TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

12 Juin 2025

N° R.G. : 23/09932 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAD6

N° Minute :

AFFAIRE

[R] [Z], [J] [H] épouse [Z]

C/

S.E.L.A.R.L. [E] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [J] [H] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Caroline KUNZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2150

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [E] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2025 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé le 8 février 2019, Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [H] épouse [Z] ont acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, auprès de la société SCCV [Localité 7] un appartement de 5 pièces ainsi que deux caves et deux places de parking dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Conformément à la clause « Délai d’achèvement et de livraison des biens vendus » de l’acte de vente, les biens vendus devaient être achevés et livrés au cours du 2 ème trimestre 2020 soit au plus tard le 30 juin 2020.

Après avoir déjà reporté la date de livraison de l’ensemble des appartements à plusieurs reprises, la SCCV [Localité 7] a adressé aux acquéreurs, un courrier au mois d’avril 2021 annonçant une livraison au 31 mai 2021.

Par courrier en date du 24 mai 2021, la SCCV a procédé à l’appel de fonds des 95 % correspondant au stade de l’achèvement des ouvrages et éléments d’équipement en y joignant une attestation du maître d’œuvre.

Par exploit en date du 17 mars 2022, plusieurs copropriétaires ont saisi le juge des référés auprès du Tribunal Judiciaire de Paris afin d’obtenir la condamnation de la SCCV à leur livrer le bien sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance. Par ordonnance rendue le 13 juillet 2022, la SCCV a été condamnée à procéder à la livraison des biens sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

La liquidation de l’astreinte est intervenue suivant une ordonnance de référé rendue le 25 avril 2023 mais le recouvrement des sommes dues n’a pas pu être obtenu.

La livraison de l’appartement est intervenue le 19 janvier 2023 avec réserves.

Par acte d’huissier délivré le 7 septembre2023, Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [H] épouse [Z] ont fait assigner la SELARL C. [V] représentée par Maître [E] [V] ès qualité de liquidateur de la SCCV [Localité 7] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193, 1231-1, 1642 et suivants, 1648 et suivants du code civil, aux fins de :

— RECEVOIR Monsieur et Madame [Z] en leurs demandes et JUGER que ces derniers ont par la présente valablement interrompu tout délai de prescription et de forclusion à l’égard de la SCCV [Localité 7] ;

— FIXER au passif de la société SCCV [Localité 5] AILLEURS la créance à titre chirographaire de Monsieur et Madame [Z] à la somme totale de 141.664,57 euros TTC, tous préjudices confondus ;

— CONDAMNER la SCCV [Localité 7] à verser à Monsieur et Madame [Z] une indemnité de 6.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SCCV [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance dont le recouvrement sera poursuivi directement par Maître Caroline KUNZ conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’huissier.

Le défendeur n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 février 2025, mise en délibéré au 22 mai 2025, prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de constatations

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « dire et juger que », formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

II. Sur la demande de fixation de créance

Il ressort des dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Ces dispositions, instituées au titre de la sauvegarde des entreprises, sont applicables à la procédure de redressement judiciaire (article L631-14 alinéa 1er du code de commerce) et à la procédure de liquidation judiciaire (article L641-3 du même code).

Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance et sont alors reprises de plein droit par, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés.

Elles tendent alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant (article L.622-22 du code de commerce).

A partir de la publication du jugement d’ouverture d’une procédure collective, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement à ce jugement, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire.

Les déclarations de créance doivent être faites alors même qu’elle ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation (article L622-24 du code de commerce).

En conséquence, la demande du créancier d’une entreprise en liquidation judiciaire qui n’a pas déclaré sa créance au passif de celle-ci, entre les mains de son représentant, est irrecevable.

En l’espèce, la liquidation judiciaire de la SCCV [Localité 7] a été prononcée par jugement du tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2023.

Monsieur et Madame [Z] ont procédé à une déclaration de créance d’un montant de 141.664 euros au titre du présent litige, le 7 janvier 2024.

L’article 1642-1 du code civil dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

Doit être considéré comme un désordre apparent tout vice ou défaut de conformité apparu avant le plus tardif des deux événements que sont :

— soit la réception des travaux effectuée avec ou sans réserve ;

— soit l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur.

En l’espèce le procès-verbal de livraison en date du 19 janvier 2023 versé aux débats n’est pas accompagné de la liste des réserves. Celui de prise de possession des clés des caves, en date du 16 mars 2023, fait état des défauts affectant les serrures de ces dernières.

Un procès verbal de constat a cependant été effectué le 19 janvier 2023 par huissier de justice, sur lequel sont mentionnées les réserves liées à la porte d’entrée, à la chaudière, aux trappes apparentes, à l’état du jardin, à l’absence d’éclairage électrique du miroir de la salle de douche, et au défaut de pose de certaines poignées de portes.

