DU 28 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00393 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OK4L

Code NAC : 80F

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 4] sis Représenté par son syndic SAS [12] dont le siège social est [Adresse 3]

S.A.S. [15] exerçant sous le nom [10]

C/

S.E.L.A.R.L. [8] en la personne de Maître [N] [D] pour mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises , Es qualité de mandatiare liquidateur

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEURS

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 4] sis Représenté par son syndic SAS [12] dont le siège social est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Manuel RAISON de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444, M^e Anne BOURDEAU-BULOT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 265

S.A.S. [15] exerçant sous le nom [10], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Manuel RAISON de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444, M^e Anne BOURDEAU-BULOT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 265

DÉFENDEUR

S.E.L.A.R.L. [8] en la personne de Maître [N] [D] pour mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises , Es qualité de mandatiare liquidateur de la société [9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246, M^e Frédéric DUBERNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P311

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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Janvier 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE:

L’immeuble sis [Adresse 5] est un immeuble géré en copropriété dont le cabinet [9], placé en liquidation par jugement du 15 novembre 2023, était l’ancien syndic de la copropriété ;

Le Cabinet [11] a été élu en qualité de nouveau syndic par assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 19 février 2024 ;

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], Représenté par son syndic, la société [15], exerçant sous le nom [12], et la société [15], exerçant sous le nom [12], ont fait assigner la société [9], représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL [8], aux fins de voir, aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement :

— CONDAMNER la société [9], représentée par la SELARL [8], prise en la personne de Me [N] [D], ès qualité de liquidateur judiciaire, à remettre l’intégralité des documents et archives nécessaires à la bonne gestion du Syndicat des Copropriétaires au Cabinet [11] et ce sous astreinte de 450 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, notamment :

1/ Les documents généraux relatifs à la Copropriété :

• Le registre des Procès-Verbaux des Assemblées Générales de la copropriété avec les pièces

annexes (article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967) ;

• Les convocations et procès-verbaux des assemblées générales des 10 dernières années ; accusés réception des convocations aux assemblées et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux des 10 dernières années ;

• L’état descriptif de division ;

• La fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble ;

• Les carnets d’entretien (article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965) ;

• Liste de contrats potentiels : (digicode/interphone, entretien ménager des parties communes, entretien des espaces verts, désinfection vide-ordures, porte de parking, entretien toiture…) ;

• Dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique ;

• Dossier [14] ;

• Dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale ;

• Liste des entreprises ;

• Liste des détenteurs de badge/émetteurs ;

• Organigramme des clés / cartes de propriété ;

• Clés d’accès aux parties communes (nombre) ;

• Documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès ;

• Matériel de protection ;

• Dossier mutation en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions article 20 de la loi du 10 Juillet 1965) ;

• Dossier contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocats, seconds originaux, jugements…).

• Les plans de sécurité incendie conforme à la législation.

2/ Les documents comptables et bancaires :

• Dernier budget voté en assemblée générale ;

• Détail de l’avance permanente ;

• Pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du débit ;

• Répartition des charges générales ;

• Appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années ;

• Grands livres comptables des 10 dernières années ;

• Journaux des 10 dernières années ;

• Les carnets de chèques et souches ;

• La liste des factures payés non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale ;

• Originaux des factures de l’exercice en cours, non comptabilisés et non réglées ainsi que des 10 dernières années ;

• Originaux des factures de l’exercice en cours, réglées et comptabilisés ainsi que des 10 dernières années ;

• Le détail des provisions pour travaux ;

• Le détail des appels de fonds des travaux votés ;

• Les relevés bancaires des 10 dernières années ;

• Les documents afférents aux fonds placés au profit du Syndicat des copropriétaires ;

• Les documents afférents aux emprunts ;

• Les états de rapprochement bancaires ;

• Le dossier du personnel de l’immeuble (contrat, fiche de paie, livre des cotisations,

avertissements, etc.).

3/ Les documents administratifs :

• Les dossiers travaux comportant les devis, marchés, situations, mémoires, factures, les éventuelles polices en dommages-ouvrages, les procès-verbaux de réceptions ;

• Les plans de l’immeuble ;

• Les éventuels documents d’urbanisme ;

• Le dossier de récolement ;

• Les diagnostiques techniques, rapport diagnostic de présence d’amiante, état parasitaire (termites et autres insectes xylophages), constat des risques d’exposition au plomb… ;

• L’état d’évaluation des risques professionnels (document unique) pour les employés salariés du syndicat ;

• Le dossier assurance ;

• L’avis du Consuel et de [19] pour la conformité des installations électriques et de gaz.

— SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte ;

— ADMETTRE ET INSCRIRE une créance certaine, liquide et exigible du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet [11] au passif de la société [9] pour un montant de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ADMETTRE ET INSCRIRE une créance certaine, liquide et exigible du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et du cabinet [11] au passif de la société [9] pour un montant de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— ORDONNER, autant que de besoin, l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— ADMETTRE ET INSCRIRE une créance certaine, liquide et exigible du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet [11] au passif de la société [9] pour les entiers dépens de l’instance ;

Au soutien de ses prétentions, [Localité 16] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis la SEL [8] a désigné le Cabinet [11] comme syndic, en remplacement de la société [9] qui était tenu de remettre les documents et archives mais que ces documents ne lui ont pas été transmis malgré une mise en demeure du D2 ;

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement la société [9], représentée par son liquidateur judiciaire, la SEL [8] sollicite de voir :

— DEBOUTER le SDC [Adresse 7], représenté par la société [22], de sa demande de condarrmation de la SELARL [8], ès qualité, à la remise de l’intégralité des docmnents et archives la concernant sous astreinte de 450 euros par jour de retard ;

— DIRE N’Y AVOIR LIEU à référé sur les demandes d’admission et d’inscription de créances au passif de la société [9] ;

— CONDAMNER le SDC [Adresse 7], représenté par la société [22], à payer à la SELARL [8], es qualité de mandataire liquidateur de la société [9], la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le SDC [Adresse 7], représenté par la société [22], aux entiers dépens ;

La SEL [8] soutient que les documents demandés ne lui ont pas été transmis par la société [9] ;

A ce titre la SEL [8] fait valoir qu’il ressort du peu d’éléments obtenus que :

— Le compte mandants de la banque [13] s’élevait au 31 décembre 2022 à un montant total de 28.824 €, étant rappelé qu°il s’agit de fonds de tiers qui ne sont pas des actifs pouvant être appréhendés par la liquidation judiciaire ;

— Un état de synthèse (non daté) qui enregistre, pour le [21] un “compte séparé” créditeur de 5.778,63 € et un “compte séparé travaux “ créditeur de 870,13 € ;

— Les relevés de comptes en date du 7 février 2024 mentionnent, quant à eux, un solde créditeur de 5.771,91 € et un solde créditeur travaux de 870,13 € ;

— Des conventions de compte sont été ouvertes dans les livres de la banque [13], dont les coordonnées sont : [S] [J] ;

Il soutient qu’il appartient dès lors au [20] [Adresse 6] et à la [22] de solliciter auprès de la banque [13] la remise des soldes créditeurs et des relevés de comptes depuis l’ouverture des comptes ;

S’agissant des procès-verbaux d’assemblée, elle expose que le seul qui lui ait été remis est celui en date du 26 février 2020 ;

Elle fait valoir en outre, qu’elle a répondu à chacune des sollicitations du Syndicat des Copropriétaires ;

Qu’ainsi elle a :

— indiqué par courriel du 29 octobre 2024, solliciter les pièces demandées à la dirigeante sociale ;

— indiqué par mail du 12 novembre 2024, n’avoir reçu aucune réponse de Madame FrançoiseYABAS à sa mise en demeure mais a transmis les coordonnées de la société d’archivage [18] détenant des éléments dépendant de la société ;

— indiqué par mail du 16 décembre 2024 mettre en demeure une nouvelle fois la dirigeante, Madame [G], de faire le nécessaire ;

— mis Madame [G] plusieurs fois en demeure, par lettres RAR des 30 octobre 2024, 16 décembre 2024, 19 mai 2025 pour la transmission des docmnents sollicités ;

Mais que ces différentes demandes sont demeurées sans réponse de la part de la dirigeante;

SUR CE

Sur la demande principale :

En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

“En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.” ;

Par ailleurs, la transmission précitée doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’ article 33-1 du décret du 17 mars 1967 ;

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le nouveau syndic ; il est rappelé à ce titre que l’article 18-2 de la loi permettant au nouveau syndic et au président du conseil syndical d’agir pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’exclut pas le syndicat pour agir aux mêmes fins ;

La demande a été présentée au président du tribunal judiciaire de PONTOISE, statuant en référé, de sorte qu’elle est recevable ;

En l’espèce, la SELARL [8] fait valoir qu’elle n’est pas en possession des pièces dont la communication est sollicitée ;

Faire droit à la demande en principal de l’obligation de transmettre ces pièces, même sous astreinte, serait donc sans effet, étant précisé que cette obligation pourrait éventuellement se transformer en l’allocation de dommages-intérêts devant le juge du fond conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission de pièce ;

Sur la demande tendant à voir admettre et une créance certaine, liquide et exigible du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet [11] au passif de la société [9] pour un montant de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En l’espèce l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité prévoit la possibilité d’octroi d’une provision à titre de dommages-intérêts ;

Il convient toutefois de rappeler que les décisions du juge des référés sont provisoires et n’ont que l’autorité relative de la chose jugée de sorte qu’elles sont contestables et ne peuvent donc faire à ce stade l’objet d’une admission au passif de la société [9], et ce, d’autant que les demanderesses ne sollicitent pas dans leur dispositif la fixation de la créance ;

Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé à ce titre ;

Sur les demandes accessoires :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société [9], représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL [8], le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu en conséquence de rejeter sa demande à ce titre ;

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] succombe à la procédure et il y aura lieu en conséquence de le condamner aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de transmission de pièce ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir admettre et inscrire une créance certaine, liquide et exigible du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet [11] au passif de la société [9] pour un montant de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts;

REJETONS la demande de la société [9], représentée par son liquidateur judiciaire, la SEL [8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS [Localité 16] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 28 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES