République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 23/04229 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EWHL

AFFAIRE : S.C.I. OV [Localité 1] / S.A.S. NATIVE IMMOBILIER

Nature affaire : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. OV [Localité 1], société civile immobilière inscrite ay RCS de [Localité 2] METROPOLE sous le n° D 514 004 266,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clément MONNIER, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. NATIVE IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CITYA CHAMPAGNE-CITYA NATIVE, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 482 980 414,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 24 mars 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 4 juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI OV [Localité 1] est propriétaire d’un logement situé au sein de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 3] à REIMS dont le syndic en exercice est la SAS NATIVE IMMOBILIER.

Le 13 juillet 2021, le logement appartenant à la SCI OV [Localité 1], régulièrement donné à bail, a subi un dégât des eaux ayant justifié une recherche de fuites confiée à la SAS ARF par la SAS NATIVE IMMOBILIER. Un rapport a été établi le 4 mai 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 mars 2023, la SCI OV a mis en demeure la SAS NATIVE IMMOBILIER de procéder en urgence à la réalisation des travaux de remise en état de son appartement et de l’indemniser du préjudice subi.

Une seconde mise en demeure a été adressée par la SCI OV [Localité 1] à la SAS NATIVE IMMOBILIER suivant courrier du 5 août 2023.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la SCI OV [Localité 1] a fait assigner la SAS NATIVE IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Reims en responsabilité et indemnisation des préjudices subis.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 août 2025, la SCI OV [Localité 1] demande au Tribunal de céans de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Condamner la SAS NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 12.600 euros en réparation de son préjudice économique et financier au titre de la perte de loyers sur la période du 1er mai 2022 au 30 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de première mise en demeure et jusqu’à complet paiement ;

— Condamner la SAS NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 11.540 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de première mise en demeure et jusqu’à complet paiement ;

— Condamner la SAS NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de première mise en demeure et jusqu’à complet paiement ;

— Condamner la SAS NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de résistance abusive et injustifiée avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de première mise en demeure et jusqu’à complet paiement ;

— Débouter la SAS NATIVE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et juger qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire ;

— Condamner la SAS NATIVE IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 27 juillet 2023 par la SELARL [V] [P], huissier de justice, pour un montant de 309,20 euros TTC, dont distraction au profit de Maître Clément MONNIER, membre de la SELARL BQD Avocats, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, la SAS NATIVE IMMOBILIER demande au Tribunal de céans de :

— La recevoir en ses écritures, la déclarer bien fondée ;

— Débouter la SCI OV [Localité 1] de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI OV [Localité 1] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 24 mars 2026. Ce jour, l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndic

La SCI OV [Localité 1] sollicite la condamnation de la SAS NATIVE IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, à l’indemniser des préjudices qu’elle a subis, lui reprochant l’absence de diligences pour remédier aux infiltrations survenues le 13 juillet 2021. La demanderesse ajoute à cet égard que la recherche de fuite n’est intervenue qu’au mois de mai 2022, sans que les travaux préconisés aux termes du rapport de la SAS ARG ne soient mis en œuvre. Elle soutient enfin que la SAS NATIVE IMMOBILIER n’a porté la réalisation des travaux qu’à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété du 6 juillet 2023, le devis présenté ne concernant toutefois pas les travaux préconisés et rappelle que les travaux n’ont toujours pas été réalisés.

La SAS NATIVE IMMOBILIER conteste tout manquement de sa part, indiquant avoir sollicité une recherche de fuite dès qu’elle a été avertie de la situation par la SCI OV [Localité 1] puis avoir porté la réalisation des travaux à l’ordre des assemblées générales successives, l’absence de réalisation des travaux étant imputable à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, décision dont elle ne peut être tenue pour responsable.

Sur ce,

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Au cas d’espèce et en premier lieu, il convient de constater que si la SCI OV affirme qu’elle aurait alerté la SAS NATIVE IMMOBILIER de la survenance du dégât des eaux dès le mois de juillet 2021, aucun élément n’atteste d’un signalement avant le 2 mars 2022, date à laquelle Monsieur [J] [C], gérant de la SCI OV, fait état par courriel du dégât des eaux survenu et sollicite la réalisation d’une nouvelle recherche de fuite.

En effet, si la SCI OV se réfère notamment au constat amiable dégât des eaux, force est de constater que ce dernier n’a été contresigné que par les parties concernées, à savoir la SCI OV d’une part et Monsieur [I] [K] d’autre part, sans justificatif de son éventuel transfert à la SAS NATIVE IMMOBILIER à cette date.

Par suite, la SAS NATIVE IMMOBILIER ne peut se voir reprocher un défaut de diligences avant le 2 mars 2022.

Toutefois, il est constant que le rapport établi par la société ARF à la suite de la visite du 4 mai 2022, transmis par la SAS NATIVE IMMOBILIER à la SCI OV le 16 mai 2022, a mis en évidence un défaut d’étanchéité du pied du mur extérieur de la résidence et de la façade de la résidence donnant sur la chambre, conduisant l’eau à s’infiltrer lors des épisodes pluvieux et à l’humidification des matériaux de la chambre.

En outre, ce même rapport a préconisé que soit revue l’étanchéité sur l’ensemble de la façade donnant sur cette même chambre, une recherche de fuite complémentaire pour la vérification du réseau d’alimentation en eau sanitaire si les dommages persistent (à titre préventif) et l’installation de vannes d’arrêt près du ballon d’eau chaude pour pouvoir effectuer la vérification du réseau d’alimentation en eau sanitaire permettant de raccorder le manomètre (à titre préventif).

Nonobstant ces préconisations, la SAS NATIVE IMMOBILIER ne démontre pas avoir effectué de quelconques diligences à la suite du rapport ainsi établi avant le 9 juin 2023, date à laquelle, Monsieur [E] [Q], gestionnaire de copropriété, indique que " la convocation à l’AG qui doit décider la réalisation des travaux de reprise d’étanchéité partira lundi (…) ".

En outre, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale précitée que si la décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la reprise de l’enduit a été adoptée, le devis joint à la convocation ne concernait pas les travaux de réparation nécessaires mais les travaux du mur des garages, l’assemblée générale ayant par conséquent décidé de voter un budget de 4.000 euros, mandat ayant été donné au conseil syndical pour le choix du devis, le syndic devant en proposer plusieurs.

La SAS NATIVE IMMOBILIER ne conteste au surplus pas que les travaux, bien que votés, et nonobstant les appels de fonds effectivement adressés, n’ont toujours pas été effectués à ce jour.

Si la défenderesse tente d’imputer la responsabilité de la situation au syndicat des copropriétaires, force est de constater que le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2022 n’est pas produit aux débats, pas plus, en tout état de cause, que de quelconques devis concernant les travaux litigieux, ce malgré l’adoption de la résolution n°4 précitée ayant mis à sa charge la responsabilité d’en proposer plusieurs au conseil syndical.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS NATIVE IMMOBILIER a manqué de diligence, en s’abstenant de procéder à la réalisation de devis en temps utile, et en omettant de fixer à l’ordre du jour de l’assemblée générale 2022 la nécessité de procéder à la réalisation de travaux sur les parties communes ; ce alors qu’il en résultait de manière récurrente des désordres pour l’un des copropriétaires, ce dont elle était informée dès le mois de mai 2022.

Sur les préjudices

Sur la perte de loyers :

Consécutivement à l’engagement de la responsabilité de la SAS NATIVE IMMOBILIER, la SCI OV [Localité 1] sollicite en premier lieu sa condamnation à l’indemniser de la perte de loyers subie pour la période du 1er mai 2022 au 30 août 2023.

Toutefois, comme le relève la défenderesse, il est constant que la perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance, non pas celle de la perte de loyers mais celle de l’espoir de les percevoir. En outre, des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n’est pas certain de louer son bien en permanence, des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s’avérer nécessaires.

Au cas d’espèce, et contrairement à ce que soutient la défenderesse, cette perte de chance apparaît certaine en ce que SCI OV produit aux débats :

— un premier contrat de bail ayant conduit à un état de sortie des lieux le 30 avril 2022 ;

— un second contrat de bail avec prise d’effet au 30 août 2023.

— un procès-verbal établi par commissaire de justice le 27 juillet 2023, soit un mois avant l’établissement d’un nouveau bail, lequel relève la persistance de l’humidité et les désordres affectant le soubassement de l’immeuble,

— une facture acquittée établie au nom de la SCI OV [Localité 1], démontrant l’installation d’une double cloison ventilée sur 13 mètres carrés et la réalisation de travaux de peinture, en date du 29 juin 2023.

Ces éléments démontrent ainsi que des travaux ont dû être engagés à l’initiative de la SCI OV [Localité 1] pour pouvoir remettre en location le bien dont elle est propriétaire à l’issue d’une période durant laquelle le logement est demeuré inoccupé.

Compte tenu de la valeur locative du bien, et au regard des éléments précédemment rappelés, il convient de retenir une perte de chance de 70% pour la période du 1er mai 2022 au 30 août 2023 (15 mois), soit un préjudice de 8.820 euros, somme que la SAS NATIVE IMMOBILIER sera condamnée à payer à la SCI OV [Localité 1], outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de la première mise en demeure.

Sur le préjudice de jouissance :

La SCI OV [Localité 1] sollicite en second lieu la condamnation de la SAS NATIVE IMMOBILIER à l’indemniser de la somme de 11.540 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant la période du 1er mai 2022 au 30 mai 2023.

Toutefois, le préjudice de jouissance subi par la demanderesse se trouve déjà réparé par la somme qui lui a été allouée au titre de ses pertes locatives, la SCI OV [Localité 1] ne pouvant se prévaloir à la fois de loyers non perçus et d’une quelconque privation de jouissance sur l’appartement pour la même période.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes formées de ce chef.

Sur le préjudice moral :

La SCI OV [Localité 1] fait valoir qu’elle a subi le comportement fautif et la mauvaise foi de la SAS NATIVE IMMOBILIER durant plusieurs mois, ce qui a occasionné pour elle de multiples désagréments.

Le préjudice ainsi sollicité n’est toutefois pas justifié alors que la charge de la preuve incombe à la SCI OV [Localité 1] de sorte qu’elle en sera déboutée.

Sur le préjudice au titre de la résistance abusive :

La SCI OV [Localité 1] soutient enfin que la SAS NATIVE IMMOBILIER a fait preuve d’une mauvaise foi manifeste et sollicite par conséquent réparation du préjudice subi à hauteur de 2.500 euros.

Il est par ailleurs de droit constant que le droit d’ester en justice, tout comme la résistance à une telle action, est un droit fondamental qui ne dégénère en abus générateur d’une créance de dommages et intérêts qu’en cas de mauvaise foi, d’intention malveillante, ou de négligence blâmable.

La SCI OV [Localité 1] ne rapporte pas la preuve de ce que la défense de la SAS NATIVE IMMOBILIER aurait dégénéré en abus ni du préjudice qu’elle allègue avoir subi.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige justifie de condamner la SAS NATIVE IMMOBILIER, partie succombant en partie à la présente instance, aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 27 juillet 2023 par la SELARL [V] [P], huissier de justice, avec faculté de distraction au profit de Maître Clément MONNIER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est en outre équitable de la condamner à payer à la SCI OV [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS NATIVE IMMOBILIER à payer à la SCI OV [Localité 1] la somme de 8.820 euros en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance, outre intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de la première mise en demeure ;

DEBOUTE la SCI OV [Localité 1] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SAS NATIVE IMMOBILIER aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 27 juillet 2023 par la SELARL [V] [P], huissier de justice, avec faculté de distraction au profit de Maître Clément MONNIER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS NATIVE IMMOBILIER à payer à la SCI OV [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 4 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.