TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître Philippe BENSUSSAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16132

N° Portalis 352J-W-B7H-C24UU

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situe [Adresse 2] ([Adresse 3])

Représenté par son syndic le Cabinet ELIMMO GESTION , dont le siège est [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEUR

SCI E & JJ

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16132 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24UU

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Maïssam KHALIL, Greffière, lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI E & JJ est propriétaire des lots de copropriété n° 10 et 64 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à Paris 19ème.

Par exploit d’huissier signifié le 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 19ème a fait assigner la SCI E & JJ en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 avril 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— le recevoir en son action et le déclarer bien fondé,

— condamner la SCI E & JJ au paiement de la somme de 14.346,01 euros, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2ème trimestre 2021 à l’appel du 3ème trimestre 2023, en ce compris l’appel fonds travaux loi ALLUR, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2022, date de la première mise en demeure ;

— condamner la SCI E & JJ au paiement de la somme de 123,90 euros, au titre des frais de recouvrement ;

— condamner la SCI E & JJ au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI E & JJ au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023 d’un montant de 213,24 € ;

— condamner la SCI E & JJ au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La SCI E & JJ a été citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l’huissier instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 9 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI E & JJ est propriétaire des lots n° 10 et 64 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à Paris 19ème (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2021, 7 septembre 2022, 2 mars 2023 et 25 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 et 2022, fixé le budget prévisionnel de l’année 2023 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 10) ;

— l’attestation de non-recours, s’agissant de l’attestation du 7 septembre 2022 (pièce n° 11) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 8) ;

— un décompte de créance actualisé au 14 septembre 2023 (pièce n° 7).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de LA SCI E & JJ, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.346,01 euros.

LA SCI E & JJ ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 septembre 2023, provision et appel fonds travaux loi ALLUR du troisième trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires produit un courrier à entête « mise en demeure » en date du 8 mars 2022 (pièce n° 4) sans justifier de l’accusé de réception dudit courrier. Il justifie en revanche de l’envoi par courrier recommandé d’une lettre de mise en demeure en date du 26 mai 2023, présentée le 1er juin 2023 (pièce n° 5). Dans ces conditions et eu égard aux dispositions combinées des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967, la condamnation sera prononcée avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 13.743,25 € et à compter de l’assignation délivrée le 6 décembre 2023 pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 123,90 euros au titre des mises en demeure en date du 8 mars 2022 et 26 mai 2023. Eu égard aux motifs précédemment retenus, seule la mise en demeure du 26 mai 2023 est justifiée par la production de l’accusé de réception. Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic en cours du 7 septembre 2022 au 30 septembre 2023 (pièce n° 1), qui tarifie le coût de la mise en demeure à hauteur de 62,24 € TTC.

LA SCI E & JJ sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 62,24 € euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI E & JJ a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI E & JJ, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Le coût de la sommation de payer relève des frais irrépétibles.

Tenue aux dépens, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de payer du 6 juillet 2023.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI E & JJ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 19ème les sommes de :

-14.346,01 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 septembre 2023, provision et appel fonds travaux loi ALLUR du troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 13.743,25 € et à compter de l’assignation délivrée le 6 décembre 2023 pour le surplus,

—  62,24 € euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 ;

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de la sommation de payer du 6 juillet 2023,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne la SCI E & JJ au paiement des entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 19 Juin 2025

La Greffière La Présidente