Ces réserves n’ont pas été contestées par la SCCV [Localité 7]. Elle est donc tenue à indemniser les demandeurs au titre des travaux réparatoires.

Aucune mention ne fait état cependant de l’absence d’évier dans la cuisine, du dysfonctionnement des VMC dans les salles de bains, et du défaut d’aération des caves, de sorte que les demandes formées à ce titre doivent être rejetées.

Les demandeurs versent aux débats les devis suivants :

— un devis de la société Ph.G du 20 septembre 2023 d’un montant de 3.480 euros TTC correspondant au remplacement de la chaudière, faisant suite à une facture du 3 avril 2023 de la société ENGIE HOME SERVICES d’un montant de 162,54 euros et une facture d’intervention du 16 mars 2023 d’un montant de 137,50 euros TTC de la société ECO ISO LOGIS sur l’ancienne chaudière défaillante ;

— une facture de la société Ph.G du 25 mai 2023 correspondant aux travaux de coffrage de la chaudière, d’un montant de 1.260 euros TTC ;

— une facture de la société Ph. G du 15 août 2023 correspondant à l’aménagement du jardin (pose de gazon), d’un montant de 7.140 euros TTC et une autre du 20 juillet 2023 correspondant à la terrasse jardin d’un montant de 4.020 euros ;

— un devis du 20 septembre 2023 de la société Ph. G correspondant aux travaux d’électricité au niveau du miroir de la salle de bain, d’un montant de 192 euros ;

— un devis du 20 septembre 2023 de la société Ph. G correspondant aux travaux de serrurerie d’un montant de 912 euros ;

— un devis du 20 septembre 2023 de la société Ph. G correspondant aux travaux de serrurerie dans les deux caves, d’un montant de 720 euros TTC ;

— un devis du 20 septembre 2023 de la société Ph. G correspondant au blindage de la porte d’entrée d’un montant de 1.620 euros TTC.

Ces devis et factures correspondent aux réserves émises à la livraison et dans le mois de la livraison.

Les réserves n’ayant pas été contestées par la société [Localité 7], il sera donc fait droit à la demande de fixation de créance portant sur le montant des travaux réparatoires, soit à la somme de 19.644,04 euros TTC.

Les autres devis et factures présentés ne se rapportent pas aux réserves mentionnées.

Les demandeurs sollicitent également l’indemnisation du retard de livraison.

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, les défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, ne font valoir aucune cause légitime de retard de livraison.

Le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 30 juin2020 et leur bien a été livré le 19 janvier 2023, soit avec 933 jours de retard, de sorte que la société [Localité 7] engage sa responsabilité à ce titre.

Monsieur et Madame [Z] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices, à hauteur de 42.719 euros au titre du préjudice financier, et de 20.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre 10.000 euros au titre du préjudice moral.

Les demandeurs sollicitent à la fois une indemnisation au titre du loyer versé pour leur appartement en location, qu’ils n’ont pu quitter, et au titre du préjudice de jouissance de leur appartement acquis, qu’ils n’ont pu occuper. Ces demandes s’analysent en réalité toutes deux comme un préjudice de jouissance global, qui ne saurait être indemnisé deux fois. Ils versent leurs avis d’échéance de leur contrat de bail correspondant à leur appartement situé à [Localité 9]. Le loyer mensuel versé s’est élevé à la somme moyenne de 1.490 euros, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de réparation de ce préjudice à hauteur de 46.190 euros au titre des deux préjudices dont il est demandé réparation.

Une somme de 5.000 euros leur sera octroyée au titre du préjudice moral subi, correspondant au stress et à l’inquiétude engendrés par l’annonce de retards de livraison successifs.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de fixation de créance formée par Monsieur et Madame [Z] à hauteur de la somme totale de 70.834,04 euros TTC.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

La SCCV [Localité 7], représentée par son liquidateur la SELARL C. [V] représentée par Maître [E] [V] qui succombe, est condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline KUNZ en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés dans le cadre de cette instance. La somme de 2.000 euros leur sera par conséquent accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la SCCV [Localité 7] est débitrice de la somme de 70.834,04 euros TTC au titre de la vente en l’état futur d’achèvement portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Par conséquent,

FIXE la créance de Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [H] épouse [Z] au passif de la SCCV [Localité 7], représentée par son liquidateur la SELARL C. [V] représentée par Maître [E] [V], à la somme de 70.834,04 euros TTC ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 7], représentée par son liquidateur la SELARL C. [V] représentée par Maître [E] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros à Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [H] épouse [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [H] épouse [Z] du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 7], représentée par son liquidateur la SELARL C. [V] représentée par Maître [E] [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline KUNZ en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,