DU 28 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01045 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OARC

Code NAC : 72A

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), société à responsabilité limitée au capital de 20.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 433 522 299, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

C/

Monsieur [S] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Sylvain THONIER, Juge placé à la Cour d’appel de Versailles, désigné en qualité de juge au tribunal judiciaire de Pontoise par ordonnance en date du 19 décembre 2024

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 8] [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 7]

représentée par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 10]

comparant sans avocat

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Débats tenus à l’audience du : 24 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [G] est propriétaires dans l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 6] ([Adresse 12]), cadastré section BR numéro [Cadastre 11], des lots 31 (appartement), 04 (cave), 202 (garage).

Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale du 4 juin 2024, la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI) a été renouvelée en qualité de syndic de cette copropriété. Les comptes ont été régulièrement approuvés en assemblée des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à ARGENTEUIL, représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, Monsieur [S] [G] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.467,69 € à titre de provision à faire valoir sur les charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels à valoir sur le préjudice subi,

— Condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 440,13 € à titre de provision à valoir sur les frais exposés,

— Condamner Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil,

— Condamner Monsieur [S] [G] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 janvier 2025 à laquelle Monsieur [S] [G] s’est présenté mais n’a pas constitué avocat.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 5] [Localité 13] maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriétés:

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ".

L’article 14-1 du même texte précise que " I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de propriété établissant la propriété de Monsieur [S] [G] du bien en cause.

Le syndicat des copropriétaires verse également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels, les attestations de non-recours et les différentes mises en demeure et relances adressées à Monsieur [S] [G].

En outre, le syndicat des copropriétaires a délivré le 18 octobre 2023, par acte de commissaire de justice remis à l’étude, un commandement de payer les charges de copropriétés à l’encontre de Monsieur [S] [G], portant sur la somme principale de 14 781,92 €, outre la somme de 194,13 € correspondant au coût de l’acte.

Monsieur [S] [G], partie régulièrement citée et comparante a formulé une demande de renvoi du dossier, mais n’avait pas constitué avocat lors de l’audience et n’a pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [S] [G] a réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.

Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs un décompte de charges et appels établissant la somme due par Monsieur [G] à 17 221,09 €.

Monsieur [S] [G] n’ayant pas constitué avocat, il convient de condamner ce dernier à payer la somme de 16 467,69 € au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées.

Sur la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement déboursés par le syndicat des copropriétaires:

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande les décomptes relatifs aux différents actes de recouvrement engagés, également produits, pour un total de 617,78 €.

Monsieur [S] [G], régulièrement cité, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction.

N’ayant pas constitué avocat, il convient donc de s’en rapporter aux termes de l’assignation et de condamner Monsieur [S] [G] à payer la somme de 440,13 € au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à sa charge.

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice subi par la copropriété:

Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de provision à valoir sur le préjudice financier qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par Monsieur [S] [G], notamment par le règlement de frais de gestion entrainés par des diligences supplémentaires aux fins de recouvrement de la créance ainsi que par un manque de trésorerie destinée à la gestion courante de la copropriété.

En tout état de cause, la carence de Monsieur [S] [G] a causé au syndicat des copropriétaires dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [G] à verser la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires à titre de provision sur le préjudice subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Monsieur [S] [G], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner Monsieur [S] [G], partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 16 467,69€ au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées à la date du 1er juillet 2024 inclus, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et de la présente assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 440,13€ au titre des frais déboursés restant à sa charge ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice la société HABITAT CONFORT IMMOBILIER (HCI), la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [G] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 28 Février 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES