JUGEMENT DU : 7 novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00788 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GVID

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 7 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 8]

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 952 006 997, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Julien MARGOTTON, avocat au barreau de Lyon (T. 1287)

DÉFENDERESSE

S.C.I. MIRVILLA

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Villefranche-Tarare sous le numéro 351 876 586, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Corinne MENICHELLI, avocat au barreau de Lyon (T. 763)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président, chargé du rapport

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 22 mai 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 31 mai 2023, la SCI Mirvilla a consenti à la SAS [Localité 7] délices un bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété sis sur la commune de Bourg-en-Bresse (Ain), [Adresse 2] [devenue [Adresse 11]], cadastré section AD numéro [Cadastre 6], d’une superficie loi Carrez d’environ 120 m², au rez-de-chaussée de l’immeuble, à usage de salon de thé, vente de pâtisseries, viennoiseries, glaces, confiseries, boissons non alcoolisées, sur place ou à emporter, achat et vente de produits alimentaires, pour une durée de neuf années du 1er juin 2023 au 31 mai 2032, moyennant un loyer annuel de 15 440 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance par trimestre civil, avec indexation.

Il a en outre été convenu que le preneur effectuerait des travaux d’agencement et d’aménagement dans les locaux loués, avec une gratuité de loyer pour la période du 1er juin 2023 au 31 août 2023.

Le 31 mai 2023, Maître [E] [W], commissaire de justice à [Localité 10], a établi contradictoirement un procès-verbal de constat valant état des lieux d’entrée.

A l’issue des travaux d’aménagement, la société [Localité 7] délices a ouvert son commerce à l’enseigne “Red coffee” début septembre 2023.

Par courriel du 14 septembre 2023, la société [Localité 7] délices a signalé à la société Chalton et Dubanchet immobilier, mandataire du bailleur chargé de la gestion du bien immobilier, des remontées d’odeurs désagréables dans les locaux pris à bail.

Par courriel du 5 octobre 2023, la société [Localité 7] délices a relancé la société Chalton et Dubanchet immobilier au sujet des mauvaises odeurs, précisant que le problème persiste depuis de nombreuses années et qu’elle n’en a pas été informée.

Par courriel du 23 octobre 2023, la société [Localité 7] délices a interrogé la société Chalton et Dubanchet immobilier sur ses intentions au sujet des mauvaises odeurs, insistant sur l’urgence de la situation.

Par courriel du 23 octobre 2023, la société Chalton et Dubanchet immobilier a répondu à la société [Localité 7] délices qu’elle s’est rapprochée des propriétaires concernant les mauvaises odeurs et qu’elle reviendrait vers elle.

Par courriel du 22 novembre 2023, la société [Localité 7] délices a indiqué à la société Chalton et Dubanchet immobilier être à jour du paiement de ses loyers et l’a relancée au sujet des mauvaises odeurs.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 novembre 2023, la société [Localité 7] délices a mis en demeure la société Mirvilla de remédier aux mauvaises odeurs dans les locaux pris à bail, précisant qu’elle a suffisamment d’éléments en sa possession pour démontrer qu’elle était au courant du problème depuis de nombreuses années et qu’à défaut de retour de sa part, elle engagerait une procédure judiciaire.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 7 décembre 2023, délivrée le 8 décembre 2023, la société Mirvilla a invité la société [Localité 7] délices à lui communiquer les pièces en sa possession.

Une visite des locaux avec le bailleur a été organisée le 13 décembre 2023.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 décembre 2023, délivrée le 26 décembre 2023, la société Mirvilla a indiqué à la société [Localité 7] délices se trouver toujours dans l’attente de ses pièces justificatives.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 décembre 2023, la société [Localité 7] délices a informé la société Mirvilla qu’elle ne peut plus et ne souhaite plus exercer son activité dans ses locaux, qu’il est impossible d’exercer en raison des odeurs nauséabondes et de la forte humidité et qu’elle a mandaté Maître [V] pour saisir le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 janvier 2024, le conseil de la société Mirvilla a avisé la société [Localité 7] délices que les réclamations qu’elle a formées ne peuvent pas justifier l’absence de paiement des loyers et l’a mise en demeure de payer la totalité des loyers et charges dus pour la période de septembre à décembre 2023 et le premier trimestre 2024, soit la somme de 13 258 euros, précisant qu’à défaut de paiement, elle mettrait en oeuvre la clause résolutoire prévue à l’article 23 du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la société Mirvilla a fait délivrer à la société [Localité 7] délices un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 11 364 euros au titre des loyers et charges échus entre juin 2023 et janvier 2024, outre les frais d’acte.

*

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la société [Localité 7] délices a fait assigner la société Mirvilla devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2024, de résolution du bail commercial, subsidiairement d’annulation du bail commercial pour dol et, en tout état de cause, en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières écritures (conclusions en réponse n° 2) notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la société [Localité 7] délices a sollicité de voir :

“Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1128, 1130, 1131, 1137 et 1178 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil,

Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

À titre principal,

DÉCLARER que la SCI MIRVILLA a fait preuve d’une totale mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire effectuée par la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2024 à l’encontre de la société [Localité 7] DÉLICES,

DÉCLARER au surplus que les loyers visés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire correspondent à des loyers et charges qui ne sont pas dus par la société [Localité 7] DÉLICES à son bailleur la SCI MIRVILLA compte tenu des nombreuses causes d’exonération du paiement des loyers au titre de la perte de la chose loués, la violation grave de l’obligation de délivrance et de l’exception d’inexécution,

DÉCLARER que le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 9] est envahi par une odeur fétide qui fait obstacle à toute exploitation normale par la société [Localité 7] DÉLICES, notamment constatée par procès-verbal du Commissaire de justice [S] en date du 23 octobre 2024,

DÉCLARER que la SCI MIRVILLA n’a pas délivré des locaux susceptibles d’être affectés à l’usage commercial convenu entre les parties aux termes du contrat conclu le 31 mai 2023, soit le Salon de thé, vente de pâtisseries, viennoiseries, glaces, confiseries, boissons non alcoolisées, sur place ou à emporter, achat et vente de produits alimentaires,

DÉCLARER que la SCI MIRVILLA n’a fait qu’ignorer les légitimes demandes de la société [Localité 7] DÉLICES afin de faire cesser les troubles olfactifs, sans jamais tenter de remédier à ce trouble,

DÉCLARER que les manquements de la SCI MIRVILLA à son obligation de délivrance doivent être sanctionnés par la résolution du bail,

En conséquence,

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2024 par la SCI MIRVILLA à la société [Localité 7] DÉLICES et le déclarer sans effet et de nul effet,

PRONONCER la résolution judiciaire du contrat au titre de la violation de l’obligation de délivrance aux torts exclusifs de la SCI MIRVILLA à compter du 31 mai 2023,

CONDAMNER la SCI MIRVILLA à payer à la société BOURG DÉLICES la somme de 399 432,90 € au titre de son préjudice résultant de ses pertes d’exploitation depuis la conclusion du bail jusqu’à la fin de la première période triennale, soit le 31 mai 2026,

CONDAMNER la SCI MIRVILLA à payer à la société [Localité 7] DÉLICES la somme de 89 612,63 € au titre du remboursement des achats de matériels et travaux d’aménagement intérieur entrepris dans le local sis [Adresse 1] à BOURG EN BRESSE,

CONDAMNER la SCI MIRVILLA à payer à la société [Localité 7] DÉLICES la somme de la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive à exécuter son obligation de délivrance du local commercial,

À titre subsidiaire,

DÉCLARER que la SCI MIRVILLA a dissimulé l’existence de troubles olfactifs et d’humidité dans le local sis [Adresse 1] à BOURG EN BRESSE afin de faire contracter le bail commercial à la société BOURG DÉLICES,

DÉCLARER que cette information était déterminante du consentement de la société [Localité 7] DÉLICES afin de conclure le contrat de bail commercial daté du 31 mai 2023,

DÉCLARER que la SCI MIRVILLA a commis lors de la conclusion du contrat de bail commercial une réticence dolosive préjudiciable à la société [Localité 7] DÉLICES.

En conséquence,

PRONONCER la nullité du bail commercial sur le fondement du dol par réticence dolosive imputable à la SCI MIRVILLA,

CONDAMNER la SCI MIRVILLA à payer à la société BOURG DÉLICES la somme de 399 432,90 € au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de ses pertes d’exploitation depuis la conclusion du bail jusqu’à la fin de la première période triennale, soit le 31 mai 2026,

CONDAMNER la SCI MIRVILLA à payer à la société [Localité 7] DÉLICES la somme de 89 612,63 € au titre du remboursement des travaux d’aménagements intérieurs et achat de matériels pour le local sis [Adresse 1] à BOURG EN BRESSE,

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’égard de la société [Localité 7] DÉLICES,

ÉCARTER l’exécution provisoire conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, celle-ci étant radicalement incompatible avec la nature de l’affaire, notamment au vu des manquements graves et répétées par la SCI MIRVILLA de ses obligations contractuelles.

En tout état de cause,

REJETER l’ensemble des conclusions, fins et moyens de la SCI MIRVILLA,

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2024 par la SCI MIRVILLA à la société [Localité 7] DÉLICES et le déclarer sans effet et de nul effet,

CONDAMNER la SCI MIRVILLA à payer à la société [Localité 7] DÉLICES la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la même en tous les dépens.”

La société [Localité 7] délices conclut à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2024 en raison de la mauvaise foi du bailleur. Elle explique que la société bailleresse a connaissance de longue date de l’existence d’odeurs nauséabondes et de remontées d’humidité dans les locaux, que les troubles existent au moins depuis l’année 2003, que la société Mirvilla ne peut pas soutenir qu’ils seraient apparus en 2016, qu’il lui a été demandé à de multiples reprises d’intervenir pour faire cesser ces troubles, en vain, que les troubles olfactifs rendent impossible l’exploitation normale des locaux commerciaux, que cette situation constitue un cas de perte partielle des locaux justifiant une exonération totale des loyers et que le commandement de payer délivré de mauvaise foi par le bailleur doit être déclaré nul et de nul effet.

En réponse à l’argumentation adverse, la demanderesse expose qu’il n’est pas démontré que les locaux ont pu être exploités sans difficulté pendant près de vingt ans, que les activités de vente de vêtements et de pâtisseries salon de thé ne sont pas comparables, que les irrégularités formelles affectant les attestations qu’elle produit ne sont pas sanctionnées par la nullité, que l’absence de constat des désordres lors de l’état des lieux d’entrée par le commissaire de justice du bailleur ne peut être utilisée pour nier leur réalité, alors que seule une occupation habituelle et de longue durée permet de les constater, et qu’il est faux d’affirmer qu’elle aurait cessé de payer les loyers en raison de difficultés financières.

A l’appui de sa demande de résolution du contrat de bail au 31 mai 2023, la société [Localité 7] délices soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, en ne lui délivrant pas des locaux permettant d’exploiter l’activité de salon de thé et pâtisseries prévue dans le contrat de bail. Elle expose que le local commercial est continuellement envahi de buées et d’humidité, ce qui a contraint sa salariée à démissionner pour raison de santé et sa gérante à cesser le travail pour la même raison jusqu’au 9 décembre 2024, que la clientèle se plaint du mauvais goût des macarons et des odeurs dans le salon, que les troubles olfactifs étaient connus du bailleur bien avant l’entrée dans les lieux de l’actuel preneur, que le bailleur a ignoré ses innombrables mises en demeure et qu’il ne peut pas invoquer les clauses du bail pour se dispenser de son obligation de délivrance.

Au titre de l’indemnisation de ses préjudices, la société [Localité 7] délices fait valoir qu’elle a subi des pertes d’exploitation résultant de la perte de clientèle, incommodée par les odeurs pestilentielles imprégnant les locaux et les produits alimentaires, que le prévisionnel établi par son expert-comptable prévoyait un chiffre d’affaires potentiel de 290 000 euros en 2024 et une marge de 61 % de son chiffre d’affaires, soit 176 900 euros, que la perte d’exploitation s’est élevée à 133 144,30 euros sur le premier exercice (176 900 euros prévu – 43 755,70 réalisé), que la perte sur la première période triennale est donc de 399 432,90 euros (133 144,30 x 3). Elle ajoute qu’elle a entrepris des travaux d’aménagement intérieur et des achats de matériel pour 89 612,63 euros, que ces travaux et matériels se sont révélés inutiles, l’état du local étant incompatible avec sa destination de salon de thé et pâtisseries, que le matériel subira une dépréciation importante d’un montant peu ou prou égal à sa valeur d’achat et qu’elle demande la condamnation du bailleur à lui payer cette somme. La demanderesse affirme enfin avoir subi un préjudice, évalué à 10 000 euros, en raison de la résistance abusive du bailleur, qui a parfaitement conscience de la violation de son obligation de délivrance et qui a choisi d’ignorer les demandes du preneur.

A titre subsidiaire, la société [Localité 7] délices demande l’annulation du bail commercial pour réticence dolosive du bailleur, considérant que la société Mirvilla ne l’a pas informée de l’existence de troubles olfactifs et d’humidité dans le local, dont elle avait connaissance de longue date, et que, si elle avait été informée de l’existence de ces nuisances, elle n’aurait certainement pas contracté.

La demanderesse conclut au rejet des demandes reconventionnelles, dès lors que le jeu de la clause résolutoire doit être écarté pour les raisons qu’elle a exposées. Elle ajoute qu’aucun manquement ne peut lui être reproché au titre de l’enseigne “Red coffee” qu’elle a apposée en l’absence de clause dans le contrat à ce sujet, le concept “Maison du macaron” ayant été abandonné avant même la conclusion du bail. Elle s’oppose également à la demande d’indemnité à hauteur de la somme forfaitaire de 5 000 euros, qui ne repose sur rien, à défaut de preuve d’une déloyauté qui lui serait imputable.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 2 par devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse) notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, la société Mirvilla a demandé à la juridiction de :

“Vu les articles 1719 et 1184 du Code Civil,

Vu les articles 1231-1 et 1231-4 du Code Civil,

Vu les articles 1130 et 1137 du Code Civil,

Vu le bail signé le 31 mai 2023,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal

REJETER la demande de résolution judiciaire du bail commercial signé le 31 mai 2023,

REJETER la demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire délivrée le 14 février 2024,

REJETER la demande de condamnations formée par la société [Localité 8] à l’encontre de la SCI MIRVILLA,

Plus généralement, REJETER toutes demandes, fins et conclusions de la société [Localité 7] DELICES,

En revanche,

DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la SCI MIRVILLA,

Y FAIRE droit,

CONSTATER la résiliation du bail signé entre la SCI MIRVILLA et la société BOURG DELICES du 31 mai 2023 en considération de la clause résolutoire insérée au bail signé et au commandement de payer visant cette clause résolutoire signifiée le 14 février 2024,

JUGER que plus d’un mois s’est écoulé depuis cette date sans que le preneur ait réglé les causes dudit commandement,

CONDAMNER la société BOURG DELICES à régler à la SCI MIRVILLA la somme de 13.258 € de loyer, charges et accessoires, arrêtée au 31 mars 2024,

CONDAMNER la même à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux à régler une indemnité d’occupation et des charges équivalentes au loyer et charges insérés dans le bail,

AUTORISER la SCI MIRVILLA à procéder à l’expulsion de la société BOURG DELICES,

CONDAMNER la Société BOURG DELICES à verser à la SCI MIRVILLA la somme de 5.000 euros en dédommagement de son préjudice,

CONDAMNER la Société [Localité 8] à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

REJETER la demande de nullité du bail commercial signé pour DOL,

REJETER la demande de dommages et intérêts formée par la société [Localité 7] DELICES,

REJETER la demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire délivrée le 14 février 2024,

REJETER la demande tendant à le voir déclaré nul et de nul effet,

REJETER la demande de condamnation formée par la société BOURG DELICES à l’encontre de la SCI MIRVILLA,

Plus généralement, REJETER toutes demandes, fins et conclusions de la société [Localité 8],

En revanche,

DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la SCI MIRVILLA,

Y FAIRE droit,

CONSTATER la résiliation du bail signé entre la SCI MIRVILLA et la société [Localité 8] du 31 mai 2023 en considération de la clause résolutoire insérée au bail signé et au commandement de payer visant cette clause résolutoire signifiée le 14 février 2024,

JUGER que plus d’un mois s’est écoulé depuis cette date sans que le preneur ait réglé les créances dudit commandement,

CONDAMNER la société BOURG DELICES à régler à la SCI MIRVILLA la somme de 13.258 € de loyer, charges et accessoires, arrêtée au 31 mars 2024,

CONDAMNER la même à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux à régler une indemnité d’occupation et des charges équivalentes au loyer et charges insérés dans le bail,

AUTORISER la SCI MIRVILLA à procéder à l’expulsion de la société BOURG DELICES,

CONDAMNER la Société [Localité 8] à verser à la SCI MIRVILLA la somme de 5.000 euros en dédommagement de son préjudice,

CONDAMNER la Société [Localité 8] à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens,”.

Pour conclure au rejet de la demande de résolution du bail, la société Mirvilla expose qu’elle n’a jamais caché que, parfois, par temps de pluie, il existait dans le local des odeurs d’humidité, que ces dernières sont apparues sans raison apparente au début de l’année 2016, qu’elle a commandé le 29 avril 2016 un déshumidificateur d’air avec pompe de relevage, que son installation a remédié aux problèmes évoqués, qu’à la suite de la réapparition des désordres, la société Murprotec l’a informée de la nécessité d’un entretien de l’appareil, que l’intervention a permis de régler définitivement les doléances du locataire, qu’à l’arrivée dans les lieux de la société [Localité 7] délices, le système existait toujours et que le preneur en a été informé.

Elle ajoute que les nuisances invoquées résultent de la faute de la société [Localité 7] délices, qui exerce en réalité une activité de restauration sans système d’extraction adapté, en contradiction avec l’activité prévue au bail et en infraction avec la réglementation en vigueur et avec le règlement de copropriété, que, si l’air et l’odeur ambiante étaient incommodants, le constat d’huissier d’entrée des lieux en aurait fait état, que le preneur, dans les trois mois où il a réalisé ses travaux d’embellissement, n’aurait pas manqué de solliciter les entreprises qui travaillaient sur place pour qu’elles proposent des solutions réparatoires, que la démission de la salariée qui habitait à 45 minutes de son lieu de travail est sans lien avec les doléances exposées, que les avis Google ne correspondent pas aux dires de la demanderesse, que trois avis parlent d’odeurs, dont un client impute le problème aux toilettes, que les avis récents évoquent un personnel snob et qui ignore les clients, un temps d’attente interminable et un prix scandaleux, que sur les nouveaux avis, un seul s’exprime sur l’humidité, que le sujet, connu du bailleur, n’a jamais représenté une gêne à une exploitation commerciale, que le preneur a attesté contractuellement bien connaître les locaux pour les avoir visités et qu’il ne saurait postérieurement se plaindre, à moins que ses propres travaux ou son activité de restauration le midi ne soient à l’origine des désordres invoqués.

En l’absence de paiement des loyers dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, la société Mirvilla sollicite le constat de la résiliation du bail conformément à l’article 23 du contrat et l’allocation de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution déloyale du contrat locatif.

La défenderesse conclut au rejet des demandes adverses de dommages-intérêts en l’absence de défaillance de sa part dans l’exécution de son obligation de délivrance. Elle ajoute qu’elle conteste tout lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué, les avis Google montrant que les clients ont été satisfaits du service proposé ou que leur mécontentement est imputable à d’autres causes que les odeurs d’humidité, que le prévisionnel communiqué aux débats est parfaitement fantaisiste, une étude montrant que le chiffre d’affaires moyen d’un salon de thé varie entre 65 000 et 170 000 euros par an, avec une marge nette de 11 à 20 %, et qu’à son départ, la locataire reprendra ses matériels, dont elle ne saurait demander le paiement à son bailleur.

La société Mirvilla s’oppose à la demande subsidiaire de nullité du contrat pour dol, expliquant que sa gérante, qui a eu tout au long de son parcours professionnel une attitude exemplaire dans la direction de ses affaires, n’aurait jamais pu agir de cette manière, que la pose d’un déshumidificateur a réglé le problème non substantiel d’humidité, que pendant les trois mois de travaux, la société [Localité 7] délices ne s’est plainte à aucun moment de supposées odeurs d’humidité, que le preneur a pu visiter les lieux avec l’agent immobilier chargé de leur commercialisation, qu’il exerce une activité de restauration non autorisée par le bail et qui impose un système d’extraction de l’air vicié et que le bailleur n’est pas responsable des désordres invoqués.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 16 janvier 2025 et a fixé l’affaire à l’audience du 27 mars 2025.

L’audience du 27 mars 2025 a été annulée et l’affaire reportée à l’audience du 22 mai 2025.

Par “conclusions aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture” notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la société Mirvilla a sollicité de voir :

“Vu le bail signé le 31 mai 2023,

Vu l’assignation délivrée,

Vu les conclusions échangées,

Vu la demande de renvoi de la SCI MIRVILLA du 14/01/2025,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16/01/2025,

Vu les articles 784 et 800 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATER qu’elle a sollicité le renvoi de ce dossier le 14 janvier 2025 à une date ultérieure pour lui permettre de conclure en réponse aux écritures adverses,

Que nonobstant cette demande, une ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025,

Que néanmoins la SCI MIRVILLA a de nouveaux éléments à produire dans le cadre des débats et souhaite répondre aux conclusions adverses,

En conséquence,

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture des débats prononcée par le Conseiller de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE le 16 janvier 2025 pour que la SCI MIRVILLA puisse produire de nouvelles pièces et de nouvelles écritures et que ces dernières puissent être prises en considération dans les débats,

Le cas échéant,

PRONONCER la clôture des débats au jour de l’audience de plaidoirie, soit au 27 mars 2025.”

La société Mirvilla expose qu’elle a sollicité le 14 janvier 2025 le renvoi de l’affaire à une nouvelle audience de mise en état, dans la mesure où elle avait des éléments nouveaux et souhaitait reconclure, et qu’il relève d’une bonne administration de la justice qu’elle puisse faire valoir ses arguments en réponse.

A l’audience du 22 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, prorogé au 7 novembre 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, “L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

A la mise en état du 21 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la mise en état du 16 janvier 2025 pour les conclusions de Maître Menichelli, conseil de la société Mirvilla, défenderesse.

Le 10 janvier 2025, Maître Margotton, conseil de la société [Localité 7] délices, demanderesse, a sollicité la clôture et la fixation de l’affaire à plaider.

Le juge de la mise en état, qui n’a reçu aucune observation de la part de Maître Menichelli, a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 16 janvier 2025.

Le conseil de la défenderesse justifie avoir sollicité le renvoi de l’affaire à une audience de mise en état ultérieure par message notifié le mardi 14 janvier 2025 à 15 heures 17, mais ce message, envoyé après l’expiration du délai prévu par la convention locale de communication électronique, à savoir le lundi à minuit pour la mise en état du jeudi, a été rejeté automatiquement comme étant hors délai et n’a pas été porté à la connaissance du juge de la mise en état.

La société Mirvilla, qui n’a pas respecté la convention de communication électronique, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour justifier sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par la société Mirvilla sera donc rejetée.

2 – Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1104, alinéa 1er, du code civil, “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties stipule en son article 23 intitulé “Clause résolutoire” que le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou à défaut de paiement des charges ou en cas d’inexécution d’une clause contractuelle, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet.

Sur le fondement de cette disposition, la société Mirvilla a fait délivrer le 14 février 2024 à la société [Localité 7] délices un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 11 364 euros correspondant au montant des loyers et charges échus sur la période de juin 2023 à janvier 2024.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue à l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce suppose une mise en demeure préalable qui en rappelle les termes, le constat de l’existence d’un manquement aux règles du bail conditionnant la mise en oeuvre de la clause contemporain à la délivrance de la mise en demeure d’avoir à y mettre fin et la persistance à l’issue du délai d’un mois de l’infraction reprochée.

L’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats conduit toutefois à écarter les effets d’une mise en demeure qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, par exemple lorsque la délivrance du commandement de payer a pour but d’échapper à ses propres obligations ou lorsque les circonstances démontrent sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, la société [Localité 7] délices soutient que le bailleur a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, prétendant que celui-ci savait que les nuisances olfactives affectant les locaux loués faisaient obstacle à leur exploitation normale et qu’en l’absence d’exécution des travaux de réparation nécessaires, les loyers ne sont pas dus par le jeu de l’exception d’inexécution ou en raison de la perte partielle des locaux.

Il incombe au preneur de prouver la mauvaise foi animant le bailleur lorsqu’il a fait délivrer le commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des attestations produites en pièces numéros 17 à 21, 44 et 45, que les locaux pris à bail, situés [Adresse 3] à [Localité 10], sont de longue date affectés par une humidité anormale générant des odeurs désagréables, sans que les témoins ne fournissent de précisions sur la date d’apparition du phénomène, ni sur l’intensité et la récurrence de celui-ci.

Il apparaît qu’à la suite de la plainte d’une cliente le 8 mars 2016, le gérant de la société V2M, qui exploitait alors une activité de vente de vêtements dans les locaux litigieux, a contacté la société Murprotec, spécialisée dans le traitement contre l’humidité. A la suite d’une visite réalisée le 6 avril 2016, cette dernière a constaté un taux d’humidité dans l’air de 77 % au fond du magasin et de 76 % à l’avant du magasin, le taux recommandé étant de 45 à 55 %. La société V2M a alors confié à cette société la fourniture et la pose d’un déshumidificateur avec pompe de relevage le 29 avril 2016. Le procès-verbal de réception des travaux a été signé le 19 mai 2017 et la société installatrice a effectué des travaux d’entretien de l’équipement le 18 septembre 2019. La société a poursuivi l’exploitation de son commerce de vêtements jusqu’à sa fermeture en 2022 pour des raisons économiques.

Monsieur [I] [M], agissant pour le compte de la future société [Localité 7] délices immatriculée le 15 mai 2023, a pu visiter les locaux avant la conclusion du bail les 6 et 8 février 2023, du 6 au 9 mars 2023, puis le 17 mai 2023, sans qu’il n’émette d’observations sur une humidité excessive ou des odeurs nauséabondes dans les lieux.

Lors de l’établissement du procès-verbal contradictoire d’état des lieux d’entrée le 31 mai 2023, Maître [E] [W], commissaire de justice, n’a formulé aucune observation concernant une humidité anormale ou des nuisances olfactives.

La société [Localité 7] délices, qui a signé le contrat de bail le 31 mai 2023, a fait effectuer des travaux d’aménagement intérieur pendant l’été 2023 et a ouvert sa boutique au début du mois de septembre 2023.

La défenderesse a produit les avis publiés par les clients du salon de thé sur le site internet Google, l’authenticité des opinions exprimées n’étant pas remise en cause par la demanderesse. La plupart des commentaires sont très laudatifs (pièces 22-1, 22-3, 22-4, 22-6, 22-7, 22-9, 22-10, 22-11, 22-12, 22-13, 22-15, 22-17, 22-18, 22-20, 22-21, 22-23, 22-24), mais certains sont au contraire critiques sur la qualité de service, se plaignant du temps d’attente (pièce 22-2), du prix des produits (pièce 22-2), de l’attitude négligente du personnel (pièces 22-2, 22-5, 22-8, 22-22), de la qualité des macarons (pièces 22-5, 22-8, 22-16) ou des autres produits (pièce 22-19) et, pour deux d’entre eux, de l’odeur dans la boutique (pièces 22-5, 22-14).

La société [Localité 7] délices a proposé à ses clients de signer une pétition au sujet des mauvaises odeurs (pièce 26), laquelle a recueilli les signatures de 19 personnes.

Elle prouve que l’une de ses salariées, Madame [G] [R], a présenté sa démission le 18 septembre 2023, au motif que l’air et l’odeur respirés dans le salon de thé ne sont pas compatibles avec son état de santé, puisqu’elle est atteinte d’asthme.

Elle démontre encore que l’une des salariées du précédent locataire a consulté la médecine du travail le 25 avril 2017 et que le médecin a mentionné dans son avis de suivi un “problème sérieux atmosphérique dans les locaux de travail : à étudier et à solutionner rapidement.”

Elle a également fait dresser le 23 octobre 2024 un procès-verbal de constat d’huissier par Maître [F] [S], commissaire de justice à [Localité 10]. Ce dernier certifie qu’il s’est transporté sur les lieux le jour même à 11 heures, qu’il a observé une forte condensation sur les trois vitrines réfrigérées contenant des boissons et pâtisseries, qu’il s’est rendu aux toilettes sans constater d’odeur particulière, qu’il s’est vu remettre par Monsieur [M] une tenue de travail en polyester laissée pendant quelques jours dans la pièce principale et six macarons placés dans trois sachets en papier, que les macarons goûtés à 13 heures 30 présentaient un goût terreux, qu’il a constaté que les trois sachets en papier dégageaient une odeur d’humidité et de moisi et qu’il a procédé au même constat sur la tenue de travail et sur son propre blouson porté pendant la visite des locaux.

De la confrontation de ces différents éléments, il résulte que les locaux donnés à bail présentent un taux d’humidité élevé pour une cause non déterminée, qu’à la suite de la plainte d’une cliente en mars 2016, le précédent locataire (dont le dirigeant était par ailleurs gérant de la société Mirvilla, propriétaire des locaux) a fait installer un déshumidificateur d’air avec pompe de relevage par une entreprise spécialisée, que cette installation a manifestement permis la poursuite de l’activité commerciale du locataire jusqu’à sa cessation courant 2022 pour des raisons étrangères à l’état des locaux, qu’il n’est pas établi que l’appareil ait été retiré par le bailleur après le départ du locataire, que, lors des nombreuses visites préalables à la conclusion du contrat de bail litigieux, aucune plainte n’a été élevée par le futur locataire au sujet de l’atmosphère dans les locaux, que l’état des lieux d’entrée dressé le 31 mai 2023 ne mentionne pas davantage de désordres liés à la présence d’humidité excessive ou d’odeurs nauséabondes, que la société [Localité 7] délices a fait procéder à des travaux d’aménagement intérieur entre les mois de juin et août 2023 et que les nuisances olfactives ont été à nouveau constatées par les dirigeants, le personnel et certains clients à compter de l’ouverture du salon de thé au mois de septembre 2023.

En l’absence d’expertise permettant de déterminer la nature exacte, l’ampleur, l’ancienneté et l’origine des désordres, il n’est pas démontré que les désordres allégués par le preneur présentent une intensité et une récurrence telles qu’ils font obstacle à l’exploitation normale du salon de thé. La société [Localité 7] délices ne justifie d’ailleurs pas de la fermeture de son salon de thé.

En outre, il ne peut pas être exclu, au vu des faits et de leur chronologie rappelés ci-dessus, que les nuisances, éliminées par l’installation d’un déshumidificateur, soient réapparues ou à tout le moins aient été aggravées à la suite des travaux d’aménagement réalisés par la société preneuse à l’été 2023, qui ont consisté notamment en l’installation d’une chambre froide.

En revanche, il n’est pas établi que la société [Localité 7] délices exercerait une activité de restauration avec préparation de repas dans une cuisine nécessitant un système d’extraction.

A défaut de prouver l’impossibilité d’exploitation des locaux pris à bail, la société [Localité 7] délices ne peut pas opposer au bailleur l’exception d’inexécution de ses obligations. L’apparition de nuisances olfactives ne peut pas non plus s’analyser en une perte, même partielle, des locaux.

Il s’ensuit que la société Mirvilla, en l’absence de paiement des loyers et charges, a pu légitimement faire délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans que puisse lui être reproché sa mauvaise foi.

Le fait que la société Mirvilla soit entrée en contact avec la société d’économie mixte Foncière coeur de ville pour la revente du bien immobilier ne permet pas non plus de caractériser la mauvaise foi du bailleur.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 février 2024.

3 – Sur la demande de résolution du bail commercial :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Aux termes de l’article 1224 du même code, “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve que la société Mirvilla a manqué à son obligation de délivrance des locaux pris à bail. Il est établi que le précédent locataire a fait installer dans les lieux un appareil déshumidificateur en 2017 et que l’équipement a fait l’objet d’un entretien par un professionnel qualifié en 2019. Il n’est ni allégué ni démontré que l’appareil aurait été retiré ou serait hors d’état de fonctionner. Le locataire, qui a pu visiter à plusieurs reprises les locaux avant la conclusion du bail, puis a participé à l’établissement de l’état des lieux d’entrée le 31 mai 2023, n’a signalé aucune difficulté concernant l’humidité ambiante ou les nuisances olfactives. Au surplus, l’ampleur et l’origine des désordres dénoncés par le preneur depuis le mois de septembre 2023 ne sont pas établis de manière certaine.

A défaut de preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la demande de résolution judiciaire du bail commercial aux torts de celui-ci sera rejetée.

4 – Sur la demande subsidiaire d’annulation du bail pour dol :

Aux termes de l’article 1137 du code civil, “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Comme il a été jugé précédemment, l’existence de désordres antérieurs ou contemporains de la signature du bail commercial n’est pas démontrée. En présence d’un déshumidificateur dans les locaux, qui a permis au précédent locataire d’exercer son activité jusqu’en 2022, le bailleur a pu considérer légitimement que les locaux n’étaient pas affectés de désordres faisant obstacle à leur exploitation normale, même s’agissant d’un commerce alimentaire.

La société [Localité 7] délices n’est pas fondée à reprocher à la société Mirvilla une réticence dolosive lors de la conclusion du contrat.

En conséquence, la demande subsidiaire d’annulation du contrat pour dol sera rejetée.

5 – Sur les demandes de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

La société [Localité 7] délices ne prouve pas la commission d’une faute de la société Mirvilla dans l’exécution de ses obligations contractuelles, de sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

La demanderesse ne prouve pas davantage la commission par la société Mirvilla d’un dol lors des négociations en vue de la conclusion du bail commercial le 31 mai 2023. Les demandes de dommages-intérêts seront également rejetées sur ce fondement.

6 – Sur la demande reconventionnelle de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

En l’espèce, les parties ont conclu le 31 mai 2023 un contrat de bail commercial comportant en page 18, article 23, une clause résolutoire ainsi libellée :

“1) A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail et du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties ou du maintien du niveau de garantie (dépôt de garantie, caution), ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.”

La société Mirvilla prouve avoir fait délivrer à la société [Localité 7] délices un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, déposé à l’étude.

Le preneur ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui a été imparti, expirant le 14 mars 2024, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets.

Par suite, il sera fait droit à la demande de constat de la résiliation du bail du 31 mai 2023, la résiliation étant effective le 15 mars 2024.

7 – Sur la demande reconventionnelle d’expulsion :

Le contrat de bail commercial étant résilié par l’effet de la clause résolutoire à compter du 15 mars 2024, la société [Localité 7] délices n’a plus le droit de se maintenir dans les lieux.

Il y a lieu d’autoriser la société Mirvilla à faire procéder à l’expulsion de la société [Localité 7] délices des locaux pris à bail.

8 – Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur produit un courrier du 5 janvier 2024 portant mise en demeure du preneur de payer les sommes suivantes :

—  5 682 euros au titre de la facture de loyers et charges des mois de septembre, octobre et novembre 2023,

—  1 894 euros au titre de la facture de loyers et charges de décembre 2023,

—  5 682 euros au titre de la facture de loyers et charge de janvier 2024 (correspondant au premier trimestre 2024),

— soit un total de 13 258 euros.

Le courrier comporte en annexe les factures établies pour le mois de décembre 2023 et pour le premier trimestre 2024.

Le commandement de payer les loyers délivré le 14 février 2024 mentionne un solde débiteur s’élevant à la somme de 11 364 euros au titre de la période de juin 2023 à janvier 2024, sans aucun décompte.

La défenderesse, qui a pourtant notifié de longues écritures de plus de 30 pages, n’a pas jugé utile de donner la moindre explication sur la différence entre les deux montants réclamés.

Il est impossible de déterminer la raison pour laquelle le bailleur a réclamé le 5 janvier 2024 la somme de 13 258 euros, montant réduit à 11 364 euros en principal le 14 février 2024, avant de solliciter à nouveau le paiement de la somme de 13 258 euros dans ses dernières écritures.

Quoi qu’il en soit, la société [Localité 7] délices n’a présenté, à titre subsidiaire, aucune contestation concernant le montant de 13 258 euros et ne justifie d’aucun paiement partiel.

Par suite, il convient de condamner la société [Localité 7] délices à payer à la société Mirvilla la somme de 13 258 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024.

9 – Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Le préjudice subi par le bailleur au titre de la privation de la jouissance du local donné à bail sera réparé par une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera fixé au montant du loyer mensuel et des charges en vigueur. L’indemnité d’occupation sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

10 – Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

En guise de motivation de sa demande, la société Mirvilla se borne à indiquer que la juridiction “allouera en outre la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour inexécution déloyale du contrat locatif.”

Si le non-paiement des loyers constitue assurément une faute contractuelle de la part du preneur, en l’absence de preuve d’une inexécution par le bailleur de ses propres obligations, la société Mirvilla ne justifie d’aucun préjudice matériel ou moral résultant de cette faute.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

11 – Sur les frais et dépens :

Chaque partie succombant en tout ou en partie en ses prétentions, il convient de laisser à chacune d’elles la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour sa défense.

12 – Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Selon l’article 514-1 du même code, “Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.”

En l’espèce, l’exécution immédiate du présent jugement, qui constate la résiliation du bail commercial et autorise l’expulsion du preneur, risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour le preneur, qui pourrait perdre son fonds de commerce et la totalité de ses investissements.

En conséquence, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI Mirvilla de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Déboute la SAS [Localité 7] délices de l’intégralité de ses demandes,

Constate la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 31 mai 2023 entre la SCI Mirvilla et la SAS [Localité 7] délices, portant sur des locaux à usage commercial situés dans un immeuble en copropriété sis sur la commune de Bourg-en-Bresse (Ain), [Adresse 2] [devenue [Adresse 11]], cadastré section AD numéro [Cadastre 6], à effet du 15 mars 2024,

Autorise la société Mirvilla à faire procéder à l’expulsion de la société [Localité 7] délices des locaux pris à bail situés dans un immeuble en copropriété sis sur la commune de [Localité 10] (Ain), [Adresse 2] [devenue [Adresse 11]], cadastré section AD numéro [Cadastre 6],

Condamne la SAS [Localité 7] délices à payer à la SCI Mirvilla la somme de 13 258 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024,

Condamne la SAS [Localité 7] délices à payer à la SCI Mirvilla une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en vigueur à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute la SCI Mirvilla de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarte l’exécution provisoire de droit du présent jugement en toutes ses dispositions.

Prononcé le sept novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Julien MARGOTTON

M^e Corinne MENICHELLI