TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 25/50202

N° Portalis 352J-W-B7I-C6SNF

N°: 3

Assignation du :

26 Décembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+1 copie pour l’expert

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2025

par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSES

S.C.I. SCI TREMA

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A.S. TNT [E] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie MARTIN SEMAVOINE, avocat au barreau de PARIS – #D0631 avocat postulant,

et Maître Christelle LAPIERRE, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Le S.D.C. du [Adresse 7]

représenté par son syndic FIDUCIA GESTION

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Sophie LIOTARD, avocat au barreau de PARIS – #J0121

DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Président, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

La SCI TREMA est propriétaire d’un local situé en sous-sol sous la cour de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] à Paris 10ème arrondissement qu’elle loue à la société TNT [E] [R] selon bail de location mixte (habitation et professionnel) en date du 1er juin 2018 moyennant un loyer annuel de 204.000 €HT et portant sur une surface de 350 m2.

La SCI TREMA indique que par temps de pluie, l’eau qui s’infiltre par le sol de la cour se propage par le plafond de son local et par les poutres en bois de ce plafond, portant atteinte à la solidité de l’ouvrage et lui cause un préjudice de jouissance.

Aux termes d’un rapport établi le 26 février 2024 par la société AAD PHENIX mandatée par le syndic de la copropriété du [Adresse 8] à Paris 10ème arrondissement et qui est intervenue par un jour de pluie, il a été constaté que les désordres dans le local commercial de la SCI TREMA se situent en-dessous de la cour de la copropriété, aucune descente ne passant à proximité. La société AAD PHENIX a également relevé des défauts d’étanchéité et des points d’infiltration dans la cour au niveau de la zone située au-dessus des désordres, ajoutant observer des fissures et des trous un peu partout sur le sol de la cour.

En conclusion, la société AAD PHENIX préconise à court terme de revoir l’étanchéité de la cour au niveau de la zone située au-dessus des dommages, et à long terme de traiter intégralment lesfissures et de reboucher les trous sur le sol de toute la surface de la cour afin de prévenir de futures infiltrations.

Lors copropriétaires réunis en assemblée générale extraordinaire le 14 octobre 2024 ont rejeté la résolution autorisant les travaux de réfection de réfection de l’étanchéité de la cour, mettent en avant la nécessité d’ontenir des précisions sur la pertinence de la prise en charge de ces travaux.

C’est dans ces contions que par acte extra-judiciaire du 16 décembre 2024, la SCI TREMA et la SAS TNT [E] [R] ont fait assigner le syndicat des copropropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] à Paris 10ème arrondissement aux fins de voir désigner un expert avec pour mission de :

“ – Se rendre sur les lieux

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Examiner la configuration des lieux,

— Dire si les désordres invoqués par la SCI TREMA et la société TNT [E] [R] existent savoir la présence d’infiltrations et d’humidité dans le local

— Dans l’affirmative décrire ces désordres,

— En déterminer l’origine,

— Déterminer les travaux propres à y remédier, en préciser la durée et en chiffrer le coût,

— Donner tous éléments permettant au Juge de dire si ces désordres sont de nature, avant réalisation des travaux de reprise et depuis leur apparition, à porter atteinte à la jouissance du locataire, et dans l’affirmative, dire pour quelle surface du local et ce faisant décrire le préjudice de la société TNT [E] [R],

— Dire, au besoin par recours à un bureau d’étude ou tout sapiteur qu’il estimera compétent, s’il doit faire l’objet d’un renforcement

— S’expliquer techniquement sur les éventuels dires et observations des parties recueillis à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport au cours de laquelle il informera les parties de l’état de ses investigations, et de ses conclusions ainsi que des devis des travaux de réparation nécessaires.”

Après un premier renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 28 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée. Il fait valoir que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 11 février 2025, les copropriétaires ont approuvé des travaux partiels de réfection de la cour. Il demande que la mission de l’expert soit précisée de la manière suivante :

“se faire remettre tous documents utiles à sa mission, en ce compris le dossier de permis de construire du 21 novembre 2000 obtenu par Madame [S],

décrire les travaux réalisés par le ou les précédents propriétaires du bien pour permettre l’habitabilité du local, en particulier s’agissant des lots assainissement, ventilation, isolation et étanchéité,

dire si, dans le cadre des travaux propres à remédier aux désordres, des travaux portant sur les parties privatives doivent être réalisés, le cas échéant, les décrire et les faire chiffrer par les parties,”

Il fait en effet valoir que l’acte de vente du 10 avril 2018 par lequel la SCI TREMA a acquis les lots 15, 20, 23, 24 et 25 de la copropriété, rappelle que l’assemblée générale du 20 juin 2001 a autorisé conformément à un permis de construire du 20 novembre 2000, le changement d’affectation commerciale des locaux de rez-de-chaussée et sous-sol en usage d’habitation avec modification du règlement de copropriété ; que néanmoins le règlementde copropriété n’a pas été modifié et qu’il ignore la nature des travaux pour rendre le local du rez-de chussée et du sous-sol “habitables” en particulier s’agissant de la gestion de l’humidité inhérente à la localisation en sous-sol d’une grande partie des locaux (assainissement, ventilation, isolation, étanchéité).

En réponse, la SCI TREMA et la SAS TNT [E] [R] s’oppose à cette demande en exposant que les deux premiers chefs de mission sont hors débat, et le troisième compris dans la demande générale de détermination des travaux requis. Elles indiquent que demander à l’expert de se prononcer sur un permis de contruire et des travaux réalisés depuis 24 ans est infondée et complexifierait le débat de façon contre productive.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

La SCI TREMA et la SAS TNT [E] [R] justifient, par la production du rapport établi le 26 février 2024 par la société AAD PHENIX démontrant l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

La mission de l’expert telle que sollicitée par les demanderesses qui comprend celle de déterminer l’origine des désordres permet à l’expert d’examiner les parties communes et les parties privatives affectées par les désordres et s’il y a lieu de déterminer les travaux portant tant sur les parties communes et éventuellement privatives nécessaires pour arrêter les désordres.

Enfin, il n’est produit en l’état aucun élément de nature à démontrer que les travaux de réhabilitation réalisés en 2020 ont concouru aux désordres invoquées par les demanderesses.

Il appartiendra donc à l’expert qui a la possibilité de se faire communiquer tous documents qu’il juge utile à l’accomplissement de sa mission de demander s’il la juge nécessaire la production du permis de construire du 21 novembre 2000.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande aux fins de compléter la mission d’expertise.

La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

ORDONNONS une expertise et Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [D] [P]

[Adresse 12]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Tel : [XXXXXXXX02]

Port : 06 98 04 03 90

Email : [Courriel 11]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 6] après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres, malfaçons, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes;

Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

— en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des

— parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI TREMA et la SAS TNT [E] [R] à la Régie du Tribunal pour le 02 juin 2025;

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile ;

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Paris avant le 02 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

RÉSERVONS les dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 15] le 02 avril 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pascale LADOIRE-SECK

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX014]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [D] [P]

Consignation : 5000 € par S.C.I. SCI TREMA

S.A.S. TNT [E] [R]

le 02 Juin 2025

Rapport à déposer le : 02 Décembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.