PREMIERE CHAMBRE

13 Mars 2025

N° RG 24/02307 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NXPD

72A

S.D.C. RESIDENCE DU MONT D’EAUBONNE

C/

[K] [E], [R] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE MONT D’EAUBONNE, sise [Adresse 3], représentée par son syndic, le cabinet NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Chantal ALANOU-FERNANDEZ, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Fabienne GUITARD, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 2], défaillant

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 2], défaillante

— -==o0§0o==--

Monsieur [K] [E] et Madame [R] [H] [E] sont propriétaires de droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier situé résidence du Mont d’Eaubonne sise [Adresse 3] à [Localité 4].

Par jugement en date du 27 juin 2017, le tribunal d’instance de Montmorency a condamné conjointement M. [E] et Mme [E] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, sur la période du 1er avril 2015 au 1er avril 2017, pour un montant de 4 836,45 euros.

Par jugement en date du 3 juillet 2018 le tribunal d’instance de Montmorency les a condamnés solidairement au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, sur la période du 1er juillet 2017 au 1er avril 2018, pour un montant de 2067,82 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Mont d’Eaubonne sise [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Nexity Lamy SAS a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [E] et Mme [E], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  4 539,03 euros au titre de charges de copropriété, compte charges générales et fonds ALUR, impayées pour la période du 1er avril 2021 au 1er avril 2024,

—  9 419,16 euros au titre de charges de copropriété, compte travaux, impayées pour la période du 15 février 2020 au 7 juillet 2023,

—  376 euros au titre des frais nécessaires pour le compte charges générales et fonds ALUR,

—  484 ,36 euros au titre des frais nécessaires pour le compte travaux,

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— les dépens,

—  3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre que les sommes soient majorées des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de l’assignation et la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [E] et Mme [E], qui ont déjà été condamnés à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges.

M. [E] et Mme [E], bien que régulièrement assignés à domicile par actes remis à Mme [E], n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 26 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [E] et Mme [E] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé résidence du Mont d’Eaubonne,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un extrait du règlement de copropriété,

— sommation de payer par acte d’huissier de justice en date du 19 avril 2021 pour la somme de 12 644,91 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 janvier 2020, 4 février 2021, 24 mars 2022 et 21 mars 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte charges et fonds ALUR détaillé,

— un relevé de compte charges travaux détaillé,

— le contrat du syndic,

Sur la demande de condamnation solidaire

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 20 3° la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. [E] et Mme [E] seront déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Sur les charges de copropriété et travaux

Les relevés individuels des charges et travaux produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 4 539,03 euros correspondant aux charges générales et fonds ALUR impayés et 9 419,16 euros correspondant aux travaux impayés.

* Sur les frais nécessaires de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’activité de syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue au demeurant un acte d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 260 euros au titre de mises en demeure, les accusés-réception n’étant pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elles aient été adressées par courrier recommandé et la somme de 130 euros au titre des frais de transmission et suivi dossier à l’huissier portés indûment au débit du compte de Monsieur et Madame [E] comme étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des sommes relatives à des actes de commandement de payer et de lettre de relance comminatoire établis par le conseil du syndicat des copropriétaires, pour un montant en total de 107,17 euros, actes qui concernent des frais irrépétibles de procédure et qui seront donc examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit les frais de commandement de payer par acte d’huissier de justice en date du 19 avril 2021 pour un montant de 197,19 euros et les frais de prise d’hypothéqué légale pour un montant de 166 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [E] et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 902,22 euros au titre de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2021 au 1er avril 2024 et la somme de 9 419, 16 euros au titre de travaux pour la période du 15 février 2020 au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est établi que M. [E] et Mme [E] ont déjà été condamnés à plusieurs reprises pour des impayés de charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [E] et Mme [E] à verser la somme de 1 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [E] et Mme [E], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [R] [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Mont d’Eaubonne [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

—  4 902,22 euros au titre de charges de copropriété et frais pour la période du 1er

avril 2021 au 1er avril 2024, 3ème appel de provision inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024,

—  9 419,16 euros au titre de travaux impayés pour la période du 15 février 2020 au 7 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [R] [H] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Mont d’Eaubonne [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

—  1 400 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [R] [H] [E] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 13 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS