TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/01790 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDI7

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Arnaud GERVAIS avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 16 mars 2023, Monsieur [I] [K] a donné à bail à Monsieur [Y] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 470 euros outre 25 euros au titre des charges récupérables.

Par assignation en date du 18 avril 2024, Monsieur [I] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS pour :

juger que Monsieur [Y] [E] ne respecte pas ses obligations en tant que locataire en ce qui concerne l’appartement loué en ne procédant pas régulièrement au règlement des loyers et charges à sa charge et en ne justifiant pas de toute assurance locative au titre du logement concerné, étant précisé que ladite assignation vaut mise en demeure faite au locataire de fournir tout justificatif sur ce point,juger que ces manquements graves et répétés doivent donner lieu à résiliation judiciaire du bail,prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat en cause avec toutes ses conséquences de droit,ordonner l’expulsion des lieux du locataire et de tous biens et occupants de son chef au besoin avec l’appui de la force publique,condamner le requis au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 495 euros par mois à compter de la date du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat jusqu’à la date de départ effectif des lieux du requis ou de tous biens et occupants de son chef,condamner Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 2.475 euros à titre d’impayés locatifs arrêtés au 10 avril 2025, somme devant être majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement sous réserve de tous autres dus postérieurs,condamner Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,débouter Monsieur [Y] [E] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [K] a exposé que Monsieur [Y] [E] avait cessé tout paiement à compter du mois de décembre 2024, sans aucune régularisation en dépit des démarches entreprises et n’avait pas justifié avoir valablement assuré le logement au titre des risques locatifs, faisant valoir que ces défaillances graves et répétées de Monsieur [Y] [E] dans le respect de ses obligations financières justifiaient à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.

A l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 juin 2025, Monsieur [I] [K], représentée par son conseil, maintient ses prétentions en indiquant que l’arriéré locatif s’élève à la date de l’audience à la somme de 3.475 euros.

Monsieur [Y] [E], assigné à étude de commissaire de justice, n’est ni comparant, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a de nouveau été mise en délibéré pour être rendue le 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en outre que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

De même, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, le contrat de location fait obligation à Monsieur [Y] [E] de régler le 16 de chaque mois un loyer de 495 euros outre 20 euros au titre des charges de copropriété.

Il ressort cependant des pièces du dossier que Monsieur [Y] [E] n’a plus procédé au règlement du loyer et des charges depuis le mois de décembre 2024 ni justifié avoir assuré le logement contre les risques locatifs et ce, en dépit d’un courrier recommandé avec accusé réception adressé le 14 mars 2925 par son bailleur, lequel courrier a été retourné par les services postaux avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Ces manquements du locataire àses obligations et notamment le défaut de règlement de son loyer par Monsieur [Y] [E] sont graves et renouvelés et justifient la demande en résiliation du contrat de location par le bailleur qui sera en conséquence prononcée aux torts de Monsieur [Y] [E].

Son expulsion sera dès lors prononcée avec toutes ses conséquence de droit dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, Monsieur [I] [K] produit un décompte arrêté au mois de juin 2025 (terme de juin 2025 compris) selon lequel Monsieur [Y] [E] est redevable au titre des loyers et provisions sur charges non réglés de la somme de 3.475 euros.

Monsieur [Y] [E] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2025 à concurrence de la somme de 2.475 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [Y] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 495 euros, à compter de la présente décision et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [E], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [K] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [Y] [E] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en date du 16 mars 2023 entre Monsieur [I] [K] et Monsieur [Y] [E] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux torts et griefs de Monsieur [Y] [E] ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [E] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à verser à Monsieur [I] [K] la somme de 3.475 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés (terme de juin 2025 inclus) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2025 à concurrence de la somme de 2.475 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [I] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement, soit la somme mensuelle de 495 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [E] à payer à Monsieur [I] [K] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge