Tribunal Judiciaire de Reims, Bureau d'ordre referes, 22 avril 2026, n° 26/00014

TJ Reims 22 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, bureau d'ordre réf., 22 avr. 2026, n° 26/00014
Numéro(s) :	26/00014
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie BONNEROTEdouard COLSON
Cabinet(s) :	"SELARL GUYOT-DE CAMPOS
Parties :	COMMUNE DE [ Localité 1 ] c/ S.A.S. RED CLAY BIO FOOD

Texte intégral

République française

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Avril 2026

N° RG 26/00014 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FIMN

Nature affaire : 30B

Nous, Isabelle MENDI, Présidente, statuant en référé, assistée de Anne PAUL, Greffière principale, lors des débats à l’audience publique du 18 mars 2026, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie BONNEROT, avocat au barreau de REIMS

En défense :

S.A.S. RED CLAY BIO FOOD

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Edouard COLSON de la SELARL GUYOT – DE CAMPOS, avocats au barreau de REIMS

EXPOSE DU LITIGE

En date du 27 mars 2025 et suivant bail dérogatoire consenti à titre précaire du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027, la COMMUNE DE [Localité 1] a donné à bail à la société RED CLAY BIO FOOD des locaux à usage commercial constitués de deux bâtiments situés sur le site de l’ex BA [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 3][Adresse 5]).

Le loyer annuel a été fixé à 100.000,00 euros hors taxes payable à terme échu et mensuellement, soit 8.333,33 euros hors taxes pour les onze premiers mois de l’année et 8.333,37 euros hors taxes pour la dernière échéance.

Toutefois, le loyer a été fixé de manière évolutive de sorte que pour l’année 2025, le loyer annuel a été fixé à 30.000,00 euros hors taxes payable à terme échu et mensuellement, soit 2.500,00 euros hors taxes par mois.

Pour l’année 2026, le loyer annuel a été fixé à 50.000,00 euros hors taxes payable à terme échu et mensuellement, soit 4.166,66 euros hors taxes pour les onze premiers mois de l’année et 4.166,74 euros hors taxes pour la dernière échéance de l’année.

Enfin pour l’année 2027, le loyer annuel a été fixé à 70.000,00 euros hors taxes payable à terme échu et mensuellement, soit 5.833,33 euros hors taxes pour les onze premiers mois de l’année et 5.833,37 euros hors taxes pour la dernière échéance de l’année.

Il a également été contractuellement prévu que pour la première échéance du 1er avril 2025, la société RED CLAY BIO FOOD s’acquitterait des quatre premiers mois pour un montant total de 10.000,00 euros hors taxes.

La société preneuse n’ayant plus honoré régulièrement ses loyers et charges, la COMMUNE DE [Localité 1] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 novembre 2025, pour un arriéré locatif de 10.000,00 euros, mois d’octobre inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la COMMUNE DE BRIMONT a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de REIMS la société RED CLAY BIO FOOD aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 3 février 2026, la société RED CLAY BIO FOOD sollicite le juge de céans aux fins de :

À titre principal

Constater que la société RED CLAY BIO FOOD a procédé au paiement intégral de la somme de 23 565,94 €, correspondant aux causes du commandement de payer, avant que le juge des référés ne statue ;Suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire stipulée au bail dérogatoire du 27 mars 2025, à la date du 3 février 2025, date du paiement intégral ; Ordonner qu’en conséquence, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ; Débouter la Commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, notamment celles tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société RED CLAY BIO FOOD, obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation et de sommes provisionnelles ; Ordonner la poursuite du bail entre les parties aux conditions contractuelles initiales ; Rejeter la demande formée par la Commune de [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; À titre subsidiaire

Accorder à la société RED CLAY BIO FOOD un délai de paiement portant sur la somme de 23 565,94 € pour une durée de 30 jours ; Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; Ordonner que la société RED CLAY BIO FOOD devra se libérer de ladite somme au plus tard dans le délai précité, à compter de la décision à intervenir et qu’à défaut de paiement dans le délai ainsi accordé, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, la clause résolutoire pourra reprendre ses effets ; En tout état de cause

Rejeter le surplus des demandes formées par la Commune de [Localité 1] ; Rejeter toute demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Par dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 11 mars 2026, la COMMUNE DE [Localité 1] sollicite le juge de céans aux fins de :

Juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 27 mars 2025 au profit de la Commune de [Localité 1], Ordonner à l’encontre de la société RED CLAY BIO FOOD la libération des locaux loués sis à [Localité 4], site de l’ex BA 112, [Adresse 6] dénommés HM42 et HM40+AN27 dans le délai de 8 jours après signification de la décision à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, Condamner la société RED CLAY BIO FOOD à régler la somme de 161,30 € HT par jour à la Commune de [Localité 1] du 6 décembre 2025 jusqu’au 31 décembre 2025 ; et la somme de 277,76 € par jour à compter du 1er janvier 2026 à complète libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation. Condamner la société RED CLAY BIO FOOD à régler à la Commune de [Localité 1] une provision d’un montant de 38.660,21 €, correspondant aux loyers impayés, indemnité d’occupation arrêtée au 18 mars 2026 et frais exposés (175,67 € TTC de frais d’huissiers). Débouter la société RED CLAY BIO FOOD de toute demande de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, Débouter la société RED CLAY BIO FOOD de toute demande de délai de paiement, Condamner la société RED CLAY BIO FOOD à régler à la Commune de [Localité 1] une indemnité de 2.400 € TTC par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la société RED CLAY BIO FOOD aux entiers dépens incluant les frais de commandement de payer du 5 novembre 2025 (soit 175,67 € TTC), dont distraction est requise au profit de Maître BONNEROT, avocat aux offres de droit.A l’audience du 18 mars 2026, le conseil de la requérante réitère les termes de son assignation.

Le conseil de la société RED CLAY BIO FOOD reprend les termes de ses conclusions en défense.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 22 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire La COMMUNE [Localité 5] [Localité 1] sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail conclu entre les parties le 27 mars 2025.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145 41 alinéa 1 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que dès la première échéance du 1er avril 20255, la société RED CLAY BIO FOOD n’a pas honoré le versement du loyer.

Elle indique qu’à la date du 29 juillet 2025, la défenderesse était débitrice d’un montant de 17.500,00 euros correspondant aux loyers échus.

Il ressort des éléments versés aux débats que la COMMUNE DE [Localité 1] a, suivant courriel du 6 août 2025 adressé à la société RED CLAY BIO FOOD, relancé celle-ci quant au règlement des loyers et qu’en réaction, cette-dernière s’est engagée à y procéder selon un calendrier de paiement sur cinq mois.

Or, il ressort du bordereau de situation établi par la Direction Générale des Finances Publiques du 30 septembre 20255, qu’à cette date aucun paiement n’était intervenu de sorte que la dette locative portait alors sur un montant de 22.500,00 euros.

A la date du 2 octobre 2025, la société RED CLAY BIO FOOD justifie d’un règlement partiel de cette dette pour un montant de 15.000,00 euros.

La COMMUNE [Localité 6] fait valoir qu’aucun autre règlement n’ayant été effectué par la défenderesse, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 novembre 2025 portant sur un arriéré locatif de 10.000,00 euros.

Il convient de relever que la société RED CLAY BIO FOOD ne s’est pas acquittée de sa dette dans le mois suivant la délivrance dudit commandement de sorte que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 décembre 2025.

A titre principal, la défenderesse sollicite la neutralisation des effets de la clause résolutoire en raison du fait que l’apurement de la dette serait intervenu postérieurement.

Or, force est de constater qu’elle échoue à le démontrer et qu’il ressort au contraire des éléments versés aux débats qu’aucun versement n’a effectivement été réalisé.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties le 27 mars 2025 et portant sur les locaux à usage commercial situés sur le site de l’ex BA [Adresse 7] à [Localité 4].

Sur la demande de provision et d’indemnité d’occupationLa COMMUNE DE [Localité 1] sollicite la condamnation de la société RED CLAY BIO FOOD au paiement d’une provision d’un montant de 38.660,21 euros dont 12.903,22 euros hors taxes au titre des loyers impayés, 25.581,32 euros au titre d’une indemnité d’occupation du 6 décembre 2025 au 18 mars 2026 inclus et 175,67 euros de frais de commandement de payer.

En premier lieu, il y a lieu de relever que la défenderesse n’a pas honoré le paiement de l’intégralité des loyers échus de sorte qu’à la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire le 6 décembre 2025, celle-ci était débitrice d’une créance de 12.903,22 euros à ce titre.

Dès lors, il y a lieu de condamner à titre provisionnel la société RED CLAY BIO FOOD à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] un montant de 12.903,22 euros au titre des loyers échus.

En second lieu, la requérante sollicite que soit mise à la charge de la défenderesse une indemnité d’occupation d’un montant de 161,30 euros hors taxes par jour à compter du 6 décembre 2025 jusqu’au 31 décembre 2025 puis de 277,76 euros par jour à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la complète libération des lieux, correspondant au double du dernier loyer journalier en vigueur et tel que fixé contractuellement.

Elle indique à cet effet que du 6 décembre 2025 au 31 décembre 2025, le dernier loyer dû en vigueur étant de 2.500,00 euros, correspondant à un loyer journalier de 80,65 euros et qu’il y a lieu en application de la clause prévue au bail de doubler ce montant pour atteindre 161,30 euros, soit un montant total de 4.193,80 euros (161,30 x 26) pour la période susmentionnée.

Également, elle sollicite à compter du 1er janvier 2026, une indemnité d’occupation journalière de 277,76 euros correspondant au double du dernier loyer journalier en vigueur soit 138,88 euros (4.166,66 / 30), jusqu’à la complète libération des lieux.

Le bail locatif versé aux débats stipule en effet que « Le « Preneur » sera de plein droit débiteur envers le « Propriétaire » d’une indemnité journalière d’occupation égale au double du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée si le présent bail y est assujetti. ».

Cette stipulation s’analyse en une clause pénale.

Or, il y a lieu de relever que cette clause pénale est manifestement excessive de sorte qu’il y convient de la réduire au montant du dernier loyer en vigueur soit à un montant de 2.096,90 euros hors taxes (80,65 x 26) pour la période du 6 au 31 décembre 2025 puis de 138,88 euros hors taxes par jour à compter du 1er janvier 2026.

Par conséquent, la société RED CLAY BIO FOOD se trouve redevable d’une indemnité d’occupation et sera condamnée à payer par provision une indemnité mensuelle du montant du loyer augmenté des charges, indexable jusqu’à l’apurement de la dette locative ou, à défaut, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiementA titre subsidiaire, la société RED CLAY BIO FOOD sollicite un délai de paiement de 30 jours aux fins d’apurement de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pour cette même période ainsi que soit ordonné qu’à défaut de paiement dans le délai accordé et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, la clause résolutoire pourra reprendre ses effets.

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au soutien de sa demande, la société RED CLAY BIO FOOD expose que son activité relève du régime des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE), lequel nécessite la réalisation de plusieurs études avant de pouvoir déposer le dossier déclaratif auprès des services compétents et débuter l’exploitation du site.

Elle indique également que le dépôt de cet acte déclaratif interviendra au cours du 1er trimestre 2026 et qu’en tout état de cause, une augmentation du capital de la société interviendra à la fin du mois de mars ou au plus tard au début du mois d’avril 2026 et permettra de régulariser les loyers échus et d’assurer le paiement des loyers futurs.

Enfin, elle fait valoir qu’elle a déjà réalisé d’importants investissements financiers pour l’aménagement des locaux et que ceux-ci témoignent de sa volonté de valoriser durablement le site.

Cependant la partie requise ne démontre nullement ses capacités à faire face à la dette et aux loyers courants dans les limites des délais possibles, notamment par la production de ses pièces comptables (bilan provisionnel)

Elle sera en conséquence déboutée des chefs de cette demande .

Sur les demandes accessoiresL’équité commande de condamner la société RED CLAY BIO FOOD à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la société RED CLAY BIO FOOD sera également condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La faculté de distraction est accordée à Maître Virginie BONNEROT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle MENDI, Présidente du Tribunal judiciaire de REIMS, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 27 mars 2025 concernant les locaux à usage commercial situés sur le site de l’ex BA [Adresse 7] à [Localité 4] ;

ORDONNONS la libération des locaux loués dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, sans astreinte

FIXONS le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation par la société RED CLAY BIO FOOD depuis l’acquisition de la clause résolutoire, à la somme de 161,30 euros HT par jour du 6 décembre au 31 décembre 2025, et à la somme de 277,76 euros par jour à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à complète libération des lieux

CONDAMNONS à titre provisionnel la société RED CLAY BIO FOOD à payer à la COMMUNE [Localité 5] [Localité 1] ladite indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société RED CLAY BIO FOOD à payer à la COMMUNE [Localité 6] la somme de 38 660,21 euros correspondant aux loyers impayés, indemnité d’occupation arrêtée au 18 mars 2026

CONDAMNONS la société RED CLAY BIO FOOD à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société RED CLAY BIO FOOD aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à hauteur de la somme de 175,67 euros TTC

DEBOUTONS la COMMUNE [Localité 6] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTONS la société RED CLAY BIO FOOD du surplus de ses fins, moyens et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 22 AVRIL 2026, la minute de la présente ordonnance étant signée par Isabelle MENDI, Présidente, présidente, et par Anne PAUL, Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.