TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/03823 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAF5

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [Y]

[H] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Maître [C] [S] – 122

M. [E] [Y]

Mme [H] [N]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS PARIS 824 541 148, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Hélène ROULLIN, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Y], demeurant 1 Rue de l’Eglise – Logement n°1-6 – 14700 SAINT PIERRE CANIVET

non comparant, ni représenté

Madame [H] [N], demeurant 1 Rue de l’Eglise – Logement n°1-6 – 14700 SAINT PIERRE CANIVET

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des débats : 02 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 05 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date des 20 et 21 décembre 2023, avec effet au 29 décembre 2023, la SC [V] G & P & Co, représentée par son gérant Monsieur [K] [V], a donné à bail à Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N] un logement à usage d’habitation situé 1 rue de l’église – logement 1-6 – 14700 Saint-Pierre-Canivet, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 553 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 27 euros.

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 17 juillet 2024 à Monsieur [Y] et Madame [N] un commandement de payer la somme en principal de 1.837 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la société Action logement services a fait assigner Monsieur [Y] et Madame [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs,

ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et Madame [N] ainsi que, de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

condamner solidairement Monsieur [Y] et Madame [N] à lui payer :

* la somme de 2.599 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 1.837 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation,

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 2 décembre 2024, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 3.759 euros, arrêtée au 25 novembre 2024.

Monsieur [Y] et Madame [N], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

— le contrat de bail conclu de manière dématérialisée en date des 20 et 21 décembre 2023, avec effet au 29 décembre 2023, lequel contient une clause de solidarité entre les co-locataires « pour le paiement de toutes les sommes dues en application du présent bail »,

— le « contrat de cautionnement Visale n°A10321990465 » du 21 décembre 2023, signé par Monsieur [K] [V], gérant de la SC [V] G & P & Co,

— le commandement de payer délivré aux locataires, en date du 17 juillet 2024, portant sur la somme en principal de 1.837 euros arrêtée au 14 juin 2023, terme de juin 2024 inclus,

— la quittance subrogative du 14 juin 2024, signée par Monsieur [K] [V], gérant de la SC [V] G & P & Co, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 97 euros au titre du loyer et charges impayés de juin 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1.837 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de mars à juin 2024 inclus,

— la quittance subrogative du 12 septembre 2024, signée par Monsieur [K] [V], gérant de la SC [V] G & P & Co, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 200 euros au titre du loyer et charges impayés de septembre 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2.599 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de mars à septembre 2024 inclus,

— un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 22 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

— un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 3.759 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [Y] et Madame [N] ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services a effectué certains règlements au lieu et place des locataires.

Cependant, il faut noter tout d’abord que le décompte locatif étant arrêté au terme d’octobre 2024 inclus, la demande en paiement de la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la bailleresse, ne peut concerner un terme postérieur à celui-ci.

En outre, la dernière quittance subrogative signée par la société bailleresse dont justifie aux débats la société Action logement est celle du 12 septembre 2024 portant sur l’indemnisation du loyer et charges de septembre 2024 ; de sorte que, la société Action logement services ne justifie pas être subrogée dans les droits de la société de la bailleresse pour les indemnisations postérieures.

Par ailleurs, si, à la lecture du décompte locatif, les indemnisations au titre de la garantie Visale apparaissent clairement jusqu’au terme d’août 2024, tel n’est pas le cas des termes suivants, pour lesquels des règlements apparaissent au crédit du compte locatif sans que l’on ne puisse comprendre s’il s’agit de paiements effectués par les locataires ou bien, par la société Action logement services au titre de la garantie Visale.

De sorte qu’au regard de l’ensemble de ces constatations, la société Action logement services justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus et qu’agissant en tant que caution, elle a payé à la société bailleresse au lieu et place des locataires la somme de 2.399 euros.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la société bailleresse contre les locataires pour le recouvrement de cette somme, Monsieur [Y] et Madame [N] seront condamnés solidairement à payer à la société Action logement services la somme de 2.399 euros, arrêtée au 31 août 2024, au titre des loyers et charges impayés des termes de mars à août 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.837 euros à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n°A10321990465» liant la SC [V] G & P & Co, représentée par son gérant M. [K] [V] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 14 juin et 12 septembre 2024 signées par Monsieur [K] [V], gérant de la SC [V] G & P & Co, rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par Monsieur [V], gérant de la SC [V] G & P & Co, en date du 22 octobre 2024, dans lequel ce dernier s'« associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la société bailleresse, représentée par son gérant Monsieur [V], a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que,toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur [Y] et Madame [N], par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 et portant sur la somme en principal de 1.837 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 juin 2023, terme de juin 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 17 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’expulsion

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 17 septembre 2024, il convient en conséquence d’autoriser la société bailleresse, à défaut de libération spontanée des lieux par les locataires, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] et Madame [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Monsieur [Y] et Madame [N] causent un préjudice à la SC [V] G & P & Co qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé assorti de la provision pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 580 euros (par référence au terme dû en septembre 2024, soit 557 euros au titre du loyer et 23 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, Monsieur [Y] et Madame [N] seront condamnés in solidum à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la société bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 17 septembre 2024 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la société bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] et Madame [N], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 17 juillet 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 2.399 euros, arrêtée au 31 août 2024, au titre des loyers et charges impayés des termes de mars à août 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.837 euros à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu de manière dématérialisée en date des 20 et 21 décembre 2023, avec effet au 29 décembre 2023, entre d’une part, la SC [V] G & P & Co, représentée par son gérant Monsieur [K] [V] et d’autre part, Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N], portant sur l’immeuble situé 1 rue de l’église – logement 1-6 – 14700 Saint-Pierre-Canivet, à la date du 17 septembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N], leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N] à la SC [V] G & P & Co à une somme égale au montant du loyer révisé et de la provision pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 580 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la société bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 17 septembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la société bailleresse ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [N] aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 17 juillet 2024 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION