PREMIERE CHAMBRE

11 Mars 2025

N° RG 24/03080 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NVJP

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 3]

C/

[S] [V] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 janvier 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [V] [H], demeurant [Adresse 5]

défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Ami Ile-de-France a fait assigner devant ce tribunal Madame [S] [E] [H] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 297,47 euros au titre des charges impayées, troisième trimestre 2023 inclus,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses (étant précisé que le commissaire de justice a effectué plusieurs diligences), Madame [S] [E] [H] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 24 octobre a fixé l’affaire au 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la copie d’un acte de notarié du 3 octobre 2016 mentionnant la vente des lots 2098, 2217, 2273 dans un immeuble situé [Adresse 6],

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 8 février 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé, le contrat de syndic,

— une mise en demeure recommandée du 19 septembre 2022 mentionnant une somme de 7847,66 euros dont l’avis de réception a été signé.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 465,14? euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 122,40 euros correspondant aux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité. En effet, les « frais de recouvrement » sont déjà compris dans la rémunération du syndic. Les frais intitulés « transmission dossier avocat » sont compris dans les frais irrépétibles. Les frais intitulés « honoraires créancier » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article 10-1 précité.

Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [E] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 587,54 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve de l’existence d’une faute commise par la copropriétaire distincte du retard de paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [S] [E] [H], qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Madame [S] [E] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  13 587,54 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024.

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires formulée au titre des dommages et intérêts ;

Condamne Madame [S] [E] [H] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 11 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS