PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/03068 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLBI

72A

S.D.C. [Localité 4] JACQUES

C/

[G] [B], [F] [U] épouse [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] JACQUES, sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [F] [U] épouse [B], demeurant [Adresse 2], défaillante

— -==o0§0o==--

Par exploit en date du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Bois Jacques sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA LVM, anciennement dénommée FONCIA LACOMBE VAUCELLES a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  13 514,47 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de la mise en demeure,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 19 juin a fixé l’affaire au 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 100 et 124,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021,7 juin 2022,24 novembre 2022, 12 décembre 2023, 10 décembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, les attestations de non recours,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété,

— des courriers de relance sans avis de réception des 4 août 2022,30 août 2022, 7 février 2023, une mise en demeure recommandée envoyée le 19 février 2024 pour un montant de 25 537,61 €, des relances sans avis de réception des 5 mars 2024 et 3 septembre 2024, un courrier recommandé avec avis de réception déposé le 16 août 2024 pour un montant de 25 341,02 euros, une sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 31 octobre 2024 sur la somme de 26 809,33 €.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 122,88 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires la somme de 134,40 € correspondant à trois mises en demeure, les autres frais augmentant artificiellement le montant de la dette. Par ailleurs, les frais intitulés « constitution du dossier transmis à huissier » et « constitution du dossier transmis à l’avocat » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] à verser au syndicat des copropriétaires solidairement, conformément au règlement de copropriété, la somme de 12 257,28 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 30 juin 2022 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] à leur obligation en lien direct avec un préjudice subi par lui, préjudice financier distinct du simple retard de paiement déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement payer à hauteur de 235,98 €, la deuxième sommation de payer délivrer va commissaire de justice le 16 février 2023 n’étant pas produite aux débats.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] Jacques sis [Adresse 3] la somme de 12 257,28 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 30 juin 2022 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 ;

Rejette la demande formulée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [B] et Madame [F] [B] née [U] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 5], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS