DU 28 Avril 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01100 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXAV

Code NAC : 70O

S.D.C. [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GATFIC GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L’IMMOBILIER ET LA CONSTRUCTION (CITYA GATFIC) dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant social domicilié en cette qualité audit siège

C/

Monsieur [A] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GATFIC GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L’IMMOBILIER ET LA CONSTRUCTION (CITYA GATFIC) dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant social domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444, M^e Marion DESPLANCHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

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Débats tenus à l’audience du : 25 mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [F] est propriétaire d’un appartement soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] ;

Par exploit en date du 5 novembre 2025 le Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GATFIC GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L’IMMOBILIER ET LA CONSTRUCTION, a fait assigner Monsieur [A] [F] au visa notamment l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

— Condamner [A] [F] à titre provisionnel à :

— Remettre la façade dans son état d’origine et notamment à déposer l’ensemble des alimentations électriques traversant la façade, déposer l’ensemble des alimentations et évacuations d’eau ou fluide traversant la façade, effectuer les travaux de reprise de la façade et du ravalement, reposer la persienne après validation des devis par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 2] ;

— Déposer le brise-vue de la balustrade du balcon ;

— Débarrasser le bloc de climatisation du balcon ;

— Condamner [A] [F] à prendre en charge l’ensemble des frais afférents à ces travaux et à leur validation ;

— Assortir ces condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la réception des travaux réalisée au contradictoire du Syndicat des copropriétaires ;

— Passé un délai de 40 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, autoriser le Syndicat des copropriétaires à :

➢ Faire appel à un serrurier afin de faire ouvrir l’appartement de Monsieur [A] [F] (lot cadastré n°[Cadastre 1]) dans l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 3] ;

➢ Faire procéder aux frais de Monsieur [F], imputés directement, à titre provisionnel sur son compte copropriétaire de Monsieur [A] [F], à :

— La remise en état de la façade dans son état d’origine avec neutralisation des alimentations électriques, reprise du ravalement et repose de la persienne ;

— Au débarras du bloc de climatisation du balcon ;

— A la dépose du brise-vue du balcon ;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— Condamner Monsieur [F] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS ;

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement Monsieur [A] [F] sollicite de voir :

— DIRE n’y avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite ;

— DEBOUTER le SDC PARC [O] à [Localité 4] de toutes fins, moyens et prétentions;

— AUTORISER Monsieur [A] [F] à maintenir le moteur de climatisation posé sur son balcon, s’agissant de travaux d’améIioration relevant de l’article 30 alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Subsidiairement,

SURSEOIR A STATUER jusqu’à la prochaine assemblée générale de la copropriété, saisie d’une résolution tendant à autoriser Monsieur [A] [F] à poser le moteur de climatisation sur le balcon de son logement, dans le respect des droits des autres copropriétaires ;

— ACCORDER à Monsieur [A] [F] les plus larges délais en cas de condamnation;

— CONDAMNER le SDC [Adresse 8] [O] à [Localité 4] à verser à Monsieur [A] [F] une somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de sa demande le Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 9] soutient qu’en dépit des stipulations du règlement de copropriété auxquelles il est contractuellement soumis, Monsieur [A] [F] a procédé à la dépose d’une persienne et à la pose d’un bloc de climatisation par accrochage sur la façade de l’immeuble sans autorisation préalable de la copropriété et qu’en outre, il a posé une bâche sans autorisation de l’assemblée générale de copropriété qui fait office de brise-vue sur la balustrade de son balcon ;

Il affirme que ces faits sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite ;

Monsieur [A] [F] fait valoir que les balcons constituent des parties communes à jouissance privative des copropriétaires ; qu’il a immédiatement entrepris de solliciter l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il a renouvelé sa demande de manière plus détaillée, dès la délivrance de l’assignation pour mettre en avant à nouveau ses arguments durant l’assemblée ;

Qu’en effet, d’autres copropriétaires de la résidence disposent de moteur de climatisation en état de fonctionnement et qu’il est tout à fait contraire au principe d’égalité qu’il ne puisse de son côté obtenir une telle autorisation ;

Il soutient qu’il a déposé le moteur de climatisation, qui n’est plus sur la façade et se trouve simplement posé sur le balcon et que rien ne lui interdit, dans le règlement de copropriété, d’entreposer au sol, sur le balcon dont il a la jouissance, un moteur de climatisation;

Suivant procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2025 par Maître [I] [B], Commissaire de justice à [Localité 5], [A] [F] justifie que le moteur

n’est pas fixé sur le mur de la façade mais uniquement posée au sol, commissaire de justice

confirmant en page 3 du constat :

Il fait valoir que le Syndicat des Copropriétaires croit pouvoir affirmer que la pose du moteur de climatisation au sol sur le balcon porterait “atteinte à l’harmonie” de l’immeuble mais que le moteur est invisible de l’extérieur et que l’argument relatif à l’harmonie de l’immeuble est clairement irrecevable alors que d’autres copropriétaires ont déjà des moteurs de climatisation, sans qu’aucune réclamation n’ait été faite à leur encontre ;

Il affirme, qu’alors que le moteur de sa climatisation ne produit strictement aucun bruit, ce n’est pas le cas des équipements de climatisation du local du rez-de- chaussée et que le refus d’autoriser la pose du moteur constitue un abus de majorité ;

Il soutient qu’en vertu d’une jurisprudence constante, l’abus de majorité est caractérisé lorsque la décision de l’Assemblée est “adoptée sans motif valable, dans un but autre que la présentation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires” (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème,11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146), ce qui 'est manifestement le cas en l’espèce, de sorte que la demande de retrait, fondée sur une délibération manifestement nulle de l’Assemblée Générale de la copropriété, doit être rejetée ;

Sur ce,

Sur les demandes en principal :

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire” ;

Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite visé désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui,directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ;

En outre, le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Il convient enfin, de constater que les dispositions préciétes sont applicables en dehors de toute urgence ;

En l’espèce, en vertu d’un procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2025 par Maître [I] [B], Commissaire de justice à [Localité 5], Monsieur [A] [F] justifie que le moteur n’est pas fixé sur le mur de la façade mais uniquement posée au sol ;

Au demeurant le demandeur a reconnu à l’audience que le climatiseur à été déposé sur le balcon et qu’il n’existe pas de dégats sur la façade, les travaux de remise en état ayant été effectués ;

Le climatiseur est donc désormais posé sur le balcon dont Monsieur [A] [F] bénéficie de l’usage privatif et cette seule pose ne saurait constituer, en l’absence de pièce versées aux débats susceptible de démontrer une nouvelle atteinte à l’harmonie de l’immeuble, le trouble manifestement illicite allégué ;

En outre, les infiltrations dénoncées par le demendeur qui proviendraient de la pose sur le sol du climatiseur litigieux ne sauraient constituer le trouble manifestement illicite précité ni, en l’absence de constatation par un technicien, un dommage imminent qui au demeurant n’est pas invoqué par le Syndicat des Copropriétaires ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande concernant le climatiseur;

S’agissant de la demande concernant le “brise-vue” qui s’avère être un bâche en plastique posée sur le garde-fou du balcon, les procès-verbaux de Commissaire de Justice versés aux débats, et notamment celui en date du 18 novembre 2025 versé par Monsieur [A] [F], démontrent hors de toute contestation sérieuse une atteinte à l’harmonie architecturale de la façade l’immeuble ;

Il apparaît en outre, que cette pose s’est effectuée en l’absence d’autorisation d’un Assemblée Générale alors que le réglement de la copropriété dispose en sa page 32 que :

“Les fenêtre et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives. et également les garde-corps. balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des co-propriétaires statuant aux conditions ci-après fixées.(…)

Sous les réserves qui précèdent, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un co-propriétaire aux balcons, loggaias, terrasses qui, extérieurement rompraient l’aharmonie de l’ensemble immobilire.” ;

Et l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;(…)” ;

Dès lors, il apparaît que la pose du brise-vue en l’absence d’autorisation d’une Assemblée Générale constitue le trouble manifestement illicite précité et il y aura donc lieu de faire droit à la demande de remise en état dans les termes du dispositif, sous astreinte de 100 euros commençant à courir dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente et ce, pendant un délai de 90 jours ;

Sur la demande reconventionnelle d’autorisation judiciaire :

Monsieur [A] [F] demande à ce titre à se voir autoriser à maintenir le moteur de climatisation posé sur son balcon et ce, sur le fondement de l’article 30 aliné 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 9] s’oppose à cette demande au motifs que les dipositions précités ne s’appliquent pas lorsque les travaux ont été réalisés en dehors de toute autorisation ;

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

..) Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.” ;

Or, il apparaît que cette autorisation relève de pouvoirs qui ne sont pas attribués au juge des référés au motif qu’en vertu des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile :

“L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.” ;

Alors que l’autorisation sollicitée n’apparaît pas nécessiter une telle mesure relevant d’une simple décision provisoire ;

Il y a lieu à ce titre de constater que les décisions d’autorisations judiciaires versées aux débats par le Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 9] ont toutes été rendues par des juges du fond ;

Au demeurant, il apparaît que la notion de “tous travaux d’amélioration” nécessite une appréciation hors de toute contestation sérieuse alors qu’en l’espèce, cette contestation se déduit du refus par l’Assemblée Générale en date du 12 février 2025 d’autoriser l’installation par Monsieur [A] [F] d’une climatisation et la demande à ce dernier de cette assemblée de procéder à sa dépose au plus tard le 15 juin 2025 ;

Il y aura lieu dès lors, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande à ce titre ;

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 9] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Monsieur [A] [F] à lui payer

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire est de droit ;

Monsieur [A] [F] succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande concernant la dépose du climatiseur ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [F] à déposer le brise-vue de la balustrade du balcon, sous astreinte de 100 euros commençant à courir dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente et ce, pendant un délai de 90 jours ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de voir Monsieur [A] [F] à maintenir le moteur de climatisation posé sur son balcon, s’agissant de travaux d’améIioration relevant de l’article 30 alinéa 4 de la loin° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 9] 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [F] aux dépens ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 28 Avril 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES