TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/14009

N° Portalis 352J-W-B7H-C3F2W

N° MINUTE : 1

Assignation du :

13 Septembre 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [V] [E][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 29 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL BELLE AIRE

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 27 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 juin 1998, Mme [W] [B], aux droits de laquelle se trouve la SCI DU [Adresse 4], a donné à bail commercial en renouvellement à la société HOTEL DU BEL AIR, aux droits de laquelle se trouve la société MERADJI actuellement dénommée HOTEL BELLE AIRE, un immeuble sis [Adresse 5].

Ce bail a été renouvelé par avenant du 26 février 2009 pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2007, moyennant un loyer annuel de 39.000 euros, hors taxes et hors charges, porté, par l’effet de la révision, à la somme annuelle en principal de 43.567 euros à compter de juillet 2013.

Les locaux sont à usage d'« hôtel meublé ».

Par un jugement du 26 septembre 2019, le loyer en principal a été fixé a la somme annuelle de 44.240 euros en principal à compter du 1er juillet 2016.

A compter du 1er juillet 2019, le loyer a été révisé et ainsi porté à la somme annuelle en principal de 47.108,92 euros.

Suivant demande de révision notifée le 4 juillet 2022, la SCI DU [Adresse 4] a sollicité la révision du loyer, afin qu’i1 soit porté à la somme annuelle de 55.000 euros HT/HC à compter du 1er juillet 2022 selon l’évolution des indices au 1er juillet 2022 demande dont le montant a été actualisé à la somme de 51.400 euros en principal le 25 janvier 2023.

Par exploit extrajudiciaire du 13 septembre 2023, la SCI DU [Adresse 4] a fait assigner la société HOTEL BELLE AIRE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du loyer.

Aux termes de son mémoire en révision n° 3 régulièrement notifié, la SCI DU [Adresse 4] demande au juge des loyers :

A titre principal :

— Juger mal fondée la demande de révision du loyer à la valeur locative sollicitée par la Société HOTEL BELLE AIRE ;

— Débouter la Société HOTEL BELLE AIRE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger que la révision ne peut intervenir que dans les limites du respect du demier loyer applicable et de la variation de l’indice des loyers commerciaux ;

— Fixer, par conséquent, le montant du loyer révisé au 4 juillet 2022 à la somme annuelle en principal de CINQUANTE ET UN MILLE QUATRE CENTS EUROS (51.400,00 €) HT/HC ;

— Juger que tout rappel de loyers à la suite de la révision dont s’agit portera intéréts au taux légal à compter de la prise d’effet du loyer révisé en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil ;

— Condamner la Société HOTEL BELLE AIRE au paiement desdits rappels et intéréts ;

A titre subsidiaire :

— Désigner un Expert notoirement spécialisé en matiére hotelière avec mission :

o de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

o de se faire communiquer tous documents et pieces nécessaires à l’accomp1issement de sa mission,

o de visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 13] et de les décrire,

o d’entendre les parties en leurs dires et explications,

o de procéder à l’examen des faits qu’alléguent les parties, notamment en ce, qui conceme une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, intervenue entre le 1er juillet 2019 et le 4 juillet 2022,

o de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2019, d’une part, et au 4 juillet 2022, d’autre part,

o de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 4 juillet 2022 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités dc son calcul,

o de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

o de dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

— Fixer le loyer provisionnel pour la durée de 1'instance au montant du loyer en vigueur ;

En tout état de cause :

— Condamner la Société HOTEL BELLE AIRE au paiement de la somme dc CINQ MILLE EUROS (5.000,00 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la Société la Société HOTEL BELLE AIRE à supporter les entiers dépens de la présente instance ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans son mémoire en réponse, régulièrement notifié, la société HOTEL BELLE AIRE demande au juge des loyers :

— DEBOUTER la SCI DU [Adresse 4] de sa demande de fixation du loyer par le jeu de l’indexation, la SCI DU [Adresse 4] n’ayant pas rapporté la preuve que que la valeur locative est au moins égale ou supérieure au loyer résultant de l''indexation.

— FIXER, au visa des articles L. 145-38 et R.145-6 du code de commerce, le loyer du bail révisé au 4 juillet 2022, à la valeur locative.

— FIXER dans ces conditions le loyer du bail révisé au 4 juillet 2022 à la somme annuelle HT et HC de 38.320 €.

— JUGER que les loyers trop percus porteront intéréts au taux légal, de plein droità compter de chaque échéance, et que les intéréts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérets en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du même code).

A titre subsidiaire,

— FIXER le loyer du bail révisé au 4 juillet 2022 à la somme annuelle HT et HC de 47.108,92 €.

A titre infiniment subsidiaire,

— ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 42.000 € a compter du 4 juillet 2022.

En toute hypothèse,

— DEBOUTER la SCI DU [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 4] aux entiers dépens.

La SCI DU [Adresse 4] soutient que le loyer doit être révisé en application des indices conformément aux articles L 145-38 et R 145-20 du code de commerce à un montant supérieur au loyer contractuel et conteste la fixation à la baisse du loyer demandé par le preneur dans son mémoire en réponse.

A ce titre, elle souligne que la société Société HOTEL BELLE AIRE en se référant aux conséquences de l’épidémie du covid-19 sur l’activité hotelière ne fait pas la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ni d’une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er juillet 2019 et le 4 juillet 2022.

Elle demande subsidiairement une expertise avec mission habituelle.

La société HOTEL BELLE AIRE conteste la révision indiciaire et demande de fixer le prix du loyer révisé à la valeur locative qui a été affectée par l’épidémie du covid-19 dont l’hôtel a particulièrement souffert au cours de la période de révision.

Elle demande, en tenant compte des élements de détermination de la valeur locative de fixer le loyer révisé à hauteur de 38.320 euros subsidiairement au loyer actuel et à titre infiniment subsidiaire d’ordonner une expertise.

SUR CE

L’article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de l’application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que si est rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d’une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

En l’espèce les parties s’accordent sur le principe de fixer le montant du loyer à compter du 4 juillet 2022 et sur la période de révision, à savoir entre le 1er juillet 2019, date de la dernière fixation du loyer et le 4 juillet 2022, mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer révisé.

Le juge des loyers doit fixer le loyer révisé et déterminer si, au 4 juillet 2022 le preneur apporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices comme demandé par le bailleur.

En l’espèce la société preneuse fait valoir une dégradation des facteurs locaux de commercialité en lien avec la crise sanitaire du covid-19.

A ce titre elle met en avant la baisse du taux d’occupation des établissements qui est passé de 78% en 2019 à 63 % en 2022, la fermeture des nombreux commerces situés à proximité, l’instauration d’un couvre-feu à partir du 15 décembre 2020 pendant prés de six mois empêchant la circulation des personnes en soirée, la suppression d’un grand nombre de transports ferroviaires et aériens, la consécration du télétravail et du distanciel conduisant à la réduction des nuitées des professionnels pour l’exploitant hôtelier.

Ces éléments, s’ils sont susceptibles d’avoir une incidence sur les facteurs locaux de commercialité au cours de la période de révision de l’espèce (1er juillet 2019 et le 4 juillet 2022) sont cependant insuffisants pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l’ampleur de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et leur incidence sur la variation de la valeur locative.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI [Adresse 4] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL BELLE AIR pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et avant dire-droit, mis à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [V] [E]

[Adresse 2]

01 42 55 00 07 – [Courriel 11]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 14] [Adresse 4] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui serait intervenue entre le 1er juillet 2019 et le 4 juillet 2022 ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2019, d’une part, et au 4 juillet 2022 d’autre part, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer révisé au 4 juillet 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 juillet 2025 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI [Adresse 4] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 29 janvier 2025, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 14 février 2025 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [F] [N]

[Adresse 9]

06 09 18 14 32 – [Courriel 10]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 12], le 29 novembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT