Tribunal Judiciaire de Nantes, 4e chambre, 27 mars 2025, n° 23/02285

TJ Nantes 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Mandat donné par la société LF OPPORTUNITE IMMO
La cour a jugé que le mandat donné à la SCCV PARC D'ACTIVITES DU TERTRE pour agir au titre de la garantie de parfait achèvement est valide, ce qui lui confère la qualité pour agir.
Autre
Non-levée des réserves et non-traitement des désordres
La cour a noté que la question de la mise en demeure et des réserves relève de la compétence du juge du fond, et n'a pas statué sur cette demande.
Autre
Engagement de la responsabilité de la société PLACEO
La cour a renvoyé l'affaire à une audience ultérieure pour statuer sur les demandes d'indemnisation.
Accepté
Société PLACEO succombant dans ses demandes
La cour a jugé que la société PLACEO, ayant succombé dans ses demandes, doit supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 4e ch., 27 mars 2025, n° 23/02285
Numéro(s) :	23/02285
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme MARTINYohan VIAUDLaetitia LENAIN
Cabinet(s) :	ANTARIUS AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION ( AIC ) c/ S.A.S. PLACEO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

[Adresse 5]

[Localité 3]

27/03/2025

4ème chambre

Affaire N° RG 23/02285 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MJJE

DEMANDEUR :

S.A.R.L. ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION (AIC) (RCSde PARIS n° 789 169 661)

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE (RCS de PARIS n° 751 596 339)

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

S.A.S. PLACEO

Rep/assistant : Maître Laetitia LENAIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

ORDONNANCE

du juge de la mise en état

Audience incident du 12 Décembre 2024, délibéré prévu le 06 Février

et prorogé au 27 Mars 2025

Le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

La SCCV Parc d’activités du Tertre a réalisé, en qualité de maître d’ouvrage – vendeur en l’état futur d’achèvement, une opération immobilière de construction de trois bâtiments d’activités (A-B-C) ainsi que l’aménagement de leurs abords au sein du Parc du Tertre, [Adresse 1] à [Localité 4].

Pour la réalisation des travaux, la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE et la société AIC ont fait appel aux services de la société PLACEO intervenue en qualité de titulaire du lot Dallages – Sols industriels.

Les travaux ont été réceptionnés le 18 mai 2022.

La réception est intervenue le 18 mai 2022, et des réserves ont été émises concernant les lots de la société PLACEO.

Par la suite, d’autres réserves ont été dénoncées.

Par acte du 17 mai 2023, la société PARC D’ACTIVITES DU TERTRE et la société ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION (AIC) ont assigné la société PLACEO, aux fins de :

Vu les dispositions de l’article 1792-6 du Code Civil,

Vu le contrat de promotion immobilière signée entre la société LF OPPORTUNITE IMMO et la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE,

— Déclarer que la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE, subrogée dans les droits de la société LF OPPORTUNITE IMMO, est recevable et bien fondée à agir au titre de la garantie de parfait achèvement,

— Déclarer que la présente assignation vaut interruption de la garantie de parfait achèvement à l’encontre de la défenderesse,

— Juger que la responsabilité de la société PLACEO est engagée au titre de la non-levée des réserves dénoncées lors de la réception du 18 mai 2022 et du non-traitement des désordres apparus postérieurement, et est à ce titre tenue de procéder aux travaux de réparation,

En conséquence,

— Condamner la société PLACEO à réaliser sous astreinte de 1 500 € par jour de retard les travaux réparatoires relatifs à la levée des réserves de réception et au traitement des désordres apparus postérieurement à la réception, tels que relevant tous de la garantie de parfait achèvement,

— Condamner la société PLACEO à verser la somme de 50 000 € en indemnisation des travaux

réparatoires relatifs à la levée des réserves de réception et au traitement des désordres apparus

postérieurement à la réception, tels que relevant tous de la garantie de parfait achèvement,

En tout état de cause,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la société PLACEO au paiement d’une somme de 5.000 € au profit de la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société PLACEO aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Yohann VIAUD, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la société PLACEO a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 11 décembre 2024, la société PLACEO demande au juge de la mise en état, de :

Vu les dispositions des articles 1134, 1792-6, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil ;

Vu les dispositions des articles 1188 à 1192 du code civil ;

Vu les dispositions des articles 122 et 789 du code de procédure civile ;

— Déclarer la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE irrecevable en ses demandes,

— Condamner la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE à payer à la société PLACEO la somme de 4.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL ANTARIUS AVOCATS et qui seront recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 décembre 2024, la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE et la société ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION ( AIC) demandent au juge de la mise en état, de :

Vu les dispositions de l’article 1792-6 du Code Civil,

Vu le contrat de promotion immobilière signé entre la société LF OPPORTUNITE IMMO et la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE,

Vu le contrat signé entre la société PLACEO et la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE, de :

— Constater que la société LF OPPORTUNITE IMMO a donné mandat à la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE pour agir au titre de la non-levée des réserves dénoncées lors de la réception du 18 mai 2022 et du non-traitement des désordres apparus postérieurement, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement,

— Juger que la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE agit au titre de la non-levée des réserves dénoncées lors de la réception du 18 mai 2022 et du non-traitement des désordres apparus postérieurement, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement en vertu du mandat donné par la société LF OPPORTUNITE IMMO,

— Constater que la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE a notifié les réserves à la société PLACEO dénoncées lors de la réception du 18 mai 2022 et les désordres apparus postérieurement, conformément au formalisme prescrit par le contrat les liant,

— Juger la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE est recevable à agir à l’encontre de la société PLACEO sur le fondement de la garantie de parfait achèvement,

En conséquence,

— Rejeter les demandes d’irrecevabilité soulevées par la société PLACEO,

— Déclarer la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE recevable à agir au titre de la garantie de parfait achèvement à l’encontre de la société PLACEO,

— Débouter la société PLACEO de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la société PLACEO au paiement d’une somme de 2.000 € au profit de la société SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les “ dire et juger” et “ constater que”

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, il ne sera statué que sur les prétentions énoncées au dispositif. En effet, les « dire et juger » et « constater » ne sont pas, sauf cas particulier, des prétentions. Il ne sera donc statué que sur les « dire et juger» exprimant de réelles prétentions (telles une irrecevabilité) mais il n’y a pas lieu de statuer sur ce qui ne constitue qu’un simple rappel des moyens ou arguments des parties.

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE

La société PLACO soulève le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE exposant qu’en application des dispositions de l’articel 1792-6 du Code civil, le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas redevable de la garantie de parfait achèvement à l’égard de l’acquéreur dont les entreprises qui sont intervenues sur le chantier doivent seules répondre. Elle ajoute que l’article 1601-3 du Code civil prévoit que le vendeur en l’état futur d’achèvement ne conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage que jusqu’à la réception des travaux. Elle considère que si la clause 32.3 de l’acte authentique de VEFA, dont elle précise qu’il a été établi par notaire, prévoit une subrogation au profit du vendeur, elle ne concerne que les désordres révélés postérieurement à la réception. Elle conteste le moyen tiré d’un mandat extensif. Enfin, elle fait valoir qu’en raison de la forclusion de l’action de la SCPI LF Opportunité Immo qui est acquise pour ne pas avoir engagé de procédure judiciaire dans les délais requis, la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 32.2 de l’acte de VEFA pour prétendre à l’existence d’une subrogation dans les droits du vendeur, ne disposant d’aucun mandat pour agir et n’étant plus exposée à un risque de recours.

De son côté, la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE se fonde sur les termes de l’article 32.2 du contrat de promotion immobilière pour se prévaloir d’un mandat qui lui a été donné par la société LF OPPORTUNITE IMMO pour agir à l’encontre des entreprises titulaires des marchés de travaux et leurs assureurs, au titre de la garantie de parfait achèvement prévue aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil au titre des réserves non levées, qu’il s’agisse des réserves de réception ou des désordres dénoncés postérieurement. S’agissant du libellé de l’article 32.3 de l’acte authentique, elle indique que le complément de phrase “pour ce dernier cas” vise la phrase qui précède “l’Acquéreur donne tous pouvoirs au Vendeur à l’effet d’intervenir auprès des entrepreneurs”, et que la confusion est créée par l’absence de saut de ligne.

Il résulte des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil que le maître de l’ouvrage correspond à “ toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage fait réaliser des travaux de construction.”

L’article 32.2 GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement dont se prévaut la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE stipule que:

“ (…) La réparation des désordres révélés postérieurement à la réception pourra être demandée aux entrepreneurs par le Vendeur pour ceux qui lui auront été signalés par l’Acquéreur dans le délai de onze (11) mois et quinze ( 15) jours, à compter de la réception. L’Acquéreur donne tous pouvoirs au Vendeur à l’effet d’intervenir auprès des entrepreneurs.

Pour ce dernier cas, l’Acquéreur donne au Vendeur tout mandat pour ce faire, les Parties reconnaissent que le Vendeur sera considéré avoir conservé la qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des redevables de la garantie de parfait achèvement ( et de toutes autres entreprises dont l’intervention sera jugée nécessaire) et ce, même si les Ouvrages ont été livrés à l’Acquéreur.

Les désordres relevant de la présente garantie de parfait achèvement devront être levés par le Vendeur, à ses frais, dans un délai de trente (30) jours calendaires de leur notification au Vendeur.

L’Acquéreur s’engage d’ores et déjà à signaler au Vendeur les désordres apparaissant pendant la garantie de parfait achèvement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les meilleurs délais, de manière à permettre au Vendeur de mettre en oeuvre la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur. Le Vendeur s’engage à la mettre en oeuvre dès la réception de la demande de l’Acquéreur.

Pour la réalisation des travaux de reprises des désordres, l’Acquéreur devra permettre au Vendeur de bénéficier d’un accès à l’Immeuble”.

L’étude de cette clause permet effectivement de relever l’existence d’un paragraphe indiquant “ pour ce dernier cas” et qui est situé après le paragraphe concernant la réparation des désordres révélés postérieurement à la réception.

Cependant, il sera également relevé que cet article 32.2 comporte un paragraphe indiquant que “l’Acquéreur donne au Vendeur tout mandat pour ce faire, les Parties reconnaissance que le Vendeur sera considéré avoir conservé la qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des redevables de la garantie de parfait achèvement”, et un autre paragraphe précisant que les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement devront être levés par le Vendeur à ses frais, et que l’acquéreur s’engage à signaler au Vendeur les désordres apparaissant pendant la garantie de parfait achèvement de manière à lui permettre de mettre en oeuvre la garantie de parfait achèvement.”

Il ressort du libellé complet de l’article 32.2 de l’acte de VEFA qu’il est expressément stipulé l’existence d’un mandat à la SCCV PARCE D’ACTIVITE DU TERTRE pour agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, sans distinction entre les réserves de réception et les désordres dénoncés postérieurement à la réception.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée, la demande étant en conséquence recevable.

Sur l’absence de mise en demeure adressée par la SCCV PARC D’ACTIVITE DU TERTRE au titre des réserves

La société PLACEO expose que la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE ne justifie aucunement de la notification préalable à la société PLACEO d’une mise en demeure, selon la forme comminatoire requise, d’avoir à procéder à la reprise des désordres, de sorte qu’elle ne pourra qu’être déclarée irrecevable en ses demandes.

De son côté, la SCCV PARC D’ACTIVITES DU TERTRE indique que le contrat ne prévoit aucune mise en demeure par le maître de l’ouvrage à l’entreprise pour que les réserves soient notifiées à l’entreprise.

Cette question concernant l’absence de mise en demeure relève de la compétence du juge du fond dès lors qu’elle concerne en réalité les conditions d’application de la garantie de parfait achèvement, et non une fin de non-recevoir.

En conséquence, il y a lie de débouter la société PLACEO de la demande formée à ce titre.

Sur les demances accessoires

La société PLACEO qui succombe, supportera les dépens de l’incident.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laëtitia FENART, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant publiquement par ordonnance contradictoire,

DECLARONS la société SCCV DU PARC D’ACTIVITE DU TERTRE recevable à agir au titre de la garantie de parfait achèvement à l’encontre de la société PLACEO ;

DEBOUTONS la société PLACEO de la demande formée au titre de l’absence de mise en demeure adressée par la SCCV DU PARC D’ACTIVITE DU TERTRE s’agissant d’une demande relevant de la compétence du juge du fond ;

CONDAMNONS la société PLACEO aux dépens de l’incident ;

REJETONS les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience écrite de la mise en état du 21 Mai 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

F. DUBOIS L.FENART

copie :

Maître Laetitia LENAIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS – [Adresse 2]

Maître Jérôme MARTIN de la SELARL MARTIN & ASSOCIES – PARIS

Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49