Tribunal Judiciaire de Poitiers, Droit commun, 7 octobre 2025, n° 23/02679

TJ Poitiers 7 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Garantie décennale
La cour a estimé qu'aucune réception expresse des travaux n'avait été établie, et que les époux [V] n'avaient pas démontré une volonté non équivoque de réceptionner les travaux, ce qui empêche d'actionner la garantie décennale.
Rejeté
Responsabilité délictuelle de l'intermédiaire
La cour a jugé que la SARL DES MILLE ETANGS n'était pas responsable des désordres, car les époux [V] avaient eu la possibilité de faire des visites et d'être accompagnés par des personnes compétentes avant l'achat.
Rejeté
Préjudice moral causé par l'assignation en justice
La cour a jugé qu'aucune faute ne pouvait être imputée aux époux [V], et qu'il n'y avait pas de justification pour la demande de réparation du préjudice moral.

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Sur la décision

Référence :	TJ Poitiers, droit commun, 7 oct. 2025, n° 23/02679
Numéro(s) :	23/02679
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre BRUGIEREStephane BOUDETJulian COCKAIN-BARERE
Parties :	S.A.R.L. DES MILLE ETANGS

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02679 – N° Portalis DB3J-W-B7H-F6AL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [G] époux [V],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexandre BRUGIERE avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [D] [V],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexandre BRUGIERE avocat au barreau de POITIERS substitué par Maître Hadrien NICAISE avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSES :

Madame [T] [K] [N] veuve [S]

demeurant [Adresse 1] (ROYAUME-UNI)

représentée par M^e Natacha DEVILLARD, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Julian COCKAIN-BARERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

S.A.R.L. DES MILLE ETANGS,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DECRESSAT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Stéphane BOUDET, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant,

LE :

Copie simple à :

— Maître BRUGIERE

— M^e DEVILLARD

— M^e DECRESSAT

Copie exécutoire à :

— M^e DEVILLARD

— M^e DECRESSAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 01 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu les assignations :

acte du 19 octobre 2023 remis à Mme [T] [N] veuve [S] suivant la Convention de La Haye du 15 novembre 1965 ;assignation du 23 mars 2023 pour la SARL DES MILLE ETANGS ;par Mme [H] [G] épouse [V] et M. [D] [V] contre ces deux personnes devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant de désordres et malfaçons découverts dans un bien immobilier acquis de Mme [T] [N] veuve [S] par l’intermédiaire de la SARL DES MILLE ETANGS suivant acte du 08 juillet 2016 ;

Vu les écritures respectives des parties :

Mme [H] [G] épouse [V] et M. [D] [V] : 11 octobre 2024 ;Mme [T] [N] veuve [S] : 17 décembre 2024 ;SARL DES MILLE ETANGS : 15 mai 2024 ;

Vu la clôture prononcée au 22 mai 2025 et la fixation à l’audience à juge unique du 1er juillet 2025 ;

Vu la mise en délibéré du jugement au 9 septembre 2025 prorogé au 7 octobre 2025 en raison d’une surcharge d’activité ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale des époux [V] contre Mme [T] [S] sur le fondement de la garantie décennale au titre du coût des travaux de reprise des désordres de type 3, 5, 6 et 7 répertoriés par l’expert, ainsi que des désordres de type 1.

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1792-1 du code civil dispose que : « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

L’article 1792-6 alinéa 1er du code civil dispose que : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il est jugé pour l’application de ce dernier texte que la réception tacite de l’ouvrage est caractérisée par la volonté non équivoque des maîtres de l’ouvrage de l’accepter. Cette volonté n’est présumée qu’en cas de prise de possession de l’ouvrage jointe au paiement intégral du prix des travaux (Cass. 3ème Civ., 06 juin 2024, n°22-23.557, Groupama Méditerranée).

En l’espèce, les époux [V] ont acquis de Mme [T] [S] suivant acte du 08 juillet 2016 un bien immobilier ancien et dans lequel des travaux de rénovation avaient été partiellement conduits de 2005 à 2011 par les époux [S], puis Mme [T] [S] seule à compter du décès de son époux le 25 juin 2010 (rapport d’expertise judiciaire, pièce [V] n°4, pages 87-91). Le rapport d’expertise extrajudiciaire de M. [W] [O] retient que les travaux ont été exécutés sur une période plus restreinte, de novembre 2005 à mars 2010, soit antérieurement au décès de M. [S] (pièce [V] n°3, page 11).

Il n’est pas contesté qu’aucune réception expresse n’est intervenue, aucune partie n’allégant un tel fait pour les travaux de 2005 à 2011. Dès lors, en application de l’article 1972-6 alinéa 1er du code civil précité ainsi que la jurisprudence rappelée ci-dessus, l’action des époux [V] impose que ceux-ci démontrer une réception tacite des travaux de 2005 à 2011, pour pouvoir actionner la garantie décennale de Mme [T] [S] en ce qu’elle serait réputée constructrice au sens de l’article 1792-1 2° du code civil précité.

Or, aucun des éléments produits aux débats ne permet d’identifier une volonté expresse des époux [S] puis de Mme [T] [S] seule de réceptionner tout ou partie de ces travaux. Il n’est en effet justifié d’aucun écrit en ce sens notamment.

S’agissant des présomptions posées par la jurisprudence pour volonté explicite, il est d’une part à considérer que les travaux ont vraisemblablement été tous payés, dans la mesure où l’expert judiciaire retrace l’ensemble des facturations (rapport, pièce [V] n°4, pages 87-91 à nouveau, outre différentes factures de 2007 à 2010 évoquées en pages 22-24 du rapport à partir de l’acte de vente, pièce [V] n°2, pages 11-14). En revanche, il ne peut être valablement retenu que Mme [T] [S] aurait pris possession du bâtiment dans lequel les travaux avaient été réalisés, étant retenu qu’il s’agissait d’une maison ancienne, dont la rénovation demeurait largement inachevée même en mars 2010 soit après l’exécution des divers travaux de gros oeuvre et second oeuvre sur plus de 4 années, et étant particulièrement retenu que le bien était notamment dépourvu d’une installation électrique en ordre de marche, le rendant inhabitable.

Ainsi, même à considérer isolément certains lots de travaux, il ne peut être retenu qu’un paiement des factures pour ces travaux, mais sans indice de prise de possession du bien par les époux [S] puis Mme [T] [S] seule, et sans aucun autre élément de nature à établir une volonté non équivoque de réceptionner ces travaux.

Dès lors, Mme [T] [S] ne peut être réputée constructrice au bénéfice des époux [V] par application de l’article 1792-1 2° du code civil, de sorte que doit être rejetée la demande sur le fondement de la garantie décennale au titre du coût des travaux de reprise des désordres de type 3, 5, 6 et 7 répertoriés par l’expert, de même que la demande dirigée exclusivement contre Mme [T] [S] au titre des désordres de type 1.

Sur la demande principale des époux [V] contre la SARL DES MILLE ETANGS sur le fondement de la responsabilité délictuelle au titre du coût des travaux de reprise des désordres de type 3, 5, 6 et 7 répertoriés par l’expert.

L’article 1382 devenu 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL DES MILLE ETANGS, liée par mandat de vente à Mme [T] [S], est intervenue comme intermédiaire pour la négociation et la conclusion de la vente immobilière ainsi que mentionné au contrat du 15 mars 2016 (pièce [V] n°1).

Or, sur la recherche des critères d’engagement de la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire à l’égard des acquéreurs, il convient premièrement de relever que la vente concernait un bien immobilier ancien, partiellement rénové de 2005 à 2010 soit plusieurs années avant la vente intervenant en 2016, de sorte que l’appréciation des désordres sur les travaux réalisés entre 6 et 11 ans avant la vente exigeait des compétences techniques de professionnel du bâtiment, lesquelles ne peuvent être présumées à la charge de la SARL DES MILLE ETANGS qui n’est que professionnelle de la vente immobilière.

Deuxièmement, il résulte des éléments mis aux débats que les époux [V] ont pu faire plusieurs visites du bien immobilier, y compris librement une fois les clés remises avant même signature de l’acte authentique du 08 juillet 2016, et qu’il est établi qu’au cours de ces visites ils ont été libres de se faire accompagner de tout tiers de leur choix, y compris manifestement au moins une personne disposant de compétences dans le domaine du bâtiment, quel que soit le lien d’amitié pouvant unir ce tiers aux acquéreurs.

Troisièmement, il est établi qu’au plus tard au jour de la réitération de la vente par acte authentique, les époux [V] avaient été informés des différents travaux exécutés jusqu’en 2010 par les époux [S] (pièce [V] n°2, pages 11-14), dont le coût estimé doit être mis en relation avec le prix de vente finalement négocié à la baisse à 110.000 euros au lieu de 150.000 euros, ceci sans qu’il ne puisse être tenu pour certain ainsi que l’allègue les époux [V] que cette négociation résultait exclusivement des travaux de rénovation encore à exécuter dans le bien, étant donc postulé que les travaux exécutés de 2005 à 2010 avaient été parfaitement exécutés.

Il en résulte que les époux [V] sont mal fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de la SARL DES MILLE ETANGS, à l’égard de laquelle il n’est pas prouvée qu’elle a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs.

La demande indemnitaire est ainsi rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [S] contre les époux [V] en réparation de son préjudice moral.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

S’il est aisément compréhensible qu’être assigné en justice, particulièrement dans un pays étranger, peut avoir généré un préjudice pour Mme [T] [S] en considération également de son âge et de sa situation de veuvage, pour autant aucune faute ne peut être identifiée ici à la charge des époux [V], dont il n’est notamment pas démontré qu’ils auraient saisi la justice de manière abusive ou dans l’intention de nuire à Mme [T] [S].

Dès lors, à défaut de faute, la demande en réparation du préjudice moral ne peut être admise.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Les époux [V] supportent in solidum les dépens, dont ceux de référé (RG 18/00065) y compris les frais d’expertise judiciaire, sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil.

Les époux [V] doivent in solidum payer à Mme [T] [S] et à la SARL DES MILLE ETANGS la somme de 2.500 euros à chacun au titre des frais irrépétibles, sans aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes indemnitaires de Mme [H] [G] épouse [V] et M. [D] [V] contre Mme [T] [N] veuve [S] et contre la SARL DES MILLE ETANGS ;

REJETTE la demande indemnitaire de Mme [T] [N] veuve [S] contre Mme [H] [G] épouse [V] et M. [D] [V] ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [G] épouse [V] et M. [D] [V] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2.500 euros à Mme [T] [N] veuve [S] ;

—  2.500 euros à la SARL DES MILLE ETANGS ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [G] épouse [V] et M. [D] [V] aux dépens, dont ceux de référé (RG 18/00065) y compris les frais d’expertise judiciaire, sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président