PREMIERE CHAMBRE

24 Mars 2026

N° RG 21/04056 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MERG

71F

,

[H], [R]

C/

S.D.C., [Adresse 1]

S.A.S.U. CABINET, [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur FORTON, Juge

Jugement rédigé par : Monsieur Didier FORTON, Juge

Date des débats : 03 Février 2026, audience collégiale

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DEMANDERESSE

Madame, [H], [R], née le 01 Septembre 1975 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Mélanie GUYODO, avocat au barreau du VAL D’OISE;

DÉFENDERESSES

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l’Orme, [Adresse 3] à VILLIERS LE BEL (95400), représenté par Maître, [M], [I] es qualité d’administrateur provisoire de la copropriété désigné à cette fonction suivant ordonnance rendue le 7 juin 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de PONTOISE, demeurant, [Adresse 4] PONTOISE

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

Cabinet, [Z], société par actions simplifiée à associé unique, représenté par son Président Monsieur, [J], [O], dont le siège social est sis, [Adresse 5] à, [Localité 2]

représentée par M^e Katy CISSE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Victor EDOU, avocat plaidant au barreau de PARIS;

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,

[H], [R] est propriétaire des lots n° 11 et 52 dans la copropriété sise, [Adresse 3] à, [Localité 3] ;

Par acte d’huissier de justice délivré le 9 août 2021,, [H], [R] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 3] à VILLIERS LE BEL 95400, actuellement représenté par Maître, [M], [I] ès-qualités d’administrateur provisoire de la copropriété désigné à cette fonction suivant ordonnance rendue le 7 juin 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de PONTOISE, aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique :

— ANNULER les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 et 34 votées lors de l’assemblée générale du 26 avril 2021,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sis, [Adresse 3] à, [Localité 4], représenté par le cabinet, [Z] a annulé les appels de fonds qui ont été imputés à tort sur le compte de Madame, [R] en application des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 26 avril 2021,

— DIRE que les frais de convocation, de notification et de tenue de l’assemblée générale ordinaire du 26 avril 2021 exposés en vain seront à la charge de la société CABINET, [Z], représentée par son Président Monsieur, [O], [J],

— CONDAMNER la société CABINET, [Z], représentée par son Président Monsieur, [O], [J] à verser à Madame, [H], [R] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— EXEMPTER Madame, [R] de toute participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] sis, [Adresse 3] à, [Localité 4], représenté par le cabinet, [Z] et la société CABINET, [Z], représentée par son Président Monsieur, [O], [J] de l’intégralité de leurs demandes,

— CONDAMNER la société CABINET, [Z], représentée par son Président Monsieur, [O], [J], à verser à Madame, [H], [R] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Constater que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

,

[H], [R] invoque à l’appui de ses demandes l’absence d’élection régulière du cabinet, [Z] en tant que syndic et son défaut de qualité pour convoquer une assemblée générale, l’absence de notification de la convocation à l’assemblée générale dans les délais légaux, l’absence de notification du procès-verbal d’assemblée générale dans les délais légaux, le non-respect des dispositions relatives à la consultation des comptes préalablement à la tenue de l’assemblée générale et le non-respect des modalités de tenue des assemblées générales à distance ;

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 3] à, [Localité 5] sollicite de voir :

DEBOUTER purement et simplement Madame, [R] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER Madame, [R] à la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Madame, [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le Cabinet, [Z] sollicite de voir :

— DEBOUTER Madame, [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame, [R] au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour le compte du Cabinet, [Z],

— CONDAMNER Madame, [R] à payer au Cabinet, [Z] une somme de 5. 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2026 puis mise en délibéré au 24 mars 2026 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’élection régulière du cabinet, [Z] en tant que syndic et son défaut de qualité pour convoquer une assemblée générale :

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[H], [R] soutient que l’assemblée générale du 9 mai 2019 qui a désigné le Cabinet, [Z] en qualité de syndic ne précise la durée du contrat de syndic soumis au vote et que le contrat de syndic annexé à la convocation à l’assemblée générale du 9 mai 2019 ne prévoit pas non plus de durée du mandat de sorte que le cabinet, [Z] n’était pas valablement élu en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires et ne pouvait donc pas convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 26 avril 2021 ;

Elle fait valoir qu’également, le Syndicat des copropriétaires ne verse pas au débat les convocations envoyées à Madame, [R] et à Monsieur, [W] à l’assemblée générale du 9 mai 2019 ni sa notification faisant courir le délai de recours pour contester ladite assemblée et que compte tenu du fait que cette notification n’a pas été réalisée, le délai de contestation court toujours à son encontre ;

Elle fait valoir que surabondamment, il n’est pas indiqué au sein du procès-verbal du 9 mai 2019 la liste des copropriétaires qui étaient présents ou représentés et absents lors de cette assemblée, de sorte qu’il est impossible de vérifier si les résolutions ont bien été adoptées à la majorité ;

Elle affirme qu’il n’est donc pas certain que cette résolution ait été valablement approuvée, et cela en contradiction avec les dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

Cependant il apparaît que le Cabinet, [Z] a été régulièrement désigné en qualité de syndic par la résoltion n° 6 de l’Assemblée Générale du 9 mai 2019 et ce, à la majorité de l’article 24, soit par une majorité de 29531 tantième contre 1389 tantième et aucune abstention ;

En outre l’Assemblée Générale précité et la résolution n°6 n’ont jamais été contestées ni à fortiori fait l’objet d’une annulation ;

Par ailleurs, est versé aux débats le contrat de syndic qui, bien que muni d’une erreur de plume, prévoit qu’il est conclu pour une durée de 3 ans, du 9 mai 2019 au 9 mai 2022 ;

Dès lors, il apparaît que le Cabinet, [Z] avait qualité pour convoquer l’Assemblée Générale du 26 avril 2021 ;

Sur l’absence de notification de la convocation à l’assemblée générale dans les délais légaux :

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[H], [R] soutient que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté, la lettre de convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2021 lui ayant été présentée le 6 avril 2021, et que le caractère irrégulier de la convocation entraîne la nullité des décisions prises par l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire que le copropriétaire demandeur établisse le préjudice que lui aurait causé l’envoi tardif de la convocation ;

Le Syndicat des Copropriétaires reconnaît qu’il ne pourra être contesté que l’accusé réception laisse apparaître que Madame, [R] n’a pas été convoquée dans le délai de 21 jours mais entend relever qu’elle a voté favorablement à plusieurs résolutions notamment les numéros 1, 2, 3, 19, 22 ; que dès 2015 la Cour de Cassation en sa 3 ème Chambre Civile dans un arrêt du 24 mars 2015, a précisé qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation entière d’une assemblée générale lorsqu’il a voté pour certaines résolutions et même si le délai de 21 jours n’a pas été respecté et que dans un arrêt plus récent du 14 mars 2019, toujours la 3 ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, a confirmé le principe selon lequel un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une Assemblée Générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises ce qui est le cas en l’espèce ;

Le Cabinet, [Z] fait valoir que le Tribunal constatera que la pièce sur laquelle se fonde Madame, [R] est illisible, l’enveloppe étant coupée et le nom du destinataire n’apparaissant pas et que de manière surabondante, la jurisprudence de la Cour de cassation désormais établie pose comme principe qu’un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une Assemblée Générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises alors qu’il n’est pas contestable que Madame, [R] a voté POUR les résolutions 23, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42. ;

Sur ce,

En vertu de l’article 9 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

« La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.";

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et des mentions de La Poste que la convocation a été présentée et distribuée à, [H], [R] le 6 avril 2021 et que le délai de 21 jours précité n’a donc pas été respecté ;

Cependant, cette erreur ne pourrait qu’entraîner l’annulation de l’Assemblée Générale du 26 avril 2021, ce qu’au demeurant, [H], [R] ne demande pas, qui serait en l’espèce irrecevable,, [H], [R] ayant voté certaines résolutions ;

Sur l’absence de notification du procès-verbal d’assemblée générale dans les délais légaux :

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[H], [R] expose que le procès-verbal de l’assemblée générale qui a eu lieu le 26 avril 2021 lui a été notifié le 15 juin 2021, de sorte que le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale durant lequel la notification du procès-verbal doit intervenir n’a pas été respecté

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale." ;

Cependant ce délai n’est pas imposé à peine de nullité et n’a pour effet que de retarder le point de départ du delai de deux mois imparti pour contester une Assemblée Générale, ce qui au demeurant est le cas en l’espèce,, [H], [R] étant recevable en son action en nullité des n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 26 avril 2021 ;

Sur le non-respect des dispositions relatives à la consultation des comptes préalablement à la tenue de l’assemblée générale :

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[H], [R] soutient qu’ à aucun moment, la convocation n’indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges et qu’elle n’a donc pas été informée du lieu de la vérification annuelle des comptes par le syndic, ni sa date, ni son heure ;

Elle tient à préciser qu’elle tenait particulièrement à consulter ces comptes car le syndic est soupçonné de diverses malversations ;

Sur ce,

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendantles jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic."

En l’espèce, le contrat de syndic prévoit en son article 7 un accueil physique du lundi au vendredi de 10 heures à 12 heures et de 13 heures à 18 heures ;

En outre, le Cabinet, [Z] est un syndic professionnel ;

Dès lors il apparaît que les dispositions précitées ont été respectées ;

Sur le non-respect des modalités de tenue des assemblées générales à distance:

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[H], [R] fait valoir que la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2021 ne mentionne pas l’impossibilité et sa justification, de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique permettant de justifier que le vote des décisions prises en assemblée générale soit réalisé uniquement par correspondance et que force est de constater que ni le Syndicat des copropriétaires ni le Cabinet, Frequel n’indiquent dans leurs conclusions les raisons pour lesquelles l’assemblée générale s’est déroulée par correspondance et ne justifient pas plus des raisons rendant impossible le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de sorte qu’il n’y a pas pu avoir de débat lors de ladite assemblée sur la résolution mise à l’ordre du jour par Madame, [R] tendant à la mise en concurrence de contrats de syndic ;

Elle affirme que le cabinet, [Z] est coutumier du fait et réalise des assemblées générales « clandestines » afin d’éviter tout débat et de faire voter des résolutions qui le protègent ; que soit les copropriétaires ne sont pas convoqués à temps avant l’assemblée générale, ce qui ne leur permet pas d’examiner correctement les documents et comptes et de s’organiser pour être présents, comme c’est le cas en l’espèce, soit le vote se fait par correspondance, soit il prétexte des problèmes postaux pour justifier que les copropriétaires qui n’auraient pas voté les résolutions choisies ne soient pas convoqués aux assemblées générales ;

Sur ce :

L’article 22-3 de l’Ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 en vigueur lors de la tenue de l’assemblée générale du 26 avril 2021 dispose que :

« Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.

Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance." ;

Cependant cet article n’impose pas au Syndic de justifier dans sa convocation des raisons pour lesquelles il n’est pas possible d’avoir recours à la communication électronique ;

Il apparaît dès lors que l’Assemblée Générale litigieuse s’est valablement tenue au moyen de votes par correspondance ;

Sur l’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 et 34 votées lors de l’assemblée générale du 26 avril 2021 :

Il convient de constater que, [H], [R] n’invoque aucun moyen de nullité spécifique à chacune des résolutions querellées autre que les moyens précédemment étudiés ;

Il y aura lieu dès lors de débouter, [H], [R] de l’ensemble de ses demandes ;

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l’Orme, [Adresse 3] à, [Localité 5] et du Cabinet, [Z] :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l’Orme, [Adresse 3] à, [Localité 5] sollicite l’allocation de 2 000 euros et soutient que la procédure intentée par, [H], [R] est caractérisée par l’absence manifeste de tout fondement à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;

Il souligne qu’elle a voté pour certaines résolutions, ce qui rend impossible son action en nullité, et qu’il n’existe donc pas de fondement à son action contre le Syndicat des copropriétaires, à l’encontre duquel elle ne formule aucune demande;

Il ajoute que, [H], [R] a déjà saisi en référé le Tribunal Judiciaire pour les mêmes motifs, à savoir la prétendue absence d’intérêt à agir du Syndicat des copropriétaires à organiser une Assemblée Générale et qu’elle a été déboutée ;

Il fait valoir qu’une nouvelle assignation avec son ami M., [W] a été délivrée pour solliciter l’annulation de l’assemblée qui s’est tenue en 2022 ;

Que, [H], [R] n’arrête pas les procédures à son encontre qui ne peut-être tributaire du conflit personnel qui existe entre la demanderesse et le syndic dont elle souhaite le départ ;

Le Cabinet, [Z] sollicite l’allocation de la somme de 5 000 euros et affirme que, [H], [R] tente par tous moyens de le décrédibiliser en faisant courir des rumeurs sur sa probité, sa mauvaise gestion voir même pire sur des malversations ; que la réalité est que toutes ces tentatives sont demeurées vaines puisque toutes les actions menées contre lui par certains copropriétaires dont, [H], [R] ou son compagnon sont demeurées vaines ;

Il soutient enfin que, [H], [R] qui a été désavouée lors de la dernière assemblée générale car elle n’a même pas été élue membre du conseil syndical, souhaite avoir la main mise sur la copropriété afin d’y imposer, avec son compagnon ses propres règles et qu’il est las de devoir se défendre contre des allégations mensongères et sans fondement ;

Cependant il apparaît que, [H], [R] a particulièrement motivé en droit ses demandes concernant la légalité de la tenue de l’Assemblée Générale du 26 avril 2021 même si elle ne s’est pas attaché à contester de manière étayée chacune des résolutions dont elle sollicitait la nullité ;

Il y a lieu par ailleurs d’observer que, si une certaine animosité à l’egard du syndic a pu se ressentir à la lecture des conclusions de la demanderesse, ce qui est somme toute logique dans le cadre d’un conflit, même édulcoré et policé par la nécessité d’une rigueur juridique, qui plus est concernant une copropriété où les rancoeurs s’exacerbent parfois, il n’a pas été constaté d’intention de nuire soit au Syndicat des Copropriétaires , soit plus particulièrement au syndic, la demande se cantonnant à la seule nullité de certaines résolutions de l’Assemblée Générale ;

Ils apparaît dès lors que les demandeurs reconventionnels ne rapportent pas la preuve que l’action de relève d’un comportement fautif, voire d’une légèreté blâmable et il y aura lieu en conséquence de débouter le Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 6], [Adresse 3] à, [Localité 5] et le Cabinet, [Z] de leurs demandes recoventionnelles ;

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 7] l’Orme, [Adresse 3] à, [Localité 5] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner, [H], [R] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Cabinet, [Z] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner, [H], [R] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l’action, soit, [H], [R] ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute, [H], [R] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la, [Adresse 8] à, [Localité 5] de sa demande reconventionnelle ;

Déboute le Cabinet, [Z] de sa demande reconventionnelle ;

Condamne, [H], [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l’Orme, [Adresse 3] à, [Localité 6] 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne, [H], [R] à payer au Cabinet, [Z] 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne, [H], [R] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi fait et jugé à, [Localité 7], le 24 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

M^e Katy CISSE

M^e Mélanie GUYODO

M^e Julien SEMERIA