RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00142 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCPY

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [H]

Syndic Cabinet AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [T]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON, Juge placée

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] sont propriétaires des lots n°13 (un appartement), n°67 (une cave) et n°117 (un emplacement de parking), au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par envoi recommandé électronique avec avis de réception en date du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES, mis en demeure Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] de payer la somme de 485,55 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 10 mars 2026, aux fins de :

— condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à lui verser la somme de 1.284,04 € en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2025 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à lui verser la somme de 414 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à lui verser la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à lui verser la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— juger que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il soutient qu’un versement à hauteur de 2.000 € est survenu à la suite de la signification de l’assignation aux défendeurs et relatif à la condamnation lors d’une précédente procédure.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J], assignés chacun à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la qualité de propriétaires de Monsieur [I] [T] est justifiée par la production de l’extrait de matrice cadastrale.

De plus, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 13 décembre 2023 et 18 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice de l’année du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er septembre 2025 au 30 septembre 2026 et d’adoption des travaux ; des deux certificats de non-recours en date des 13 mars 2024 et 27 février 2025 concernant les procès-verbaux susvisés ; des appels de charges et travaux pour la période du 19 décembre 2024 au 4 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus)  ; et du décompte produit que Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] sont redevables de la somme de 1.284,04 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 4 décembre 2025.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.284,04 € au titre des charges de copropriété dues au 4 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la mise en demeure du 5 juin 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 414 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié des envois des mises en demeure du 5 juin 2025 et du 5 novembre 2025, pour un montant de 42 euros chacune.

En revanche, concernant les frais de transmission et de suivi du dossier à l’avocat tels que visés par le décompte produit, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ont vocation à être indemnisés dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et n’entrent donc pas dans les frais des dispositions susvisées.

En conséquence, il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 84 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs qui ne saurait être démontrée du seul fait qu’il s’agisse de la seconde procédure les concernant. En outre, il n’est pas non plus justifié d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement qui sera réparé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de

1.284,04 € au titre des charges de copropriété dues au 4 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la mise en demeure du 5 juin 2025 ;la somme de 84 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [T] et Madame [F] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT