TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e Audrey CIAPPA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03614 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TBM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [L]

née le 12 Juillet 1978, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2019, la Société Anonyme d’Economie Mixte SOGIMA a donné à bail à Mme [R] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 414,53 euros, outre 122 euros de provisions sur charges. Par contrat du même jour, la Société Anonyme d’Economie Mixte SOGIMA a donné à bail à Mme [R] [L] un garage accessoire au logement pour un loyer mensuel de 35,44 euros, outre 13,25 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SOGIMA a fait signifier à Mme [R] [L] par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025 un commandement de payer la somme de 2002,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la SOGIMA a fait assigner Mme [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,ordonner l’expulsion de Mme [R] [L], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme provisionnelle de 1580,34 euros au titre des loyers et charges avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement,condamner Mme [R] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,condamner Mme [R] [L] à lui payer 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et renvoyée pour conclusions en défense à l’audience du 27 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

PRETENTIONS ET MOYENS DE PARTIES

A l’audience, la SOGIMA, représentée par son conseil, renonce à ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, concédant l’irrégularité du commandement de payer auquel était joint un décompte ne concernant pas Mme [R] [L]. Elle maintient ses autres demandes et notamment sa demande en paiement de la somme de 1757,61 euros selon décompte au 25 novembre 2025, estimant qu’elle ne souffre aucune contestation sérieuse.

Au soutien de sa demande en paiement, elle expose notamment que le bon décompte a finalement été adressé à Mme [R] [L] qui ne peut ignorer le montant de sa dette compte tenu de la mise en demeure qui lui a été adressée avant l’assignation.

Mme [R] [L], représentée par son conseil, sollicite de :

juger que les demandes de la société SOGIMA se heurtent à des contestations sérieuses ;juger n’y avoir lieu à référé ; donner acte à la société SOGIMA de ce qu’elle ne formule plus de demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire ou de l’expulsion ; débouter la société SOGIMA de toutes ses demandes, fins et conclusions ; condamner la société SOGIMA à communiquer à Madame [L] l’ensemble des justificatifs au titre du décompte de régularisation de charges pour la période 2023 et pour la période 2024 ; condamner la société SOGIMA à régler à Madame [L] une indemnité provisionnelle de 500 € au titre de l’article 700 du CPC CONDAMNER la société SOGIMA aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire : accorder à Madame [L] les plus larges délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, elle expose ne pas être en mesure de connaitre ce qui lui est réclamé au titre du loyer et des charges, Mme [R] [L] ayant contesté la régularisation de charges au titre de l’année 2023 sans jamais obtenir de réponse à cette contestation. Elle soutient que les appels de fonds ne comportent pas les mentions obligatoires prévues par les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et que les pièces justificatives n’ont pas été tenues à sa disposition. A l’identique, elle considère que le décompte de régularisation des charges pour l’année 2024, communiqué dans le cadre de la présente instance le 17 octobre 2025, ne comporte pas les mentions prescrites par la loi, ces explications étant particulièrement importantes au vu de la forte augmentation des postes de chauffage et d’eau chaude. Elle sollicite ainsi la condamnation du bailleur à lui communiquer les pièces justificatives afin de clarifier l’existence de deux lignes afférentes aux charges de chauffage dans le décompte, le décalage entre les provisions appelées au titre des prestations communes et ce qui est dû à ce titre, le décalage sur le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par ailleurs non justifiée. Elle en déduit qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette empêchant qu’il soit statué en référé.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,…

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande;

Il en résulte que bailleur a donc deux obligations principales :

— procéder à une régularisation annuelle en communiquant un décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition de ces charges entre les locataires,

— tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c’est au bailleur de justifier qu’il a rempli cette obligation

Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

Mme [R] [L] est redevable des loyers et des charges impayés en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail prévoyant notamment le versement de 122 euros de provisions sur charges. Par courrier du 17 mars 2025, la société SOGIMA a mis en demeure Mme [R] [L] d’avoir à payer la somme de 2062,55 euros représentant 2 mois de loyers impayés. Elle produit à l’audience un décompte actualisé au terme duquel, Mme [R] [L] reste devoir la somme de 1757,61 euros au 25 novembre 2025. Il ressort de ce décompte que les appels pour les mois d’octobre et novembre 2025 sont augmentés de la dette de 1025,25 euros étalée sur trois mois tel que mentionné dans le décompte de régularisation des charges édité le 17 octobre 2025 au titre de l’année 2024.

La société SOGIMA produit en effet le décompte de régularisation des charges édité le 17 octobre 2025 au titre de l’année 2024 pour le logement principal et le parking duquel il ressort des différences importantes entre les sommes provisionnées et les sommes dues au titre des prestations communes, de la TOM, du chauffage combustible et de l’eau chaude.

Mme [R] [L] produit le décompte de régularisation des charges édité le 18 septembre 2024 au titre de l’année 2023 pour le logement principal et le parking duquel il ressort des différences importantes entre les sommes provisionnées et les sommes dues au titre des prestations communes, du chauffage combustible et de l’eau chaude.

Elle justifie de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé réception reçu par la société SOGIMA le 6 novembre 2024 sollicitant des précisions sur la demande de paiement de la somme de 986,13 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2023, demandant notamment un décompte détaillé pour chacun des postes de dépense et le mode de répartition entre les locataires conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de savoir où elle peut consulter les pièces et factures justificatives des dépenses locatives. Elle soutient ne jamais avoir obtenu de réponse à cette demande.

La société SOGIMA ne produit aucune autre pièce justificative.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la demande en paiement de la société SOGIMA nécessite d’apprécier le fond du litige sur le respect des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 par la société SOGIMA et l’exigibilité des charges régularisées.

Par conséquent, le juge ne pouvant statuer sur ces demandes sans apprécier le fond du litige, il en résulte des contestations sérieuses tant sur le principe de la créance que sur son montant.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société SOGIMA.

Sur la demande reconventionnelle de communication des justificatifs au titre du décompte de régularisation de charges pour la période 2023 et pour la période 2024 :

Il convient de rejeter cette demande, en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que « Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires », de sorte que l’obligation concernant les pièces justificatives est une obligation de mise à disposition et non de communication.

Sur les demandes accessoires

La société SOGIMA, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Elle sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [R] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la Société SOGIMA ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la SA Sogima en l’état des contestations sérieuses ;

REJETTE la demande de communication des justificatifs de Mme [R] [L]

REJETTE la demande de la SA SOGIMA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SOGIMA aux dépens ;

CONDAMNE la SA SOGIMA à payer à Mme [R] [L] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE