PREMIERE CHAMBRE

22 Mai 2025

N° RG 24/05822 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4VV

72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[Z] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [C] [J] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4].

Par acte en date du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] (SDC [Adresse 6]), représenté par son syndic le cabinet AMI Ile de France, a fait assigner devant ce tribunal afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [C] [J] à payer les sommes de :

—  9 409,06 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus),

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 12 décembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025, et mise en délibéré au 22 mai 2022.

Bien que régulièrement assigné à domicile, le nom figurant sur l’interphone et la boîte aux lettres, M. [C] [J] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— le relevé des formalités foncières dont il résulte que M. [C] [J] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 12, 18 et 24,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2019 ayant régulièrement approuvé les comptes 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 et 2020/2021et voté les budgets prévisionnels 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— des lettres de relance 21 octobre 2020, 27 octobre 20204 mars 2021 et 2 juillet 2021.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9015,12 eu-ros correspondant aux charges impayées hors frais. Il convient toutefois de déduire de cette somme la somme de 313,55 euros correspondant à une reprise de solde qui n’est pas justifiée.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire con-cerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, et en cas de mise en demeure préalable.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure le défendeur préalablement aux frais de recouvrement, aucun accusé de réception des mises en demeure n’étant versé aux débats.

Le SDC Paul [U] Couturier sera donc débouté de sa demande au titre des frais.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le SDC Paul [U]-Couturier ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires.

Sur les autres demandes

M. [C] [J], partie perdante, supportera les dépens.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  8701,57 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2018 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus;

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [C] [J] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 22 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS