TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/10201 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV6Z

N° de MINUTE : 26/00018

La S.C.I ACCES VALEUR PIERRE

[Adresse 5],

[Localité 7]

représenté par Maître [J], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J031

DEMANDEUR

C/

La SCCV OPALE [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Marion ROCHMANN-SACKSICK de la SCP TIRARD & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0476

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence d’auditeur de Justice : [G] [M]

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 17 septembre 2020 par Maître [D] [F], notaire, la SCI ACCES VALEUR PIERRE a vendu à la SCCV OPALE MONTREUIL un terrain situé [Adresse 1] ([Adresse 8]), sur une parcelle cadastrée section AJ n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 11], d’une surface de 00ha 37 a et 40 ca, moyennant un prix de base net vendeur, TVA incluse, de 42.000.000 € et un complément de prix sous condition de l’obtention d’un permis de construire définitif et dans un certain délai.

Le 25 octobre 2022, le Maire de la commune de [Localité 10] a accordé un permis de construire n°PC93048 22 B0107 à la SCCV OPALE [Localité 10] pour une surface de 7.900 m².

Par courrier en date du 24 octobre 2023, la SAS AXE IMMOBILIER DEVELOPPEMENT, gestionnaire de la SCCV OPALE MONTREUIL a informé la SA BNP PARIBAS REIM, gestionnaire de la SCI ACCES VALEUR PIERRE, de l’ajournement du paiement du complément de prix eu égard au possible engagement d’un recours gracieux ainsi que d’un recours contentieux de la part d’un collectif de riverain à l’encontre du permis de construire de l’opération.

Parallèlement, plusieurs riverains ont, par courriers en date des 18, 23, 25, 26, 30 et 31 octobre 2023 et 03 novembre 2023, reçus les 19,24, 25, 26, 30, 31 octobre et 06 novembre 2023, effectué un recours gracieux auprès du Maire de la commune de [Localité 10] contre l’autorisation d’urbanisme accordée à la SCCV OPALE [Localité 10] pour le terrain situé [Adresse 2].

Le maire de la commune de [Localité 10] n’a pas répondu à ces recours gracieux.

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 7 mai 2024, reçu le 21 mai 2024, la SCI ACCES VALEUR PIERRE, par l’intermédiaire de son conseil, a vainement mis en demeure la SCCV OPALE MONTREUIL d’avoir à lui régler la somme de 3.084.657,48€ TTC au titre du complément de prix de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, plusieurs riverains ont saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir la suspension de tous travaux, préparatoires ou d’oeuvre ainsi que la condamnation par provision de la SAS AXE IMMOBILIER à les indemniser des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 26 août 2024, le juge des référés a rejeté l’intégralité des prétentions des demandeurs.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, la SCI ACCES VALEUR PIERRE a fait assigner la SCCV OPALE MONTREUIL devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 3.084.657,48 € correspondant au complément du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 02 septembre 2025, la SCI ACCES VALEUR PIERRE demande au tribunal de :

« – CONDAMNER la SCCV OPALE [Localité 10] au paiement de la somme de 3.084.657,48 € TTC correspondant au complément de prix stipulé le contrat de vente 21 septembre 2021, avec intérêts au taux légal courants à compter de la mise en demeure de payer du 17 mai 2024.

Et en tout état de cause, de :

— CONDAMNER la SCCV OPALE [Localité 10] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

— REJETER toutes les demandes, fins et conclusions formulées par la SCCV OPALE [Localité 10].»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 12 juin 2025, la SCCV OPALE MONTREUIL demande au tribunal de :

«- Rejeter l’ensemble des demandes présentées par la société ACCES VALEUR PIERRE,

— Condamner la société ACCES VALEUR PIERRE à payer à la société OPALE [Localité 10] une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.  »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement du complément de prix de vente

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 17 septembre 2020 prévoit, en page 12, que :

« (…) le Prix de Base pourra être majoré d’un Complément de Prix qui sera dû par l’Acquéreur au Vendeur en cas d’obtention par l’Acquéreur, au plus tard 36 mois après la date de signature de l’Acte de Vente d’un permis de construire devenu définitif au plus tard dans les 48 mois de la Vente (ci-après avec le délai de 36 mois la « Période d’Exigibilité » ) ayant pour objet l’extension des Biens immobiliers dans les conditions ci-après précisées (ci-après « le Permis de Construire »).

Le même document prévoit également que :

« Le Complément de Prix sera exigible en cas de réalisation des deux conditions cumulatives suivantes, savoir :

— obtention par l’Acquéreur du Permis de Construire ayant pour assiette le Terrain, au plus tard au terme d’un délai de 36 mois après la Vente ;

— Obtention du caractère définitif du Permis de Construire au plus tard au terme d’un délai de 48 mois après la Vente par l’absence de recours, de déféré et de décision de retrait ou par la purge des recours, du déféré ou du retrait initié(s) à son encontre. ».

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un permis de construire conforme aux prévisions contractuelles a été obtenu par la SCCV OPALE [Localité 10] le 25 octobre 2022 soit 25 mois après la signature de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2020, donc moins de 36 mois après la vente.

Les parties s’opposent sur l’acquisition du caractère définitif du Permis de Construire dans le délai de 48 mois après la vente, soit avant le 18 septembre 2024.

Contrairement aux affirmations de la SCCV OPALE [Localité 10], l’acte de vente n’est ni ambiguë, ni confus, le complément du prix de vente est dû lorsque deux conditions cumulatives sont remplies :

— l’obtention d’un permis de construire ayant pour assiette le terrain objet de la vente dans un délai de 36 mois après la vente ;

— le caractère définitif du permis de construire découlant de l’absence de recours, de déféré, de décision de retrait ou de la purge des recours, du déféré ou du retrait initié à l’encontre du permis de construire.

Cette rédaction est conforme à la définition juridique selon laquelle un permis de construire définitif est un permis de construire purgé de tout recours.

À cet égard, bien que l’acte authentique de vente ne le mentionne pas expressément, la référence au déféré qui appartient exclusivement au Préfet et à la décision de retrait qui appartient au Maire qui est l’autorité de délivrance du permis de construire, sont des notions de droit administratif qui renvoient :

— pour le déféré à l’article L2131-6 du code général des collectivités territoriale qui donne pouvoir au Préfet de lorsqu’il constate qu’un acte d’une collectivité est entaché d’illégalité de saisi le tribunal administratif ;

— pour le retrait par le maire à l’article L 464-5 du code de l’urbanisme qui prévoit que le retrait n’est possible que si le permis de construire est illégal.

De la même manière, l’article A 424-8 du code de l’urbanisme prévoit que « le permis n’est définitif qu’en l’absence de recours ou de retrait :

— dans le délai de deux mois à compter de son affichage sur le terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers. Dans ce cas, l’auteur du recours est tenu d’en informer le bénéficiaire du permis au plus tard quinze jours après le dépôt du recours ;

— dans le délai de trois mois après la date du permis, l’autorité compétente peut le retirer, si elle l’estime illégal. Elle est tenue d’en informer préalablement le bénéficiaire du permis et de lui permettre de répondre à ses observations. ».

Bien que l’article A 424-8 du code de l’urbanisme ne soit pas non plus expressément visé dans l’acte authentique de vente du 17 septembre 2020, il s’applique néanmoins au cas d’espèce dans la mesure où d’une part, il s’agit d’un permis de construire, acte administratif, donc relevant des dispositions de cet article, d’autre part, l’acte authentique prévoit que le permis de construire est définitif par l’absence ou la purge de recours, de déféré ou de retrait contre lui, ce qui correspond à la définition donnée par l’article A 424-8 du code de l’urbanisme.

En outre, il est de jurisprudence constante, en vertu du principe de séparation des autorités administratives et judiciaires posé par l’article 13 de la loi des 16-24 août 1790 et par le décret du 16 fructidor an III qu’il n’appartient qu’à la juridiction administrative de connaître des recours tendant à l’annulation ou à la réformation des décisions prises par l’administration dans l’exercice de ses prérogatives de puissance publique, sous réserve des matières réservées par nature à l’autorité judiciaire et sauf dispositions législatives contraires (Tribunal des Conflits 16 juin 1923 Septfonds, 00732, recueil Lebon ; Tribunal des Conflits 17 octobre 2011 SCEA du Chéneau, n°3828 et 3829)

Par suite les tribunaux judiciaires sont incompétents pour statuer sur la validité des permis de construire (voir en ce sens 3ème civ. 29 novembre 1977 pourvoi n°76-12.001 ; 3ème civ. 9 mars 2022 pourvoi n°19-24.594).

L’article A 424-8 dernier alinéa du code de l’urbanisme, indique d’ailleurs que le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, mais il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

Il s’ensuit qu’un permis de construire définitif ne garantit pas l’absence de tout recours contre sa mise en œuvre effective, des tiers peuvent s’opposer à la réalisation des travaux tels que prévus au permis de construire, sans que cela emporte contestation du permis de construire.

Dès lors, la question qui se pose est celle de savoir si au 18 septembre 2024, le permis de construire accordé le 25 octobre 2022 avait fait l’objet d’un recours gracieux auprès du Maire de la commune de [Localité 10], d’un recours contentieux devant le juge administratif, d’un déféré préfectoral ou d’une décision de retrait du Maire de la commune de [Localité 10], non purgé.

En l’occurrence, les parties s’accordent pour reconnaître que le permis de construire n’a fait l’objet d’aucun déféré préfectoral, ni d’un recours contentieux devant le tribunal administratif.

En revanche, il est démontré que le permis de construire délivré le 25 octobre 2022, a fait l’objet de plusieurs recours gracieux devant le Maire de [Localité 10] entre le 19 octobre et le 06 novembre 2023, que celui-ci n’y a pas donné suite et n’a pas retiré sa décision, de sorte que le silence gardé passé un délai de deux mois vaut refus implicite à compter au plus tard du 8 janvier 2024.

Ainsi, à la date du 18 septembre 2024, ces recours gracieux, si tant est qu’ils aient été recevables, étaient purgés.

Par ailleurs, l’assignation délivrée le 4 décembre 2023 par plusieurs voisins du projet de construction et saisissant le juge judiciaire des référés, ne peut être analysée en un recours contre le permis de construire accordé le 25 octobre 2022, puisque les demandeurs n’ont sollicité ni l’annulation ou le retrait du permis de construire, au demeurant de la compétence exclusive du juge administratif, mais la suspension des travaux sur le fondement de l’article 835 du code civil en raison d’un trouble manifestement illicite.

Or, ainsi qu’il a déjà été rappelé, la contestation de la mise en œuvre des travaux prévus au permis de construire, ne peut valoir contestation dudit permis dont le seul objet est d’attester la conformité aux règles de l’urbanisme et non la conformité à toutes les réglementations.

Il convient d’ailleurs d’observer qu’aux termes de ses propres conclusions devant le juge des référés signifiées le 4 juin 2024, la SCCV OPALE [Localité 10] affirme que le permis de construire accordé le 25 octobre 2022 est définitif et ne peut plus être annulé.

Dès lors, les conditions contractuelles d’exigibilité du complément de prix de vente sont réunies.

Conformément aux dispositions de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2020, la SCI ACCES VALEUR PIERRE a établi une facture d’un montant de 3.084.657,48 € TTC, dont la SCCV OPALE MONTREUIL n’a contesté, ni le calcul, ni le montant.

En conséquence, la SCCV OPALE MONTREUIL sera condamnée à payer à la SCI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 3.084.657,48 € au titre du complément du prix de vente.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date de la première mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, la SCCV OPALE [Localité 10] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs produits, l’équité commande de condamner la SCCV OPALE MONTREUIL à payer à la SCI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, condamnée aux dépens, la SCCV OPALE [Localité 10] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV OPALE MONTREUIL à payer à la SCI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 3.084.657,48 € TTC (trois millions quatre-vingt-quatre mille six cent cinquante-sept mille euros et quarante-huit centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, au titre du complément du prix de la vente intervenue le 17 septembre 2020 ;

CONDAMNE la SCCV OPALE [Localité 10] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCCV OPALE MONTREUIL à payer à la SCI ACCES VALEUR PIERRE la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT