DU 28 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01044 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OAPO

Code NAC : 72I

S.D.C. HENRI PROST agissant poursuites et diligences de son syndic la société SABIMO, SAS au capital de 20.000 euros, immatriculée au registre de commerce et des sociétés sous le numéro Pontoise B 385 185 517 dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

Monsieur [Y] [I] [P]

Madame [T] [K] [P]

Madame [L] [V] [D] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE: Sylvain THONIER, Juge placé à la Cour d’appel de Versailles, désigné en qualité de juge au tribunal judiciaire de Pontoise par ordonnance en date du 19 décembre 2024

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. HENRI PROST agissant poursuites et diligences de son syndic la société SABIMO, SAS au capital de 20.000 euros, immatriculée au registre de commerce et des sociétés sous le numéro Pontoise B 385 185 517 dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [I] [P], demeurant [Adresse 4]

non representé

Madame [T] [K] [P] , demeurant [Adresse 2]

non representé

Madame [L] [V] [D] [P], demeurant [Adresse 5]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 24 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] sont propriétaires d’un appartement désigné lot 1289 dans la résidence [6] sis [Adresse 1].

Les comptes de la copropriété ont été approuvés en Assemblée générale par procès-verbaux du 12 juin 2023 pour l’exercice 2023/2024 et du 29 février 2024 pour l’exercice 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société SABIMO, (ci-après « le syndicat des copriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 619,13 euros au titre des provisions échues,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 622,36 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— Condamner in solidum Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil,

— Condamner Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 janvier 2025 à laquelle Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P], cités par remise de l’acte à l’étude, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu.

Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales:

L’article 839 du code de procédure civile dispose que « Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours ".

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriétés:

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certain, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ".

L’article 14-1 du même texte précise que " I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ".

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, la formule de publication du 4 août 2008 et l’acte de dévolution successorale du 14 novembre 2017 établissant la propriété de Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] du bien immobilier lot 1289 dans la résidence [6] sis [Adresse 1] et soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds et appels sur budget et les différentes mises en demeure et relances adressées à Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P].

En outre, Le syndicat des copropriétaires a délivré par courrier du 21 mai 2024 adressé en recommandé avec accusé de réception des mises en demeure de payer les charges de copropriétés à l’encontre de Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P], portant sur la somme principale de 5 372,13 euros, avec demande de payer la somme de 1 046, 82 euros par défendeur correspondant à l’appel de fond du 2e trimestre 2024. Cette somme a été actualisée dans l’assignation à 5 619,13 euros suivant décompte arrêté au 3 octobre 2024.

Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P], régulièrement cités et non comparants, n’ont pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] ont réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer la somme de 5 619,13 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées.

Sur la demande de condamnation au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ".

En application de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sont nommées provisions sur charges « Les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ».

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, d’éxiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Ainsi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré, mais uniquement pour cet exercice, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un seul appel de fond pour la période du 1er trimestre 2025, pour un montant de 1098,41 euros, sans mise en demeure, puisque les mises en demeure versées aux débats ne concernent que l’exercice 2024.

En conséquence, le syndicat n’est pas fondé à solliciter les provisions non échues au titre de l’année 2025.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire:

Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice financier qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P], notamment par le règlement de frais de gestion non compris dans les dépens.

En tout état de cause, la carence des consorts [P] a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P], parties succombantes, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société SABIMO, la somme de 5 619,13 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées à la date du 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

DEBOUTE le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société SABIMO de sa demande de paiement au titre des provisions devenues exigibles de l’exercice 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société SABIMO, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [P], Madame [T] [P] et Madame [L] [P] à payer au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société SABIMO, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 28 Février 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES