PREMIERE CHAMBRE

15 Janvier 2026

N° RG 25/04046 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPJT

72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[C] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Habitat Confort Immobilier (H.C.I) immatriculé au R.C.S de Pontoise sous le numéro 433 522 299, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 5],

représenté par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [C] [I] [U] [O] est propriétaire des lots n°30, 262 et 388 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance de référé du 13 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], la somme provisionnelle de 14 951,11 euros correspondant aux charges impayées au 19 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (SDC [Adresse 2]), représenté par son syndic, le cabinet Habitat Confort Immobilier (H.C.I), a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :

* Fixer la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [O] au titre des charges et travaux dues arrêtée au 3 avril 2025 à la somme de 19 990,50 euros,

* Condamner M. [O], à payer au syndicat des copropriétaires, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  5 039,39 euros déduction faite de la somme de 14 951,11 euros allouée par le juge des référés par son ordonnance du 13 septembre 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Thierry Allain, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] régulièrement assigné à personne n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 9 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« ?Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.?"

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. [O] est propriétaire des lots n°30, 262 et 388 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— un extrait de compte pour la période du 1er juillet 2021 au 1er avril 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 novembre 2022, 25 mai 2023, 10 octobre 2024, et 14 novembre 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— des courriers de relance des 2 février 2022, 24 février 2022, 1er septembre 2022, 20 septembre 2022, 31 janvier 2023, 3 mars 2023, 26 avril 2023, 1er juin 2023, 31 juillet 2023, 5 septembre 2023, 8 novembre 2023 et 5 décembre 2023,

— un commandement de payer la somme de 15 403,38 euros signifié le 19 octobre 2023,

— ordonnance de référé du 13 septembre 2024,

— le contrat de syndic.

* Sur la demande de fixation de créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation de sa créance à l’encontre de M. [O] au titre des charges et travaux dus, arrêtée au 3 avril 2025, pour un montant de 19 990,50 euros.

Toutefois, il convient de rappeler que la demande de fixation de la créance ne peut être prononcée que dans le cadre juridique spécifique d’une procédure collective.

En l’absence de toute procédure collective ouverte à l’encontre de M. [O], la demande de fixation de créance formée par le syndicat des copropriétaires n’appartient pas aux pouvoirs du tribunal judiciaire et sera déclarée irrecevable.

* Sur les charges de copropriété

En l’espèce, le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 22 050,14 euros correspondant aux charges impayées, frais et appels travaux arrêtés au 9 décembre 2024, 4ème appel de fonds 2024 inclus.

Il résulte également des pièces versées aux débats que, par ordonnance de référé en date du 13 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a condamné M. [O] à verser au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle de 14 951,11 euros, correspondant aux charges impayées arrêtées au 19 décembre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 15 mai 2024.

Or, s’il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que l’ordonnance de référé du 13 septembre 2024 est dépourvue de l’autorité de la chose jugée au principal, il convient de constater que le demandeur sollicite, dans la présente instance, la condamnation du défendeur uniquement au titre de la période comprise entre le premier trimestre 2024 et le 3 avril 2025, pour un montant de 5 039,39 euros.

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, il ne saurait allouer au demandeur une somme excédant celle qui est sollicitée.

En conséquence, après vérification des sommes dues au titre de la période considérée, il y a lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 409,32 euros, correspondant aux appels de fonds relatifs aux charges de copropriété et aux provisions pour travaux pour la période allant du 19 décembre 2023 au 3 avril 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que M. [O] a déjà été condamné par une ordonnance de référé pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 2] à hauteur de 500 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O], partie perdante, sera condamné à payer les dépens de l’instance, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Thierry.

S’agissant des frais d’inscription d’hypothèque légale, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] afin de fixer la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [C] [I] [U] [O] au titre des charges et travaux dues arrêtée au 3 avril 2025 à la somme de 19 990,50 euros ;

Condamne M. [C] [I] [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 4 409,32 euros correspondant aux appels des fonds des charges de copropriété et provision travaux portant sur la période allant du 1er trimestre 2024 au 3 avril 2025, majorée des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation du 24 juin 2025 ;

Condamne M. [C] [I] [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 500 euros à titre des dommages et intérêts ;

Condamne M. [C] [I] [U] [O] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [C] [I] [U] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 15 janvier 2026

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS