RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01045 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O462

MINUTE N° : 26/513

La Société CDC HABITAT SOCIAL

c/

[K] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES

Copie certifiée conforme

le :

à : Monsieur [K] [O]

et au préfet

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 16 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Guillaume RIGOUSTE, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Pontoise délégué au Tribunal de proximité de Gonesse, assisté de Alban PEREIRA, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

La Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE

DEMANDEUR

ET

Monsieur [K] [O]

[Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [K] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Suite à des échéances impayées, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer le 16 septembre 2024 à Monsieur [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 570,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois d’août 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner, Monsieur [K] [O] par acte remis à l’étude le 2 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement le prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

— la condamnation de Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 3 236,64 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois d’avril 2025 ;

— l’expulsion de Monsieur [K] [O], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 4] ;

— de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation de Monsieur [K] [O] à la somme de 1 000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

— la condamnation de Monsieur [K] [O] à la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025.

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 5 892,56 euros, décembre 2025 inclus.

Monsieur [K] [O] bien que régulièrement convoqué n’a pas comparu.

Le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

Il a été mis aux débats l’absence de validité du surloyer réclamé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré à la date du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la recevabilité

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a par ailleurs été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 13 juin 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail au titre de la clause résolutoire

Le bail en date du 30 septembre 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Concernant le surloyer, l’article L441-9 du code de la construction prévoit expressément que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte » mobilité inclusion « portant la mention » invalidité " prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. "

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas avoir adressé la mise en demeure préalable et demeurée infructueuse pendant un délai de 15 jours.

Ainsi, la SA CDC HABITAT SOCIAL n’est pas fondée à solliciter le paiement du surloyer.

Ainsi, la dette locative que pouvait réclamer la SA CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [K] [O] lors du commandement du 16 septembre 2024 s’élève à la somme de 806,28 euros (1570,76-764,48). Or, Monsieur [K] [O] a réglé la somme de 1238 euros dans le délai de deux mois courant à compter du 16 septembre 2024, date de signification du commandement de payer. Conformément aux règles d’imputation des paiements, article 1342-10 du code civil, cette somme s’est imputée sur les échéances les plus anciennes et donc sur les causes du commandement.

Par conséquent, Monsieur [K] [O] a soldé les causes du commandement avant la fin du délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n’a pas valablement joué.

La clause résolutoire n’est donc pas acquise et la SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de leur demande tendant à la résiliation du bail au regard de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, Monsieur [K] [O] reste redevable des loyers et il convient par conséquent de statuer sur cette demande subsidiaire en résiliation judiciaire.

Sur la résiliation judiciaire du bail et la demande en paiement concernant le logement

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1224 et suivants du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (mises en demeure, relevés de compte, assignation, décompte locatif) que Monsieur [K] [O] a cumulé un retard de paiement de plusieurs mois de loyers et les paiements sont irréguliers.

Monsieur [K] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [K] [O] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet à compter de l’assignation conformément à l’article 1229 du code civil. Ainsi, jusqu’à l’assignation Monsieur [K] [O] est redevable des loyers et à compter de cette date il est redevable d’une indemnité d’occupation.

Il convient donc de condamner Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 1 220,32 euros correspondant à la dette locative, mois de décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal. En effet, tel qu’indiqué ci-dessus, en l’absence d’application valable du surloyer, il convient de déduire de la somme actualisée de 5892,56 euros, décembre 2025 inclus, celle de 4672,24 euros au titre des surloyers.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [O] est occupant à compter de ce jour causant ainsi un préjudice à la SA CDC HABITAT SOCIAL qui ne pourra disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner Monsieur [K] [O] au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie ni d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi de Monsieur [K] [O].

Par conséquent, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [K] [O], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires) et le coût de la dénonciation à la préfecture,

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [K] [O] versera à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme qu’il est équitable de fixer à 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties le 30 septembre 2021 et ce à compter de l’assignation ;

DIT que Monsieur [K] [O] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 5], [Localité 7] [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 220,32 euros correspondant à la dette locative, mois de décembre 2025 inclus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 1er janvier 2026, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires) et le coût de la dénonciation à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 6], le 16 mars 2026.

La greffière Le juge