RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00151 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZUQ

MINUTE N° : 26/00030

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— ------------------

JUGEMENT

DU 15 JANVIER 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 6] SYNDIC FONCIA LVM

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [O] est propriétaire des lots n°7, n°74,

n°171 et n°345, au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 12 février 2024, revenue avec la mention « avisé non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

situé [Adresse 1] à [Localité 5] (« le syndicat des copropriétaires ») a,

par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [B] [O] de payer la somme de 404,59 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4466,78 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024, date de la mise en demeure,

— la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant notamment les frais d’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer,

et dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaire, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [B] [O], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article

10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le

non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires,

direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation

du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [B] [O], régulièrement assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 13 février 2023, 2 avril 2024 et 20 janvier 2025 approuvant les comptes entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour les années 2025 et 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3469,38 euros, au titre des charges de copropriété dues au

2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2025,

en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 12 février 2024, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 12 février 2024, facturée 55,20 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 6 novembre 2024, à hauteur de 138,92 euros, dont il est justifié.

En revanche, les frais de mise en demeure du 12 août 2024 à hauteur de 55,20 euros ne sont pas justifiés, une seule mise en demeure étant nécessaire au recouvrement de la créance.

Ces frais seront donc écartés.

Il n’est pas justifié des frais de relance du 3 septembre 2024 à hauteur de 42,5 euros, l’envoi du courrier n’étant pas démontré. La demande à ce titre sera donc rejetée.

L’extrait de compte fait également apparaître des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » imputés à hauteur de 350 euros le 25 octobre 2024 ainsi que des frais « constitution du dossier transmis à l’avocat » imputés à hauteur de 350 euros le 28 juillet 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, la somme de 5,58 euros imputée au titre des intérêts de retard le 3 septembre 2024 doit être écartée, les intérêts ne commençant à courir qu’à compter du 7 octobre 2025, comme indiqué précédemment.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 194,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [B] [O], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [O] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens. Il n’y a pas lieu d’y inclure les frais de sommation de payer, ceux-ci étant d’ores et déjà indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE MICHEL [Localité 4], sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3469,38 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE MICHEL [Localité 4], sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 194,12 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE MICHEL [Localité 4], sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE MICHEL [Localité 4], sise [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT