TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00149 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T3A

MINUTE N°2025/ 374

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[E] [S] [M]

Copie délivrée à

Monsieur [E] [S] [M]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 6] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Mme [W], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [S] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 8 février 2022 avec prise d’effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] Méditerranée Habitat (ci-après dénommée OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [S] [M] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 312.73 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 a fait signifier à M. [S] [M] [E] un commandement de payer visant le clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1428.21 € dont 1303.81 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [S] [M] [E] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de M. [S] [M] [E] ainsi et de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner à titre provisionnel M. [S] [M] [E] à payer à OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 2979.25 € représentant les loyers et charges impayés mois de février 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner à titre provisionnel M. [S] [M] [E] à payer à OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner M. [S] [M] [E] à payer à OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 500,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [S] [M] [E] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal judiciaire avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2025, OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Mme [W] [B] munie d’un pouvoir à cet effet, actualise le montant de la dette locative à la somme de 3355.30 € au 19 main 2025, indique que le paiement des loyers n’a pas repris, formule une opposition à l’éventualité d’un octroi de délais de paiement, maintient ses prétentions et dépose.

M. [S] [M] [E] comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il explique avoir suivi une formation afin d’obtenir un poste fixe et régler sa dette en plusieurs fois si cela est possible sollicitant ainsi des délais de paiement. Il affirme avoir réglé le mois dernier par carte bancaire et percevoir 833.00 € au titre des indemnités de chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 25 novembre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2022 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (articles 12) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme desquels un commandement de payer est resté infructueux au titre d’impayés locatifs et d’un délai d’un mois au titre de la non justification d’une assurance locative, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié à M. [S] [M] [E] le 22 novembre 2024 pour la somme de 1428.21 € dont en principal 1303.8 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 23 janvier 2025 au titre des arriérés locatifs et à la date du 23 décembre 2024 au titre du défaut d’assurance.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que M. [S] [M] [E] reste lui devoir la somme de 3355.36 € à la date du 19 mai 2025 au titre des loyers et charges impayés.

M. [S] [M] [E] présent à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, M. [S] [M] [E] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3355.36 € au titre de l’arriéré des loyers, charges impayé.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [M] [E] sollicite des délais de paiement mais ne formule aucune proposition de plan d’apurement de la dette. Il ne verse au litige aucun élément relatif à sa situation financière et indique par ailleurs ne percevoir que des indemnités chômage dont le montant s’élève à la somme de 833.00 €.

OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT à l’audience fait part de son opposition à l’octroi de délais.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, notamment l’importance des arriérés locatifs, des ressources de M. [S] [M] [E], du montant du loyer et charges mensuelles qui se montent à la somme de 427.32 €, il convient de constater l’impossibilité d’accorder des délais de paiement afin d’apurer cette dette dans les délais légaux.

En conséquence M. [S] [M] [E] sera débouté de sa demande.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [S] [M] [E] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [S] [M] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [M] [E], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX .

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de M. [S] [M] [E], de l’importance de la dette locative qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires figurant au bail conclu le 8 février 2022 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part M. [S] [M] [E] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 janvier 2025 au titre des arriérés locatifs et du 23 décembre 2024 au titre de la non justification d’une assurance locative ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [S] [M] [E] à payer à OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 3355.36 € ( trois mille trois cent cinquante-cinq euros et trente-six centimes) arrêtée au 19 mai 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

DEBOUTONS M. [S] [M] [E] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [M] [E] de libérer les lieux ainsi que tout occupant de son chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [S] [M] [E] à payer à OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 427.32 € (quatre cent vingt-sept euros et trente-deux centimes) selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [S] [M] [E] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DEBOUTONS OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [S] [M] [E] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,