TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00050 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOJX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUILLET 2024

MINUTE N° 24/02212

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Juin 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SICAM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nadia BENNICKS-GALDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0775

ET :

Madame [D] [W] [T] [K] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE PROMISE CORPORATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 22 mars 2023, la SCI SICAM a donné à bail commercial à la SAS PROMISE CORPORATION, pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2023, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (93), moyennant un loyer annuel de 13.200 euros, outre les charges mensuelles.

Suivant exploit du 20 septembre 2023, la SCI SICAM a fait délivrer à la SAS PROMISE CORPORATION un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par exploits d’huissier des 9 et 10 janvier 2024, la SCI SICAM a fait assigner la SAS PROMISE CORPORATION et sa présidente, Madame [D] [W] [T] [K] [G] pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail;

— l’expulsion de la SAS PROMISE CORPORATION et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation solidaire de la SAS PROMISE CORPORATION et de sa présidente à lui verser :

la somme de 12.200,60 euros au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal ;une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros hors charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;- la condamnation de la SAS PROMISE CORPORATION aux entiers dépens et frais de commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 10 juin 2024 et la décision mise en délibéré au 26 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignées dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS PROMISE CORPORATION et Madame [D] [W] [T] [K] [G] n’ont pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI SICAM, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 20 septembre 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 4.736 euros, 861,30 euros au titre de la clause pénale et 161,38 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS PROMISE CORPORATION, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 20 septembre 2023et le décompte actualisé au 31 mai 2004 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 11.469 euros arrêté au 1er janvier 2024. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes à l’égard de Madame [D] [W] [T] [K] [G]

Le bailleur sollicite la condamnation solidaire de Madame [D] [W] [T] [K] [G] en sa qualité de caution, avec le preneur.

Il ressort du contrat de bail que Madame [D] [W] [T] [K] [G] s’est engagée en qualité de caution à garantir la somme de 68.904 euros jusqu’à la libération effective des locaux.

Par suite, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire dans la limite de 68.904 euros, comme il sera dit au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS PROMISE CORPORATION et Madame [D] [W] [T] [K] [G] qui succombent seront condamnées solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, le preneur et Madame [D] [W] [T] [K] [G] seront également condamnés solidairement à indemniser la SCI SICAM au titre de ses frais irrépétibles. La SCI SICAM sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS PROMISE CORPORATION et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 22 mars 2023, situés [Adresse 2] à [Localité 4] (93), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la SAS PROMISE CORPORATION et Madame [D] [W] [T] [K] [G] à payer en deniers ou quittances à la SCI SICAM la somme de 11.469 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024 ;

CONDAMNONS la SAS PROMISE CORPORATION et Madame [D] [W] [T] [K] [G], dans un montant maximum pour cette dernière de 57.435 euros, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 20 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS solidairement la SAS PROMISE CORPORATION et Madame [D] [W] [T] [K] [G] à verser à la SCI SICAM la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement la SAS PROMISE CORPORATION et Madame [D] [W] [T] [K] [G] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUILLET 2024.

LA GREFFIÈRE Le Président

Fatma BELLAHOYEID Stéphane UBERTI-SORIN