux étaient occupés par un des fils de Monsieur [U] qui en raison d’un état de santé précaire serait susceptible d’avoir des accès de violence envers toute personne étrangère se présentant à son domicile. »

Par jugement en date du 28 mars 2019, M. [C] s’est porté acquéreur des lots n°17 et 18, ainsi décrits dans le cahier des conditions de vente :

« Sur saisie immobilière

En un lot :

le lot N°17 au rez-de-chaussée gauche un appartement et les 1/101 des parties communes générales

le lot N°18 au sous-sol, une cave portant la lettre B et les 1/101 des parties communes générales, étant entendu que la cave a été aménagée en une pièce ventilée mécaniquement et une buanderie avec évier, le tout communiquant avec le lot 17 par un escalier intérieur. »

Par conséquent, au vu des mentions figurant dans le cahier des conditions de vente, dont la description de la pièce en sous-sol ne correspond pas à celle faite dans le procès-verbal de 2018, de la note de l’expert judiciaire et des photographies annexées conformes à celles produites par M. [C] dans le cadre des travaux de rénovation qu’il a menés après l’acquisition des lots, il convient de considérer que seule la description faite par l’expert judiciaire correspond au réel état des lots n°17 et 18 acquis par M. [C].

— sur la demande relative à « la restitution de la cave C »

Il ressort des pièces produites qu’aux termes du modificatif de l’état descriptif de division, établi le 29 décembre 1988, les lots n°17 et 18 sont issus de la division de l’ancien lot n°2, portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée, à gauche du vestibule d’entrée.

Le règlement de copropriété, établi le 01 juillet 1931, mentionne que l’immeuble « est élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, six étages, le sixième étage est affecté à l’usage des chambres de débarras ».

Aucun état descriptif de division n’a été établi et le règlement de copropriété indique simplement que l’immeuble est divisé en 14 parties, à savoir un magasin et trois appartements au rez-de-chaussée, et dans les étages, 10 appartements avec « chambre de débarras au sixième étage et cave au sous-sol », ces chambres étant numérotées de 1 à 20, l’immeuble comptant par ailleurs six « cabinets de débarras », désignés sous les lettres A, B, C, D et E.

Ce règlement précise ainsi que se situent au rez-de-chaussée :

— à droite du vestibule d’entrée :

un magasin en façade sur la [Adresse 9] (portant la lettre B sur l’acte),

— à gauche du vestibule d’entrée :

un appartement (portant la lettre L sur l’acte),

— dans le vestibule d’entrée :

à droite, la loge de la gardienne (portant la lettre D sur l’acte),

un appartement (portant la lettre N sur l’acte ),

un appartement (portant la lettre O sur l’acte ).

Il décrit de la façon suivante l’appartement du rez-de-chaussée gauche :

« à gauche du vestibule d’entrée :

L / une pièce d’angle en façade sur la [Adresse 9] et sur l'[Adresse 5] avec trois petites pièces à la suite, un water-closet. Cette garçonnière a son entrée particulière sur l'[Adresse 5].

Le tout d’une superficie d’environ quarante deux mètres carrés vingt cinq centièmes. »

Il est de plus indiqué que « l’appartement situé à l’angle de la rue et de l'[Adresse 5] et désigné à la lettre L » dispose de 2,50% des tantièmes des parties communes.

Il est également indiqué que « la cave est divisée en vingt trois caves, quatre sous sol, soute à charbon, cave pour la chaudière, lieux de passage commun, compartiments réservés à l’ascenseur.

Les caves 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-15-16-17-18-19-20-21-22 sont doubles en profondeur et couplées ensemble.

Les sous-sols sont désignés par les lettres A-B-C-D pourraient être attribués aux appartements du rez-de-chaussée qui sont situés respectivement au-dessus de chacun d’entre eux. Le sous-sol désigné sous la lettre A appartient au magasin du rez-de-chaussée en façade sur la [Adresse 9] et communique directement avec ce magasin par un escalier particulier situé à l’intérieur de ce magasin. »

Il ressort ainsi du règlement de copropriété, tel qu’établi en 1931, que :

— les appartements situés au rez-de-chaussée ne bénéficiaient pas de cave ni de chambre de débarras, réservés aux appartements situés dans les étages, ni de cabinet de débarras ;

— la partie de l’immeuble située sous le rez-de-chaussée se composait à la fois de caves numérotées, au nombre de 23, et de quatre « sous-sol » pour leur part désignés sous une lettre, A-B-C-D, avec cette précision qu’ils se trouvaient sous chacun des quatre appartements situés au rez-de-chaussée ;

— seul le magasin du rez-de-chaussée en façade sur la [Adresse 9] était propriétaire du « sous-sol A », les deux espaces étant reliés par un escalier situé à l’intérieur du magasin ;

— les autres sous-sols, B-C-D, pourraient être attribués aux appartements du rez-de-chaussée situés respectivement au-dessus de chacun d’entre eux.

L’appartement du rez-de-chaussée gauche en façade sur la [Adresse 9] et sur l'[Adresse 5] ne disposait donc, lors de la rédaction du règlement de copropriété en 1931, d’aucun accès au sous-sol figurant juste en-dessous et ce d’autant que ce dernier n’était nullement rattaché à cet appartement, seule la possibilité d’une attribution étant mentionnée dans l’acte.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Toutefois, il ressort de l’acte en date du 29 novembre 1972, relatif à la vente intervenue entre M. [H] et Mme [Z] que le notaire a précisé qu’en application du décret n°60-963 du 05 septembre 1960, « Monsieur le Conservateur du huitième bureau des hypothèques de [Localité 6], à la date du dix huit mai mil neuf cent soixante douze a attribué aux biens ci-dessus désignés, le numéro de lot ci-dessus indiqué ».

Le lot vendu s’est ainsi vu attribué le numéro 2 et a été décrit dans l’acte de la façon suivante :

« un appartement situé au rez-de-chaussée, à gauche du vestibule d’entrée et se composant d’une pièce d’angle en façade sur la [Adresse 9], sur l'[Adresse 5], avec une petite pièce et salle de bains comportant water-closet.

A la suite, entrée particulière sur l'[Adresse 5].

Sous-sol portant la lettre B.

Une petite chambre au sixième étage se trouvant dans le couloir à droite en montant l’escalier, la deuxième porte à droite portant la lettre « E ».

Et une cave au sous-sol à droite de la porte d’entrée du sous-sol compris dans la désignation des parties vendues.

Et les deux/centièmes et demi des parties communes. »

Le tableau prescrit par le décret du 05 septembre 1960 est reproduit de la façon suivante à la suite de ces mentions :

Par acte en date du 18 janvier 1983, M. [H] a ensuite vendu, à M. et Mme [I], ce lot n°2 dont la description dans cet acte est strictement identique à celle figurant dans l’acte de vente intervenu en 1972.

Ce lot n°2 a ensuite fait l’objet d’une subdivision en trois nouveaux lots, numérotés 17, 18 et 19, selon modificatif à l’état descriptif de division, établi le 29 décembre 1988.

Le lot n°2 y est ainsi décrit de la façon suivante :

« un appartement situé au rez-de-chaussée, à gauche du vestibule d’entrée et se composant d’une pièce d’angle en façade sur la [Adresse 9] et sur l'[Adresse 5], avec une petite pièce et salle de bains comportant water-closets,

à la suite entrée particulière sur l'[Adresse 5].

Au sous-sol, une cave portant la lettre B.

Au sixième étage, dans le couloir à droite en montant l’escalier, deuxième porte à droite, un débarras portant la lettre E

Et les deux virgule cinquante centièmes (2,50/100èmes ) des parties communes générales. »

Les trois nouveaux lots créés sont pour leur part désignés comme suit :

« Lot numéro dix sept

dans le bâtiment unique, au rez-de-chaussée gauche, un appartement se composant d’une pièce d’angle en façade sur la [Adresse 9], et sur l'[Adresse 5], avec une petite pièce et salle de bains comportant un water closet.

A la suite entrée particulière sur l'[Adresse 5].

Et un centième des parties communes générales

Ci……………………………………………….1/100èmes

Lot numéro dix huit

Dans le bâtiment unique au sous-sol

Une cave portant la lettre B

Et un centième des parties communes générales

Ci……………………………………………….1/100èmes

Lot numéro dix neuf

Dans le bâtiment unique, au sixième étage

Un débarras portant la lettre E

Et zéro virgule cinquante centièmes des parties communes générales

Ci……………………………………………….0,50/100èmes

Total des nouveaux lots…………..2,5/100èmes ».

Le lot n°18 est par conséquent décrit comme composé « dans le bâtiment unique au sous-sol » d’ « une cave portant la lettre B », reprenant en cela les mentions figurant dans l’ancien lot n°2, dont il est issu, qui mentionnait « au sous-sol, une cave portant la lettre B ».

Or, il ressort de la lecture des mentions portées dans cet acte que la description du lot n°2, à l’origine ensuite de celle des lots issus de sa division, s’est trouvée modifiée, s’agissant du « sous-sol portant la lettre B » et de la « cave au sous-sol à droite de la porte d’entrée du sous-sol » devenus un seul et même ensemble désigné sous la mention « au sous-sol, une cave portant la lettre B ».

Au vu du descriptif du lot figurant dans l’acte de vente de 1972, repris à l’identique dans celui de 1983, cette modification ne peut donc s’expliquer que par une erreur dans la rédaction de l’acte, ayant abouti à fusionner la désignation du sous-sol situé sous l’appartement et la cave rattachée à ce lot et ce d’autant que le nombre de tantièmes attribué au lot n°2 dans sa description faite en 1988 n’a pas été modifié par rapport à celui figurant dans les actes de vente de 1972 et 1983.

En effet, d’une part, il ressort expressément du règlement de copropriété de 1931 que seuls les sous-sols sont désignés par une lettre (A, B, C ou D), les caves étant pour leur part désignées par un numéro, compris entre 1 et 23.

Il convient de rappeler également que si le sous-sol A était d’ores et déjà la propriété du magasin, le règlement réservait toutefois la possibilité d’attribuer un des trois autres « sous-sol » (B, C ou D) aux appartements du rez-de-chaussée situés respectivement au-dessus de chacun d’entre eux.

D’autre part, l’acte modificatif de 1988 précise qu’il sera « publié au huitième bureau des hypothèques de [Localité 6], conformément à la loi du 18 juillet 1965 et aux dispositions légales relatives à la publicité foncière. »

La copie produite est effectivement revêtue d’un numéro de dépôt au bureau des hypothèques de [Localité 8] en date du 13 janvier 1989 suivie de la mention « Vol 1989 N°181 ».

Or, l’extrait hypothécaire versé aux débats mentionne, s’agissant du lot n°2 :

Cet acte mentionne ainsi bien, dans la consistance du lot n°2, le « sous-sol portant la lettre B » et une « cave à droite », ce qui apparaît conforme au plan du sous-sol transmis par le syndicat des copropriétaires sur lequel apparaît un espace identifié manuscritement comme étant le sous-sol B et juste à coté, à droite, un autre espace ne pouvant que correspondre à la « cave à droite », et sur laquelle a été inscrite manuscritement la lettre C.

Enfin, il ressort de l’acte de vente intervenu le 27 juillet 1997 entre M. et Mme [I] et M. [U], vendeur de M. [C], s’agissant de la superficie loi Carrez des lots que le vendeur a déclaré les superficies suivantes :

— pour le lot numéro 17, correspondant à l’appartement : 31,73 mètres carrés,

— pour le lot numéro 18, correspondant à la partie située sous l’appartement : « 21m²07 (pièce principale) et 5m²93 (buanderie) ».

Il s’ensuit qu’au sein du lot n°18 la distinction est bien faite entre deux espaces distincts correspondant pour l’un à ce qui était désigné sous l’intitulé « sous-sol B » dans le règlement de copropriété initial et les actes de vente de 1972 et 1983 et pour l’autre à la « cave à droite ».

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments exposés que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à revendiquer « la restitution de la cave C » dont il a été démontré qu’elle est la propriété de M. [C] pour faire partie intégrante du lot n°18 qu’il a acquis.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution.

— sur la demande de rétablissement du « local du sous-sol à sa destination de cave »

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses écritures le rétablissement du « local du sous-sol à sa destination de cave » mais fait toutefois état dans le corps de ses écritures du « changement d’affectation » du local.

Il ressort toutefois des explications fournies qu’il souhaite que le lot n°18 décrit comme une cave soit utilisé comme tel et non qu’il serve de local d’habitation.

L’affectation d’un lot désigne en effet l’usage qui en est fait, étant toutefois précisé que cet usage peut ne pas être conforme à la mention figurant au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, ces documents n’ayant en effet, sur ce point, qu’une valeur indicative et non un caractère obligatoire.

Par conséquent, c’est à juste titre que M. [C] soutient qu’un copropriétaire peut modifier librement cette affectation, sans autorisation de l’assemblée générale, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires et de ne pas entraîner de violations du règlement de copropriété.

En l’espèce, la description du lot qui en est faite dans le modificatif du règlement de copropriété de 1988, sous réserve des précisions apportées précédemment sur la consistance réelle de ce lot, fait état d’un sous-sol et d’une cave.

Il ressort par ailleurs des mentions contenues dans le règlement de copropriété qu’il destine les locaux à l’habitation bourgeoise, mais également à l’activité professionnelle puisqu’il précise que « les propriétaires des deux appartements situés au rez-de-chaussée et désignés à la lettre L et N pourront transformer leur appartement et les aménager à leurs frais à usage de boutique mais uniquement pour commerce de luxe. »

La destination de l’immeuble est donc mixte.

Ainsi, le fait d’aménager la cave, objet du lot n°18, afin de l’intégrer au local d’habitation en y installant notamment une salle de bains ne modifie pas la destination de l’immeuble qui est au contraire parfaitement respectée, dès lors qu’un usage de salle de bains correspond pleinement à l’habitation bourgeoise.

La demande du syndicat des copropriétaire tendant à « rétablir le local du sous-sol à sa destination de cave et à supprimer l’ensemble des installations et équipements qui y ont été réalisés et notamment la VMC, et les installations sanitaires et de plomberie » doit donc être rejetée dès lors qu’il échoue à établir qu’il connaîtrait un usage contraire à la destination de l’immeuble ou qu’il porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires.

— sur la suppression de la trémie

Aux termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

En l’espèce, il est établi et non contesté que les travaux litigieux au sein des lots n°17 et 18 ont consisté en un percement du plancher bas du lot n°17, situé au rez-de-chaussée, afin de le relier à la cave située en dessous, objet du lot n°18, cave, au moyen de la construction d’un escalier entre les deux lots, passant par la trémie nouvellement créée, la cave ayant été aménagée en studio d’enregistrement.

Il est ainsi établi que leur réalisation a porté atteinte au sol situé entre les deux lots, constitutif du gros œuvre de l’immeuble, et constituant, aux termes du règlement de copropriété une partie commune.

M. [C] se prévaut toutefois de la prescription acquisitive, définie par l’article 2258 du code civil comme le « moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Aux termes des articles 2261 et 2265 du même code, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » et « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

Conformément aux dispositions des articles 2274 et 2275 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, il appartient à qui allègue la mauvaise foi de la prouver et il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition.

L’article 2272 du même code prévoit enfin que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».

Tout copropriétaire peut en effet acquérir par prescription acquisitive la propriété d’une partie commune, dès lors que les conditions prévues par l’article 2261 du code civil précité sont réunies.

Toutefois, comme le soutient au demeurant à juste titre M. [C], le percement d’une trémie ne constitue pas une appropriation de parties communes, mais consiste uniquement en des travaux ayant affecté ces parties communes, de telle sorte que M. [C] ne peut soutenir une quelconque prescription acquisitive.

S’agissant ensuite de la régularisation de l’existence de la trémie dont se prévaut M. [C], il considère que dans la mesure où l’assemblée générale a attribué au lot n°18 cinq fois plus de tantièmes de parties communes qu’aux autres caves de l’immeuble, c’est donc bien qu’elle a nécessairement « entériné » l’usage particulier qui est le sien et qui ne peut s’expliquer que par la création d’une trémie intérieure.

Il soutient que cette régularisation de la trémie apparaît d’autant plus évidente que ce lot n°18, d’une superficie de 27 mètres carrés au sol, dispose précisément du même nombre de tantièmes de parties communes générales que le lot n°17, d’une superficie d’environ 32 mètres carrés au rez-de-chaussée.

Il considère donc qu’a été ainsi été reconnue l’équivalence de valeur entre les deux niveaux d’un seul et même bien, de type souplex, et non la prise en compte de la valeur d’un appartement en rez-de-chaussée et d’une cave.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il soutient également que cette trémie a de nouveau été régularisée lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 qui a refusé de voter l’action en suppression figurant à l’ordre du jour.

Il est exact qu’en cas d’exécution par un copropriétaire, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux pourtant soumis à sa validation, leur ratification peut se déduire d’une décision de l’assemblée générale de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite supposant cependant l’absence d’équivoque.

Toutefois, en l’espèce, il convient de relever qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2019 que les copropriétaires ont adopté, à l’unanimité, la résolution n°18 portant sur la « procédure à engager à l’encontre du propriétaire des lots 17 et 18 à savoir M. [U] et les ayants droits afin d’obtenir la remise en état des lots, la remise en état de la trémie non autorisée et les dommages intérêts ainsi que les arriérés de charges pour l’affectation de la cave en habitation. »

Cette résolution visait ainsi M. [U] mais également ses ayants droits, étant relevé qu’à cette date M. [C] était propriétaire des lots et que l’état daté qui lui a été adressé le 21 mai 2019 mentionne expressément l’absence d’autorisation pour la réalisation de la trémie et l’information selon laquelle l’acheteur sera obligé de remettre les lieux en état.

Il est certes ainsi exact, comme le soutient M. [C], que le projet de résolution n°12 figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 prévoyait expressément d’habiliter le syndic à obtenir notamment la fermeture de la trémie mais que cette demande ne figurait plus dans la rédaction de la résolution in fine soumise au vote des copropriétaires.

Il relève ainsi que ce retrait est d’autant plus univoque qu’il a été commenté par le syndicat des copropriétaires sous le vote de ladite résolution en indiquant que « le syndic informe qu’il a reçu des documents de la part de M. [C] qui semblent prouver que la trémie existe depuis plus de 10 ans, que cette trémie ait été mentionnée dans le titre de propriété et que le lot C également soit noté parmi les lots de la propriété acquise par M. [U] [J]. Il semblerait donc en toute probabilité que M. [C] puisse bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée. Si bien que non régularisée à la demande du propriétaire l’assemblée ne pourrait pas valablement refuser de ratifier ces travaux réalisés sans autorisation, ni l’annexion du lot C. Par ailleurs, concernant ce lot, aucune information avait pu être obtenue par le géomètre qui n’avait pas pu vérifier la configuration des locaux.

Donc il resterait un contentieux que pour le changement d’affectation des caves qui entraîne évidemment aussi une réévaluation des tantièmes du sous-sol ainsi que pour la consommation d’eau réalisée entre 2019 et 2020 par l’occupant du lot de propriété de M. [C].

M. [W] souhaite avant d’entamer une nouvelle procédure ou de continuer la procédure en cours que toute négociation soit tentée pour trouver un accord à l’amiable. »

Toutefois, pour reconnaître une ratification implicite, encore faut-il que la décision d’engager une action ait été soumise au vote des copropriétaires et que ceux-ci l’aient refusée.

En effet, ce principe de ratification implicite n’est admis qu’à la condition que le refus de poursuites ait fait l’objet d’une décision claire et explicite sanctionnée par un vote formel de l’assemblée générale.

Il en va donc différemment s’agissant d’une décision du syndic de ne pas engager de poursuites, laquelle n’a pas de valeur dans la mesure où l’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale.

Or, tel est bien le cas, en l’espèce, les copropriétaires n’ayant nullement été appelés à voter sur la demande de suppression de la trémie qui n’a été supprimée du contenu de la résolution n°12 que par suite de la seule intervention du syndic après que M. [C] ait adressé, le 13 novembre 2020, un courrier expliquant sa position sur les quatre demandes formulées dans cette résolution.

S’agissant du commentaire du contenu de l’habilitation à agir évoqué par M. [C], il convient de relever qu’il s’agit uniquement d’une information délivrée par le syndic qui n’a fait l’objet d’aucune décision de la part des copropriétaires.

Enfin, il ne peut être déduit du fait que le lot n°18 dispose d’un nombre de tantièmes équivalent à celui du lot n°17, destiné à l’habitation, et supérieur à celui attribué aux autres caves de l’immeuble que ce faisant, l’assemblée générale a ratifié, a posteriori et de façon implicite, la réalisation de travaux non autorisés affectant une partie commune.

Au surplus il convient de relever :

— qu’il ressort des actes de vente de 1972 et 1983 que le lot n°2 était composé d’un appartement, d’un sous-sol, d’une cave et d’une petite chambre au sixième étage, le tout représentant 2,50/100èmes des parties communes générales,

— que lors de la division en 1988 du lot n°2 en trois lots, le lot n°19 composé de la chambre au sixième étage s’est vu attribuer 0,50/100èmes, le lot n°17 représentant l’appartement 1/100èmes de telle sorte qu’il restait 1/100èmes à attribuer au lot n°18 dont il a été précédemment établi qu’il comprend non seulement le « sous-sol B » mais également une cave, de telle sorte que chacune de ses composantes se voit attribuer 0,50/100èmes et qu’il ne peut donc être soutenu que la copropriété a souhaité reconnaître l’équivalence de valeur entre les deux niveaux d’un seul et même bien de type souplex, plutôt que celle d’un appartement en rez-de-chaussée et d’une cave, la trémie n’ayant manifestement pas été réalisée en 1988, sans quoi elle aurait été mentionnée dans l’acte et il n’y aurait pas eu création de trois lots distincts.

Il est ainsi établi que le percement de la trémie afin de relier les lots n°17 et 18 n’a fait l’objet d’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale ni de ratification ultérieure, explicite ou implicite.

Or, le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, et en l’absence de ratification par l’assemblée générale de ces travaux irrégulièrement entrepris, doit être condamné à la remise des lieux dans leur configuration initiale, dès lors qu’elle est matériellement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, conformément aux dispositions de l’article 1221 du code civil.

Il incombe en effet au juge de vérifier, lorsque cela lui est demandé, si les atteintes sont d’une gravité telle qu’elles justifient la démolition sollicitée.

En l’espèce M. [C] explique que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, de remise en état de la cave et de suppression de la trémie ainsi que la revendication de la buanderie où il comptait précisément installer sa salle de bain, visent de ce fait à lui interdire l’usage d’habitation de son sous-sol et l’ont contraint à interrompre la rénovation de ses lots engagée pour l’habiter en tant que souplex, le privant ainsi de la jouissance de son bien, inhabitable en l’état.

Il est établi que les travaux reprochés ont été réalisés bien avant que M. [C] devienne propriétaire et qu’il s’est contenté de débuter la rénovation de l’appartement dans lequel la trémie et l’escalier intérieur existaient déjà de longue date, en tenant compte de la configuration des lieux en souplex et sans apporter d’autres modifications structurelles.

L’acte de vente, conclu le 23 juillet 1997 entre M. et Mme [I] et M. [U], précédent propriétaire des locaux, mentionne en effet en page 3, après la description du lot n°18, un renvoi en fin d’acte, où il est indiqué que « par suite d’aménagement intérieur la cave a été aménagée en une pièce ventilée mécaniquement et une buanderie avec évier, le tout communiquant communiquant (sic) avec le lot (illisible) 17 par un escalier intérieur. »

La trémie et l’escalier litigieux étaient ainsi expressément mentionnés dans la consistance du lot vendu à M. [U] en 1997, M [C] pouvait donc légitimement penser que ce point ne posait pas difficulté.

A cet égard, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires qui fait état d’une « mention portée en fin d’acte, tardivement et de manière subreptice » pour lui dénier toute valeur, il convient de relever que ce renvoi manuscrit a été, lors de son indication en page 3, parafé par tous les signataires de l’acte et que les mentions portées sur un acte authentique valent jusqu’à inscription de faux.

Il ressort de plus des pièces produites que M. [C] a engagé plusieurs démarches amiables auprès de la copropriété afin de régulariser la situation, tant avant la tenue de l’assemblée générale du 23 novembre 2020, qu’après.

Il a ainsi adressé, le 13 novembre 2021, une note détaillant de façon précise les arguments de droit et de fait à l’appui de ses contestations, portant précisément sur la prescription de la demande de suppression de la trémie, sur le fait que les actes publiés démontrent que le lot n°18 comprend bien la cave C, et à défaut, sur la prescription acquisitive à son profit de cette cave.

Puis, par courriel en date du 09 décembre 2020, il a fait la proposition suivante :

« Obligations à ma charge :

1. versement de la somme de 8500 euros à la copropriété,

2. acceptation de la mise à mise à jour éventuelle des charges de copropriété (pour l’avenir) de mon lot n°18, selon l’expertise du géomètre-expert, en considération des caractéristiques précises des lieux,

3. prise à ma charge des travaux d’aménagement des 5,5 m² du bout de couloir des caves (contigu au lot n°18) que la copropriété me cède par la présente transaction en contrepartie de la somme versée,

Obligations à la charge de la copropriété :

en contrepartie des 3 obligations que Monsieur [C] s’engage à respecter, la copropriété s’engage à :

1. céder les 5,5 m² de parties communes du bout du couloir des caves à Monsieur [C]

2. prendre à sa charge les frais de géomètre de 2000€ que la copropriété devait assumer en vertu de l’expertise judiciaire en cours (cf courrier). Ces frais de géomètre comprennent le relevé de l’existant des lots 17 et 18 et 2 modificatifs du RCP s’agissant de la régularisation du changement d’affectation du sous-sol ainsi que de la création d’un nouveau lot pour les 5,5 m² de parties communes cédées à Monsieur [C]. (A défaut de paiement des 2000€ de géomètre, Monsieur [C] ne s’engage à verser que 6000€ et non 8500€)

3.renoncer à l’exercice de toutes actions judiciaires contre Monsieur [C] sur les 4 points suivants :

A) demande de restitution de la cave C,

B) demande de suppression de la trémie,

C) demande d’augmentation des charges liées au changement d’affectation du sous-sol,

D) demande de paiement des consommations d’eau abusives et de tout autre préjudice causé par Messieurs [A] et [J] [U]. Cette transaction a un but d’apaisement des relations entre copropriétaires. Enfin, la copropriété subroge Monsieur [C] dans l’exercice de ses droits et actions à l’encontre de Messieurs [A] et [J] [U] à hauteur de l’intégralité de la dette d’eau dont le décompte sera précisé dans la transaction.

La copropriété préciser qu’elle prend à sa charge les frais de convocation d’une assemblée générale extraordinaire visant à faire avaliser cette transaction. »

Dans sa réponse en date du 21 décembre 2020, le syndic a transmis à M. [C] la réponse du conseil syndical ainsi formulée :

« 1) Réglons d’abord les problèmes du passé :

acceptons avec une modification :

— dans les obligations à sa charge les points 1 et 2, c’est-à-dire il verse 11 000 euros et non 8500€ alors qu’il doit 12 138€ à la copropriété et accepte une modification des charges de son lot 18,

— dans les obligations à la charge de la copropriété le point 3 A, B et D, c’est-à-dire la propriété du sous-sol C, régulariser l’existence de la trémie et de l’escalier intérieur.

2) Si cela est fait, le conseil syndical s’engage à soutenir devant l’assemblée qui aura à en décider la demande d’achat par Monsieur [C] d’environ 5 mètres carrés du couloir commun à usage de cave contigu à son lot 18, à un prix de 1500 euros le mètre carré et tous les frais de cette vente (AG, géomètre, modification du RCP etc) étant à la charge de Monsieur [C].

Cette cave ne pourra être transformée en élément habitable du souplex. »

Dans son courriel en date du 31 mai 2021, adressé à M. [W], copropriétaire, M. [C] lui a indiqué vouloir, comme proposé lors de la dernière assemblée générale, formuler, lors de la prochaine assemblée, une offre de transaction amiable afin de pouvoir régulariser la trémie et pouvoir commencer ses travaux en proposant la somme de 10 000 euros à la copropriété comprenant le rachat du bout de couloir continu à son lot.

Dans une nouvelle note argumentée en droit et fait adressée le 06 mai 2022 au syndic et aux copropriétaires, M. [C] a de nouveau exposé ses arguments pour expliquer les projets de résolution qu’il a souhaité mettre au vote lors de l’assemblée générale du 16 mai 2022.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Lors de cette assemblée, ont ainsi été inscrites, à la demande de M. [C], deux propositions de transaction ainsi que des demandes de travaux et d’achat d’un bout de couloir au sous-sol contigu à son lot n°18, propositions toutes rejetées.

Il n’est enfin justifié ni même fait état d’aucun désordre lié à ces aménagements anciens, puisque mentionnés dans l’acte de vente de 1997, qui sont par ailleurs, par nature insusceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, et pour lesquels aucune pièce n’est produite pour attester qu’ils en affecteraient la solidité.

Il ressort de plus des pièces produites, que d’autres lots ont fait l’objet d’une modification similaire sans qu’il ne soit justifié ni même allégué des difficultés que cela aurait causé, tel que cela ressort ainsi des mentions portées dans le règlement de copropriété, concernant le « sous-sol A », du procès-verbal de description des lieux établi le 26 juin 2018 (et se rapportant manifestement comme indiqué ci-avant à un bien autre que celui de M. [C]), que du courriel adressé le 21 mai 2021 par M. [C] au syndic lui demandant communication du procès-verbal d’assemblée générale au cours duquel « Mme [K] a pu régulariser sa trémie dans le règlement de copropriété »,

Or, d’une part, ce procès-verbal n’a pu être communiqué à M. [C], malgré ses demandes en ce sens tant auprès du syndic, ayant répondu qu’il faisait partie des archives qu’il convenait donc de rapatrier, du notaire rédacteur de l’acte du 27 décembre 2006 qui a régularisé cette trémie, ayant indiqué le 28 juin 2021 qu’il ne pouvait faire droit à cette demande par souci de déontologie et qu’il convenait de se rapprocher de Mme [K], qu’auprès de cette dernière qui a indiqué, le 17 août 2021, ne pas être en possession du procès-verbal de l’assemblée ainsi sollicité.

D’autre part, non seulement le règlement de copropriété du 01 juillet 1931 mentionnait expressément la présence d’un tel aménagement pour le « sous-sol A » ( « le sous-sol désigné sous la lettre A appartient au magasin du rez-de-chaussée en façade sur la [Adresse 9] et communique directement avec ce magasin par un escalier particulier situé à l’intérieur de ce magasin. ») mais prévoyait également la même possibilité pour les autres lots situés au-dessus des sous-sols concernés puisqu’il indiquait que « les sous-sols sont désignés par les lettres A- B-C-D pourraient être attribués aux appartements du rez-de-chaussée qui sont situés respectivement au-dessus de chacun d’entre eux », le fait d’autoriser l’attribution d’un sous-sol uniquement au lot situé juste au-dessus, et d’indiquer ensuite la situation particulière du « sous-sol A » relié au lot du dessus par un escalier, traduisant ainsi la possibilité offerte de faire de même pour les sous-sols B, C et D.

En revanche, au vu des photographies de la configuration actuelle des lieux, permettant ainsi au tribunal de vérifier les conséquences des travaux de remise en état sollicités sur les différentes pièces du logement, la suppression de la trémie et le rétablissement de la dalle formant le sol de l’appartement sollicitées reviendraient à contraindre M. [C] à réaliser de lourds travaux pour pouvoir habiter son bien sans commune mesure avec l’atteinte reprochée.

Au vu de l’ensemble des éléments ainsi exposés, la demande de remise en état des lieux représenterait par conséquent une mesure disproportionnée de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner et qu’il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Sur la demande de modification de l’état descriptif de division afin de régulariser l’existence de la trémie, la consistance du lot n°18 comprenant les sous-sols B et C, et l’usage du lot n°18 en pièce annexe d’habitation

Il a été précédemment établi que c’est par suite d’une erreur matérielle que le modificatif de l’état descriptif de division, établi le 29 décembre 1988, ne mentionne pas la réelle consistance du lot n°18.

Le juge judiciaire ayant le pouvoir de statuer sur une demande en rectification de l’erreur matérielle affectant l’état descriptif de division, il convient par conséquent de faire droit à la demande de M. [C] et d’ordonner la modification de cet acte, aux frais du syndicat des copropriétaires, afin que soit mentionnée la consistance réelle du lot n°18, intégrant le « sous-sol portant la lettre B » et la « cave au sous-sol à droite de la porte d’entrée du sous-sol » selon la description de l’ancien lot n°2 avant division en trois lots dont le lot n°18.

S’agissant en revanche de la demande de modification afin de régulariser l’usage du lot n°18 en pièce annexe d’habitation, pour les raisons précédemment énoncées tenant à l’absence de caractère obligatoire de l’affectation du lot n°18 figurant au règlement de copropriété, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande pas plus que celle tendant à régulariser l’existence de la trémie.

En effet, l’état descriptif de division est un document qui a pour objet d’identifier l’immeuble, de le diviser en lots auxquels sont attribués des numéros, et de définir la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales.

Or, en l’espèce, la réalisation d’une trémie n’a pas eu de conséquence sur la division de l’immeuble puisque le nombre de lots reste inchangé, la trémie ayant juste permis l’installation d’un escalier permettant de relier le lot n°17 avec le lot n°18.

Sur les demandes indemnitaires formulées par M. [C]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [C] explique qu’en raison du vote de la résolution n°12 ayant autorisé le syndic à agir en justice pour demander la remise en état des lieux, et au vu du principe d’application immédiate des décisions prises en assemblée générale, il a donc été contraint, tant que cette résolution n’est pas annulée, d’interrompre ses travaux, ce qui a eu pour effet de le priver de la jouissance de son bien, inhabitable en l’état, alors qu’il le destinait à être sa résidence principale.

Il considère donc que « l’indisponibilité juridique du bien résulte incontestablement du vote de la résolution n°12 du PV d’AG du 23 novembre 2020 » et que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à réparer tous les préjudices causés par sa faute.

Il soutient en effet qu’il « a volontairement créé une situation de blocage par l’exercice de contestations manifestement infondées », dans le but de lui nuire.

Il considère ainsi que le syndicat des copropriétaires avait bien conscience du caractère infondé de ses demandes de remise en état mais qu’il a persisté à les formuler dans le seul but de lui nuire.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il en veut ainsi pour preuve d’une part, la consultation effectuée par le syndic auprès du conseil du syndicat des copropriétaires afin de vérifier la possibilité de contester ou non la propriété du lot C et la création d’une trémie au vu des actes de vente du 23 juillet 1997 et du 18 janvier 1983 et, d’autre part, la mention figurant sous le vote de la résolution n°12 selon laquelle il n’apparaît pas possible à l’assemblée de refuser de ratifier les travaux réalisés sans autorisation pas plus que de revendiquer le lot C.

Il indique ainsi que cette mention ne constitue pas une mise en garde mais un véritable éclairage sur le sens et la portée de cette résolution qui confirmait, de façon univoque, la conscience du caractère infondé des demandes portant sur la trémie et la revendication du lot C et ce d’autant que le syndicat des copropriétaires avait intentionnellement retiré du vote les demandes de suppression de la trémie et de restitution de la cave C, qui étaient pourtant inscrites à l’ordre du jour.

Il considère ainsi que le syndicat des copropriétaires ne se souciait pas, en réalité, des chances de succès de son action mais seulement de son pouvoir de nuisance à son encontre puisque, malgré la mise en garde du syndic, il n’a pas souhaité procéder à une consultation juridique spéciale, alors même qu’il avait sollicité une troisième consultation pour une autre question, pourtant sans difficulté juridique particulière.

Il indique enfin que le syndicat des copropriétaires a refusé de limiter les conséquences préjudiciables du litige en refusant les propositions de transaction formulées lors de l’assemblée générale du 16 mai 2022, qui lui auraient permis de commencer ses travaux de rénovation, tout en garantissant les prétentions actuelles du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente affaire.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes en considérant qu’il était bien fondé à formuler les remises en état sollicitées, qui s’inscrivaient dans le respect du règlement de copropriété, et à refuser de se soumettre aux exigences de M. [C], indiquant que la situation actuelle ne résulte ainsi que de son obstination à exiger des avantages indus et de sa décision d’engager une procédure judiciaire.

Il considère de plus que, s’il était parfaitement convaincu de son bon droit, il n’avait aucune raison de s’abstenir d’occuper les lieux et d’effectuer les travaux qu’il avait l’intention de faire réaliser et que loin du rôle de victime qu’il revendique, M. [C] n’a en réalité cessé d’exercer des pressions pour obtenir des avantages indus.

Il ne peut pas être reproché au syndicat des copropriétaires de souhaiter exercer une action en justice afin de préserver ses droits, l’exercice de ce droit ne pouvant, à lui seul, constituer une faute et justifier ainsi une condamnation à réparer les préjudices en découlant.

En revanche, une simple « légèreté blâmable » dans l’exercice de ce droit peut constituer une faute au sens de l’article 1240 du code civil, le demandeur de l’action en réparation devant également prouver un préjudice, et un lien de causalité entre le comportement abusif de son adversaire et le préjudice subi.

En l’espèce, il doit tout d’abord être constaté, comme le relève à juste titre M. [C], que la rédaction de la résolution n°12 figurant à l’ordre du jour diffère de celle soumise au vote des copropriétaires et adoptée, étant relevé au surplus que ce dernier indique, dans son courrier en date du 13 novembre 2020, que cette assemblée se tenait par correspondance, ce qui tend à être corroboré par l’absence de toute indication du lieu de réunion sur le procès-verbal de l’assemblée générale, réunie dans un contexte de crise sanitaire, et ce à la différence des autres procès-verbaux d’assemblée générale produits.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

En effet, aux termes de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 novembre 2020, la résolution n°12 donnait autorisation au syndic d’agir en justice pour :

« obtenir la remise en état des lieux, notamment la fermeture de la trémie non autorisée et la porte donnant sur le couloir des caves selon le règlement de copropriété,

obtenir la restitution de la cave dite « lot C » appartenant à la copropriété et la reconstitution d’un mur de séparation prévu dans le règlement de copropriété d’origine ainsi que de ses modificatifs

obtenir la remise en état des lieux, notamment remettant la « cave » B et C, à savoir les locaux situés en sous-sol et ayant actuellement une destination autre qu’une cave (actuellement studio d’enregistrement)

obtenir le démontage et la désinstallation de tout équipement (climatisation/VMC) non autorisé et produisant du bruit installé ou dont les tuyaux passent dans le lot C

obtenir la restitution du lot appartenant à la copropriété annexés au lot cave n°18 (lot B) à savoir le lot C

obtenir le paiement de la consommation privative d’eau vérifiée après installation du comteur sur la vanne d’alimentation d’eau n°15 alimentant les lots 17 et/ou 18

plus génériquement déterminer les responsabilités de chacun ; de réclamer aux parties succombantes : la prise en charge des travaux de réparation et des dégâts connexes, le remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure (avocat, expert, huissier, architecte, syndic, sapiteurs…), l’allocation de dommages et intérêts pour les troubles et les nuisances subis par la copropriété ; d’assurer le recouvrement des sommes obtenues dans le cadre de la procédure.

Les copropriétaires donnent mandat au syndic de recourir à tous conseils de son choix et nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété. Si nécessaire un expert judiciaire sera désigné aux frais avancés de la copropriété.

Afin de faire face aux frais de procédure, l’assemblée vote une première enveloppe de 4000 euros qui sera appelée le 01/1/2021 en fonction des tantièmes de charges générales.

Les honoraires du syndic pour le suivi de cette procédure seront calculés au temps passé sur la base du barème horaire figurant aux prestations particulières reprises au contrat et répartis en charges communes générales prévues au règlement de copropriété. »

Ont ainsi été supprimées du texte de la résolution n°12 soumise au vote et adoptée les demandes tendant à « obtenir la remise en état des lieux, notamment la fermeture de la trémie non autorisée et la porte donnant sur le couloir des caves selon le règlement de copropriété », à « obtenir la restitution de la cave dite « lot C » appartenant à la copropriété et la reconstitution d’un mur de séparation prévu dans le règlement de copropriété d’origine ainsi que de ses modificatifs » et à « obtenir la restitution du lot appartenant à la copropriété annexés au lot cave n°18 (lot B) à savoir le lot C ».

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Or, il convient de relever qu’à réception de l’ordre du jour, M. [C] a adressé, le 13 novembre 2020, au syndic et aux copropriétaires, une note détaillant de façon précise les arguments de droit et de fait à l’appui de ses contestations, portant précisément sur la prescription de la demande de suppression de la trémie, sur le fait que les actes publiés démontrent que le lot n°18 comprend bien la cave C, et à défaut, sur la prescription acquisitive à son profit de cette cave.

Il ressort ainsi du courriel adressé par le syndic le 16 novembre 2020 à M. [C] et aux membres du conseil syndical qu’il leur indique transférer les documents reçus « à l’avocat pour vérifier si concernant 2 points à savoir la propriété du lot C et la création d’une trémie sans autorisation, il y a un changement dû à une prescription acquisitive abrégée qui serait revendiquée ou à d’autres éléments de fait et de droit dont on ne dispose pas. »

Le syndic précise également que : « si bien qu’il semblerait que les documents envoyés tardivement puissent changer le sens même de la résolution concernant la procédure, vice-versa la résolution trouve encore du sens concernant la consommation d’eau de ces lots, car M. [C] considère que la consommation de son occupant, mesurée l’année dernière ne lui est pas imputable, ce qui n’est pas d’avis partagé ni par le CS ni par le SDC

(…)

Concernant le changement d’affectation des tantièmes cave (en superficie Carrez : studio d’enregistrement actuellement) aussi. Même si on ne peut pas refuser le changement (selon la jurisprudence) d’affectation, le changement d’utilisation comporte (de manière rétroactive sur les dernières 5 années) un recalcul des tantièmes. »

La réponse de cette consultation n’est pas produite mais figure après le vote de la résolution n°12 le paragraphe suivant :

« Le syndic informe qu’il a reçu des documents de la part de M. [C] qui semblent prouver que la trémie existe depuis plus de 10 ans, que cette trémie ait été mentionnée dans le titre de propriété et que le lot C également soit noté parmi les lots de la propriété acquise par M. [U] [J]. Il semblerait donc en toute probabilité que M. [C] puisse bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée. Si bien que non régularisée à la demande du propriétaire l’assemblée ne pourrait pas valablement refuser de ratifier ces travaux réalisés sans autorisation, ni l’annexion du lot C. Par ailleurs concernant ce lot C, aucune information avait pu être obtenue par le géomètre qui n’avait pas pu vérifier la configuration des locaux.

Donc il resterait un contentieux que pour le changement d’affectation des caves qui entraîne évidemment aussi une réévaluation des tantièmes du sous-sol ainsi que pour la consommation d’eau réalisée entre 2019 et 2020 par l’occupant du lot de propriété de M. [C].

M. [W] souhaite avant d’entamer une nouvelle procédure ou de continuer la procédure en cours que toute négociation soit tentée pour trouver un accord à l’amiable. »

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il est ainsi établi que le syndicat des copropriétaires, outre qu’il s’est prononcé sur une résolution différente de celle figurant à l’ordre du jour, a voté une procédure pour obtenir notamment la remise en état « de la « cave » B et C, à savoir les locaux situés en sous-sol ayant actuellement une destination autre qu’une cave (actuellement studio d’enregistrement) », outre « le démontage et la désinstallation de tout équipement (climatisation /VMC) non autorisé et produisant du bruit installé ou dont les tuyaux passent dans le lot C » ainsi que « le paiement des arriérés de charges pour le changement de destination jusqu’à la remise en état pour les dernières 5 années » et celui de « la consommation privative d’eau communiquée après installation du compteur sur la vanne d’alimentation d’eau n°15 alimentant le lot 17 », alors qu’il avait conscience d’une part, du caractère incertain voire infondé de ses demandes puisqu’il indique, au vu des documents transmis par M. [C], que « l’assemblée ne pourrait pas valablement refuser de ratifier ces travaux réalisés sans autorisation, ni l’annexion du lot C » et qu’ « il resterait un contentieux que pour le changement d’affectation des caves qui entraîne évidemment aussi une réévaluation des tantièmes du sous-sol ainsi que pour la consommation d’eau réalisée entre 2019 et 2020 par l’occupant du lot de propriété de M. [C] » ainsi que d’autre part, du préjudice qu’elles pouvaient causer à M. [C] en l’empêchant de poursuivre la rénovation de son bien.

A cet égard, bien qu’il ne soit pas justifié de l’engagement effectif de poursuites à l’encontre de M. [C], il n’en demeure pas moins que dans la mesure où le principe d’une action judiciaire à l’encontre de M. [C] a été voté en assemblée générale, il ne peut donc lui être reproché, quand bien même il soutenait une position différente de celle du syndicat des copropriétaires, d’avoir interrompu ses travaux dans l’attente de l’issue judiciaire du litige.

Enfin, il convient de relever la contradiction entre d’une part, le fait de vouloir poursuivre en justice M. [C] et d’autre part, alors même que cette résolution vient d’être votée, d’indiquer que : « M. [W] souhaite avant d’entamer une nouvelle procédure ou de continuer la procédure en cours que toute négociation soit tentée pour trouver un accord à l’amiable », le vote de poursuites apparaissant dès lors prématuré puisque conditionné à l’issue de négociations non encore engagées.

L’ensemble des éléments ci-dessus exposés démontre ainsi à tout le moins la légèreté blâmable dont a fait preuve le syndicat des copropriétaires dans le vote d’une action judiciaire à l’encontre de M. [C] ayant eu pour conséquence de l’empêcher de mener à bien les travaux de rénovation de son logement.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent tenu de l’indemniser des préjudices subis de ce fait.

— sur l’indemnisation pour la privation de son bien et les frais de garde meubles

M. [C] indique avoir été privé de la jouissance de son bien, ce qui l’a contraint à régler, depuis le 15 août 2020 jusqu’au 15 juin 2021, un loyer de 2230 euros par mois, soit un total de 22 300 euros pour cette période de dix mois.

Il précise avoir trouvé un logement à compter du 01 novembre 2022 dont le loyer s’élève à 2125 euros.

Décision du 15 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03411 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5ZX

Il indique également avoir été privé de la jouissance de son bien dont le loyer de référence est en moyenne de 25 euros par mètre carré par mois, soit environ 1475 euros par mois, hors charges d’environ 150 euros.

Il fait également état du stockage de ses meubles pour 500 euros par mois pour environ 30 mètres cubes, soit un préjudice de 2125 euros depuis le 15 juin 2021 jusqu’au jugement à intervenir.

Il réclame par conséquent la somme de 22 300 euros puis une indemnité compensatrice de ses préjudices liés à la privation de son bien et au coût d’un garde meubles à hauteur de 2150 euros par mois à compter du 15 juin 2021 jusqu’au jugement à intervenir.

S’agissant des frais de garde-meubles, ces frais étant directement en lien avec l’impossibilité qui est la sienne d’occuper son logement, il convient d’indemniser le préjudice ainsi subi.

Toutefois, M. [C] produit une quittance de loyer pour la période du 15 juin 2021 au 14 juin 2022 d’un montant de 6000 euros et une autre pour la période du 15 juin 2022 au 14 juin 2023 d’un montant de 6210 euros, pour la location d’une remise et d’une cave.

Il n’est pas justifié de frais engagés pour la période postérieure au 14 juin 2023, de telle sorte qu’il convient d’indemniser M. [C] à hauteur de 12 210 euros et de le débouter de sa demande portant sur la période postérieure au 14 juin 2023.

S’agissant de la privation de jouissance, M. [C] ne peut solliciter, pour la même période de temps, tout à la fois le remboursement des loyers réglés pour se loger et une indemnité basée sur la valeur locative de son bien, ce qui reviendrait à l’indemniser deux fois pour le même préjudice.

Par conséquent, il convient de retenir, au vu des justificatifs produits jusqu’au mois de mars 2023, un préjudice tenant au fait d’avoir dû régler un loyer pour se loger alors qu’il venait d’acquérir un logement qui devait, après achèvement des travaux de rénovation, lui permettre de se loger.

Pour la période postérieure, pour laquelle aucune quittance de loyer n’est produite, il convient de retenir une privation de jouissance basée sur la valeur locative de son bien.

M. [C] produit les quittances de loyer pour la période du :

-01 septembre 2020 au 30 septembre 2020, d’un montant de 2223,98 euros

-01 octobre 2020 au 31 octobre 2020, d’un montant de 2444,98 euros

-01 novembre 2020 au 30 novembre 2020, d’un montant de 2223,98 euros

-01 décembre 2020 au 31 décembre 2020, d’un montant de 2223,98 euros

-01 janvier 2021 au 31 janvier 2021, d’un montant de 2233, 32 euros

-01 février 2021 au 28 février 2021, d’un montant de 2233,32 euros

-01 mars 2021 au 31 mars 2021, d’un montant de 2233,32 euros

-01 avril 2021 au 30 avril 2021, d’un montant de 2193,32 euros

-01 mai 2021 au 31 mai 2021, d’un montant de 2153,32 euros

-01 juin 2021 au 31 juin 2021, d’un montant de 2193,32 euros.

Il produit également le courriel adressé le 14 mai 2021 au gestionnaire du bien pour l’informer de son congé.

Il verse ensuite aux débats les quittances de loyers d’un montant de 1300 euros, charges de 150 euros comprises, et non 2125 euros comme il l’indique dans ses conclusions, établies pour les mois de novembre 2022 à mars 2023, pour la location d’un nouveau logement.

Il ressort des déclarations mêmes de M. [C] et des pièces produites que M. [U], qui s’était maintenu dans les lieux malgré jugement d’adjudication, n’a quitté le logement que le 13 août 2020, ce dont le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable, pas plus que du temps nécessaire à la rénovation du bien engagée par M. [C].

Or, l’ampleur des travaux engagés par M. [C], empêche de considérer qu’ils auraient pu être réalisés dans les 15 jours suivant le départ de M. [U] et que l’appartement aurait ainsi pu, en l’absence du contentieux avec la copropriété, être occupé par M. [C] à compter du 15 août 2020, date à partir de laquelle il réclame paiement des loyers réglés.

Aucune indication n’est fournie concernant la durée des travaux envisagés.

Ainsi, au vu de la surface du bien et des photographies produites, attestant d’une rénovation totale, il convient de retenir une durée de travaux de trois mois.

Il convient par conséquent d’indemniser M. [C] à hauteur des sommes engagées pour se reloger, à compter du 01 décembre 2020 jusqu’au mois de mars 2023, soit la somme de 21 963,90 euros.

Pour la période postérieure, du mois d’avril 2023 à la date du présent jugement, soit une durée de 18,5 mois, M. [C] produit un extrait du site de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, portant sur un bien non meuble de deux pièces situé à l’adresse de l’immeuble, pour la période du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, faisant état d’un loyer de référence minoré de 17,5 euros par mètre carré, d’un loyer de référence majoré de 30 euros par mètre carré et d’un loyer de référence de 25 euros par mètre carré.

En l’absence de pièces produites par le syndicat des copropriétaires pour contredire cette valeur, il convient de retenir ce montant.

S’agissant de la superficie du bien, il ressort de l’acte de vente intervenu le 27 juillet 1997 entre M. et Mme [I] et M. [U], vendeur de M. [C], que le vendeur a déclaré les superficies suivantes :

— pour le lot numéro 17, correspondant à l’appartement : 31,73 m²

— pour le lot numéro 18, correspondant à la partie située sous l’appartement : 21m²07 (pièce principale) et 5m²93 (buanderie).

Une superficie de 58,73 mètres carrés est par conséquent retenue et une valeur locative mensuelle de 1468,25 euros.

Le préjudice de M. [C] sur cette période est ainsi chiffré à hauteur de 27 162,62 euros (1468,25 x 18,5).

Son préjudice sur la période du 01 décembre 2020 au jour du présent jugement s’élève par conséquent à la somme de 49 126,52 euros (21 963,90 + 27 162, 62) que le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à M. [C].

— sur l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’augmentation du coût des travaux

M. [C] indique que depuis qu’il a pris possession de son bien le 15 août 2020, le coût des travaux a nettement augmenté passant d’une moyenne de 1500 euros à 2000 euros par mètre carré, soit au vu de la superficie de son logement, de 57 mètres carrés, une hausse de 28 500 euros.

M. [C] ne produit qu’un devis établi le 05 novembre 2020 pour l’aménagement du sous-sol.

Par conséquent, en l’absence de tout justificatif permettant d’apprécier cette hausse du coût des travaux, il convient de débouter M. [C] de sa demande.

— sur l’indemnisation au titre du préjudice moral

M. [C] indique subir un préjudice qui ne cesse de s’aggraver puisqu’il est privé de domicile fixe, qu’il doit trouver des solutions d’appoint et se faire héberger chez des proches avec un minimum d’affaires personnelles alors qu’il souhaitait établir très rapidement sa résidence principale dans le bien acquis.

Il indique de plus que dans la mesure où les contestations portent sur des éléments aussi fondamentaux que la trémie d’un souplex, qui peuvent ainsi conduire à une réduction de moitié de la surface habitable et ruiner la valeur de son bien, alors qu’ils n’avaient pourtant, avant son acquisition, jamais fait l’objet de la moindre contestation, la situation engendre une crainte très importante, source évidente d’un préjudice moral.

Il ajoute que cette atteinte à son droit de propriété est d’autant plus aiguë qu’elle fait suite à une période déjà longue de maintien illicite dans les lieux de M. [A] [U] sans qu’il n’ait pour autant perçu aucune indemnité d’occupation.

Il sollicite ainsi la somme de 50 000 euros.

Le maintien dans les lieux de M. [U], s’il a conduit à priver M. [C] de la jouissance de son bien, ne peut pour autant être imputé au syndicat des copropriétaires.

Il n’est en revanche pas contestable que les contestations émises par ce dernier sont de nature à générer chez M. [C] une crainte sur ses futures modalités d’occupation du bien au vu des conséquences des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sur la situation matérielle et juridique des lots acquis, outre le fait qu’il ne peut toujours pas prendre possession des lots litigieux et s’y établir, alors qu’il est pourtant propriétaire du bien depuis 2019.

Il convient par conséquent d’indemniser ce préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

Sur la demande au titre des frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de référé expertise

M. [C] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 1500 euros au titre des frais d’avocat qu’il a dû engager pour se défendre à la procédure de référé expertise diligentée à tort contre lui.

En l’absence dans le corps des conclusions de tout développement concernant cette demande, et notamment du fondement juridique sur lequel elle est formulée, M. [C] ne peut qu’être débouté.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement des charges d’eau

Le syndicat des copropriétaires explique qu’entre la date de l’adjudication du bien et la reprise des lieux par M. [C], il a été alerté, le 21 octobre 2019, d’une très importante consommation d’eau et que la société Cirino, mandatée pour effectuer une recherche de fuite, lui a indiqué, le 25 novembre 2019, qu’il s’agissait en réalité d’un acte de malveillance en provenance de l’appartement alors occupé par le fils de M. [U], le compteur individuel mentionnant ainsi une consommation de 14 mètres cubes par jour.

Il précise avoir alors réclamé à M. [C] le paiement de cette surconsommation estimant justifié d’exiger ce règlement auprès du nouveau propriétaire du lot.

Il ajoute produire à l’appui de sa demande le règlement de copropriété comportant une clause d’aggravation des charges, la facture d’installation du compteur d’eau faisant apparaître à cette date une consommation nulle et la note aux parties de l’expert relevant, le 14 octobre 2020, soit après l’expulsion de M. [U], un index de consommation de 1492,848 mètres cubes ainsi que les justificatifs de la somme de 4911,06 euros réclamée à ce titre.

M. [C] s’oppose à cette demande en faisant valoir que cette consommation excessive ne peut être qualifiée, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, de simple charge d’eau mais constitue un préjudice collectif et qu’elle ne peut être mise à la charge d’un seul copropriétaire que par un jugement le déclarant responsable.

Il considère que la clause d’aggravation dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est inopérante dans la mesure où elle vise le cas de copropriétaires qui aggraveraient par leur fait les charges communes.

Enfin, il soutient que le syndicat des copropriétaires réclame paiement d’une somme de 4911,06 euros au titre d’une consommation d’eau excessive sans toutefois démontrer en quoi l’index relevé sur le compteur serait excessif et il considère qu’il ne peut se contenter de relever le nombre de mètres cubes consommés et d’en déduire le montant déjà réglé.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

La surconsommation d’eau en provenance du lot de M. [C] n’est pas contestée et est établie par les pièces produites, à savoir le courrier d’alerte de la compagnie Eau de [Localité 6] le 21 octobre 2019, le rapport d’intervention du plombier du 25 novembre 2019, le courriel et l’attestation de M. [W], membre du conseil syndical, et les factures produites qui attestent d’une forte haute de la consommation sur la période d’octobre 2019 à février 2020, soit :

-578 mètres cubes soit 1993,79 euros TTC (facture du 23 avril 2019),

-836 mètres cubes soit 2878,93 euros TTC (facture du 22 juillet 2019),

-1141 mètres cubes soit 3925,11 euros TTC (facture du 22 octobre 2019),

-1287 mètres cubes soit 4424,35 euros TTC (facture du 07 février 2020), avertissement hausse

-441 mètres cubes soit 1521,84 euros TTC (facture du 20 avril 2020),

-416 mètres cubes soit 1436,22 euros TTC (facture du 27 juillet 2020),

-425 mètres cubes soit 1467,05 euros TTC (facture du 23 octobre 2020),

-439 mètres cubes soit 1517,73 euros TTC (facture du 25 janvier 2021).

Le règlement de copropriété prévoit que « les propriétaires qui aggraveraient par leur fait les charges communes, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnés. »

Il importe peu que de la surconsommation d’eau soit la conséquence du comportement de l’occupant du lot, M. [U], et non de M. [C], ce dernier en sa qualité de copropriétaire étant en effet tenu du paiement des charges de copropriété, inhérent à la qualité de copropriétaire, à charge pour lui de se retourner ensuite contre le responsable de cette surconsommation.

Au surplus, les copropriétaires ont adopté, lors de l’assemblée générale du 27 mai 2021, une résolution n°17 portant sur la clause d’aggravation des charges, qui s’impose ainsi à tous dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Cette décision indique ainsi que :

« afin d’assurer l’équité entre les copropriétaires, l’assemblée décide que tous les frais engagés par le syndicat de copropriété en raison de la faute ou de la négligence d’un copropriétaire ou de l’une des personnes résidant sous sont toit, lui seront imputés de plein droit. L’assemblée vote expressément de lui faire supporter en particulier tous les frais liés au recouvrement des charges dont il serait redevable, et notamment ceux annexés au contrat de syndic et dénommés « barème des prestations spéciales. »

S’agissant du montant réclamé, l’expert judiciaire a indiqué, dans sa note aux parties en date du 15 octobre 2020, que le syndicat des copropriétaires a fait poser un compteur individuel sur l’alimentation de l’appartement, ce qui ressort effectivement de la facture établie par l’entreprise Cirino attestant de cette pose le 06 décembre 2019.

Il a toutefois constaté que le compteur général d’arrivée d’eau de ville mentionnait, à la date du 14 octobre 2020, un index de 168,853 mètres cubes tandis que celui posé spécifiquement le 06 décembre 2019 pour l’alimentation de l’appartement de M. [C] indiquait un index de 1492,848 mètres cubes.

Dans un courrier adressé au conseil des copropriétaires, le syndic a établi de la manière suivante la consommation d’eau imputable au lot de M. [C] :

« consommation eau pour le lot de M. [C] 1493 m3 à 3.44€ soit 5135,92€

Provisions eau (11355,55€ * 200/100100) = 224,86€

Solde eau (5135,92€ – 224,86€) = 4911,06€ ».

Il ressort ainsi de cette analyse que les 1493 mètres cubes retenus correspondent à l’index relevé sur le compteur individuel du logement et mentionné par l’expert et il se déduit donc que la somme de 3,44 euros correspond au prix de l’eau au mètre cube.

Toutefois, les factures produites mentionnent un prix au litre, sur la période litigieuse, de 0,00343 euros, soit 3,43 euros au mètre cube et non 3,44 euros.

M. [C] est donc redevable de la somme de 4896,13 euros qu’il est condamné à pay er au syndicat des copropriétaires [(1493 x 3,43) – 224,86].

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires indique que le refus de M. [C] de procéder au paiement de charges dont il a par ailleurs reconnu, devant le juge des référés, être débiteur, les pressions qu’il a exercées pour imposer une solution transactionnelle destinée à accroître ses droits et à obtenir des renonciations injustifiées ont généré à la fois un préjudice moral et l’engagement de dépenses importantes.

Il ajoute que la mise en œuvre de la présente procédure, dont le principal objet est d’exercer une contrainte supplémentaire en ayant recours à une présentation particulièrement spécieuse de la situation, l’oblige à une gestion complexe du différend et à l’engagement de frais conséquents.

Il sollicite par conséquent la condamnation de M. [C] à lui régler la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 4000 euros en indemnisation du préjudice résultant de la mise en œuvre d’une procédure abusive.

M. [C] ne dit mot sur ces demandes.

Bien qu’il ne précise pas sur quel fondement juridique il base sa demande, le syndicat des copropriétaires ne peut agir que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer. »

S’agissant de l’indemnisation sollicitée au titre de la mise en œuvre d’une procédure abusive, dans la mesure où il a été fait droit à plusieurs demandes présentées par M. [C], le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande.

Il en va de même de celle sollicitée au titre du préjudice moral, le syndicat des copropriétaires ne justifiant ni du préjudice subi ni de son caractère collectif alors qu’il ne peut solliciter réparation du préjudice subi qu’à condition qu’il touche l’ensemble des copropriétaires et qu’il soit ressenti de manière identique par chacun d’entre eux.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires qui succombe majoritairement en ses demandes est condamné aux dépens.

Maître Isabelle Hugonie, avocat qui en fait la demande, est autorisée à percevoir directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à M. [C] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la décision conduit à le débouter de sa demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [D] [C] irrecevable en sa demande portant sur l’irrecevabilité de « toute revendication de la cave C et plus généralement toute demande de remise en état de la cave C, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] » ;

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevable en ses demandes de condamnation de M. [U] ;

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 adoptée lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2020 ;

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande de raccordement de la canalisation d’eaux usées et d’indemnisation des préjudices ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande relative à « la restitution de la « cave C » », de sa demande tendant à « rétablir le local du sous-sol à sa destination de cave et à supprimer l’ensemble des installations et équipements qui y ont été réalisés et notamment la VMC, et les installations sanitaires et de plomberie » ainsi que de sa demande tendant à « supprimer la trémie qui a été réalisée entre les lots 17 et 18 et par conséquent de rétablir la dalle formant le sol de l’appartement à l’identique de l’existant » ;

ORDONNE la modification de l’état descriptif de division, aux frais du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], afin que soit mentionnée la consistance réelle du lot n°18, intégrant le « sous-sol portant la lettre B » et la « cave au sous-sol à droite de la porte d’entrée du sous-sol » selon la description de l’ancien lot n°2 avant division en trois lots dont le lot n°18 ;

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la modification de l’état descriptif de division afin de régulariser « l’usage du lot n°18 en pièce annexe d’habitation » ainsi que « l’existence de la trémie » ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler à M. [D] [C] la somme de 12 210 euros au titre des frais de garde-meubles exposés sur la période du 15 juin 2021 au 14 juin 2023 ;

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande d’indemnisation des frais de garde-meuble portant sur la période postérieure au 14 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler à M. [D] [C] la somme de 49 126,52 euros au titre de la privation de jouissance de son bien ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler à M. [D] [C] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’augmentation du coût des travaux ;

DÉBOUTE M. [D] [C] de sa demande au titre des frais d’avocat engagés dans le cadre de la procédure de référé expertise ;

CONDAMNE M. [D] [C] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 4896,13 euros au titre d’une surconsommation d’eau ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes indemnitaires formulées au titre d’un préjudice moral et de la mise en œuvre d’une procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ;

AUTORISE Maître [G] Hugonie à percevoir directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler M. [D] [C] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 15 novembre 2024

La greffière La présidente