DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

19 Janvier 2026

N° RG 25/01878 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJHY

Code NAC : 50G

S.C.I. SCI [Adresse 6]

C/

[W] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 19 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 03 Novembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD .

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI [Adresse 6], immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 390 892 362 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles PARUELLE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jules GOMEZ-BOURRILLON, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Z], né le 10 Novembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22 juin 2021, reçu par Maître [T] [E], notaire associée de la SAS Lavedan & [E], titulaire d’un office notarial à Franconville, la SCI [Adresse 6], a consenti à M. [W] [Z], marchand de biens, une promesse unilatérale de vente d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] Bessancourt [Adresse 1]), moyennant le prix de 795.000 €.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021 à seize heures, sous diverses conditions suspensives (origine de propriété, renseignements d’urbanisme, situation hypothécaire, obtention par le bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme opérationnel en vue d’une opération de division en deux lots), M. [W] [Z] déclarant financer l’acquisition sans recourir à un emprunt.

L’acte prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation fixée 79.500 €, versée en deux tranches de 39.750 € par le bénéficiaire de la promesse.

Le 28 janvier 2022, la SCI [Adresse 6] faisait signifier à la SAS Lavedan & [E] la sommation de fixer un rendez-vous de signature en vue de la réiteration par acte authentique de la vente du bien, objet de la promesse du 22 juin 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2022, son Conseil mettait vainement en demeure M. [W] [Z] de verser la somme de 79.500 €.

Par exploit du 18 juillet 2023, la SCI [Adresse 6] faisait délivrer à M. [W] [Z] une assignation devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de l’entendre condamner à lui verser la somme de 79.500 € et celle de 10.000 € pour résistance abusive. En cours d’instance, les parties s’entendaient pour régulariser un protocole d’accord mettant fin à leur litige, M. [W] [Z] s’engageant à verser la somme de 25.000 € à la SCI [Adresse 7], au plus tard le 31 décembre 2024.

Ce protocole, conclu le 24 juin 2024, était homologué par ordonnance du 12 septembre 2024 de la présidente de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise.

M. [W] [Z] ne procédait pas au règlement convenu dans le protocole d’accord.

Par exploit du 25 mars 2025, la SCI [Adresse 6] a fait assigner M. [W] [Z] devant ce tribunal aux fins de le voir condamner à lui verser :

la somme de 79.500 €, assortie des intérêts de retard au taux légal, à compter du 8 avril 2022, date de la mise en demeure ;la somme de 30.000 € pour résistance abusive ;la somme de 10.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que M. [W] [Z] est tenu de lui verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, les conditions suspensives ayant été levées. Elle expose qu’il a régularisé un protocole d’accord mais n’en a pas respecté les termes ; qu’il s’oppose de manière indue au paiement des sommes dont il est redevable.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 mai 2025 et la date des plaidoiries fixée au 3 novembre 2025, sans que M. [W] [Z], assigné à domicile par acte remis à l’étude, ait constitué avocat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, M. [W] [Z] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture pour le respect des droits de la défense et dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, en faisant valoir qu’il n’était pas présent à son domicile le jour du passage du commissaire de justice et qu’il n’a pu prendre connaissance du dossier que tardivement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre et le 25 octobre 2025, la SCI [Adresse 7] s’est opposée à la révocation en faisant valoir que M. [W] [Z] ne justifiait d’aucune cause grave, survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture, pouvant légitimer une révocation de celle-ci. Elle soutient que cette demande de révocation s’inscrit dans la stratégie dilatoire mise en place par M. [W] [Z].

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 784 du code de Procédure Civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, M. [W] [Z] ne justifie d’aucune cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture, la constitution d’avocat ne constituant pas, en soi, une cause de révocation.

Or, l’assignation introductive d’instance – dont M. [W] [Z] ne conteste pas au demeurant la validité – lui a été régulièrement délivrée, à son domicile, selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, l’acte ayant été déposé à l’Etude du commissaire de justice, un avis de passage daté, mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ayant été laissé à son adresse. La lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile, contenant copie de l’acte de signification, lui a également été adressée.

M. [W] [Z] a donc reçu toutes les informations nécessaires pour connaître l’existence de la procédure engagée contre lui. Il lui revenait de faire diligence pour constituer avocat avant l’ordonnance de clôture.

Sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente du 22 juin 2021 stipule :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de soixante-dix-neuf mille cinq cents euros (79.500 €), soit 10 % du prix de vente.

A) sur laquelle le Bénéficiaire qui s’y oblige, versera au Promettant, au plus tard dans le délai de 10 jours calendaires suivant la réalisation de toutes les conditions suspensives, celle de 39.750 €, représentant l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, et sera affectée en nantissement, par le Promettant au Bénéficiaire qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier […] Le sort de la somme versée dans le délai ci-dessus défini sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

. elle s’imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

. elle sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

. elle sera versée au Promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées,

B ) quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 39.750 €, le Bénéficiaire s’oblige à le verser au Promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le Bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option ».

Il résulte des stipulations précitées que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 79.500 €, constituée de deux sommes de 39.750 € devant être versées par le Bénéficiaire selon des modalités différentes, est destinée à rester acquise au Promettant dans les cas où la vente ne se réaliserait pas alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

L’acte étant une promesse unilatérale de vente, la somme versée telle que stipulée à l’acte constitue le prix de l’exclusivité accordé au bénéficiaire de la promesse, lequel s’il décide de ne pas lever l’option qui lui est consentie, exerce un droit que le contrat organise à son profit et qui a pour contrepartie le paiement de l’indemnité d’immobilisation, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il ressort des débats et des pièces produites (sommation du 28 janvier 2022, mise en demeure du 8 avril 2022, protocole d’accord homologué du 24 juin 2024) que la vente objet de la promesse n’a pas été réalisée, M. [W] [Z] n’ayant pas levé l’option, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; que ce dernier n’ a pas donné suite à la mise en demeure de payer la somme de 79.500 € qui lui a été adressée par lettre recommandée du 8 avril 2022.

M. [W] [Z], bénéficiaire de la promesse de vente du 22 juin 2021, n’a pas respecté les obligations mises à sa charge dans cet acte de verser la somme de 79.500 € à titre d’indemnité d’immobilisation, en contrepartie du bénéfice du droit d’option qui lui était accordé et de l’immobilisation du bien à son profit.

Il sera condamné à verser à la SCI [Adresse 6] la somme de 79.500 €, assortie des intérêts de retard au taux légal, à compter du 8 avril 2022, date de la mise en demeure.

Sur la résistance abusive

M. [W] [Z], marchand de biens, en sa qualité de professionnel de la vente et d’ opérations sur des biens immobiliers, connaissait parfaitement la portée de ses engagements lors de la signature de la promesse de vente.

Or, il a refusé d’exécuter ses obligations contractuelles, et ce depuis plus de quatre ans malgré un protocole d’accord qu’il n’a pas non plus respecté et qui n’a conduit qu’à retarder la résolution du litige.

Sa résistance apparaît abusive. Il sera condamné à payer à la SCI [Adresse 6] la somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

M. [W] [Z] qui succombe dans la présente instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser à la SCI [Adresse 6] la charge de l’ensemble de ses frais irrépétible. M. [W] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Condamne M. [W] [Z] à verser à la SCI [Adresse 6] les sommes suivantes:

79.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 8 avril 2022, date de la mise en demeure ;3.000 € pour résistance abusive ;4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [Z] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 19 janvier 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY