TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

02 Décembre 2024

2ème Chambre civile

63B

N° RG 23/08290 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KULH

AFFAIRE :

[K] [W] [M] épouse [O]

[S] [P] [O]

C/

[E] [H]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [K] [W] [M] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [S] [P] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Maître [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRETENTIONS

Propriétaires d’une maison à usage d’habitation située à [Localité 5] (35), les époux [O] ont, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, trouvé un potentiel acquéreur de leur bien, en la personne de [U] [Z].

Les époux [O] et [U] [Z] ont confié le soin à maître [E] [H], notaire à la résidence de [Localité 3], de recevoir en la forme authentique une promesse de vente.

Suivant acte notarié du 1er août 2022, les époux [O] ont promis unilatéralement de vendre leur bien à [U] [Z], au prix net vendeur de 345.000 €, pour une durée expirant le 1er décembre 2022.

La bénéficiaire de la promesse n’ayant pas levé l’option dans ce délai, la promesse est devenue caduque.

Les époux [O] ont estimé que le notaire avait engagé sa responsabilité civile en ne les prévenant pas, dès le 10 août 2022, de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation de 10 000 €, prévue à l’acte, les laissant dans l’ignorance de l’échec programmé de l’opération, leur faisant ainsi perdre la chance de vendre leur bien au prix convenu de 345.000 €.

C’est dans ce contexte que, le 10 novembre 2023, les époux [O] ont fait assigner [E] [H] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamnée à leur payer la somme de 34.500 € à titre de dommages-intérêts, et celle de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, les époux [O] soutiennent que le défaut d’encaissement du dépôt de garantie caractérise un manquement du notaire à son obligation d’assurer l’efficacité de son acte.

Ils rappellent que l’acte prévoyait que la promesse serait considérée comme nulle et non avenue en cas de non-paiement de l’indemnité d’immobilisation de 10.000 € dans les 10 jours de la promesse.

Ils soulignent que le notaire ne les a pas prévenus de la défaillance de la bénéficiaire dans l’exécution de son obligation de verser cette somme, et que l’officier ministériel a même établi le 21 septembre 2022 une attestation et transmis le projet d’acte définitif à l’agent immobilier le 29 novembre 2022, leur laissant ainsi légitimement croire que la vente devait se réaliser.

Ils reprochent également à la notaire de ne s’être pas renseignée sur l’insolvabilité notoire de la bénéficiaire de la promesse.

Les époux [O] exposent qu’ayant ainsi acquis la conviction de la réalisation définitive de la vente, ils ont expédié leur mobilier en Pologne en octobre et novembre 2022, passant ainsi les fêtes de fin d’année et “même plusieurs mois dans une maison vide sans meuble et sans machine à laver”.

Ils soutiennent que la faute du notaire leur a fait perdre la chance de pouvoir obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 34.500 €, et les a retardés de 6 mois dans la vente effective de leur maison à un prix qui s’est révélé inférieur de 5.000 € à celui convenu avec madame [Z].

Les époux [O] indiquent qu’ils comptaient sur le versement du prix, voire sur celui de l’indemnité d’immobilisation, pour financer tout ou partie de leur acquisition de [Localité 6].

En réparation de leur préjudice, ils sollicitent l’entier bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, [E] [H] soutient qu’elle n’a commis aucune faute, dès lors qu’elle a prévenu téléphoniquement les promettants du défaut de consignation de la somme de 10.000 € entre ses mains et que ceux-ci, en connaissance de cause, ont persévéré dans leur projet de vendre à madame [Z], faisant le choix délibéré de ne pas se prévaloir de la nullité de la promesse qui n’était pas “automatique”.

La notaire soutient qu’il ne lui incombait pas de se renseigner sur la solvabilité de la bénéficiaire de la promesse, la vente ayant été négocié par une agence immobilière, seule débitrice de cette obligation.

L’officier ministériel ajoute que l’agence lui avait fait au demeurant parvenir une capture d’écran faisant apparaître un solde créditeur de 456.768,91 € sur le livret A de madame [Z].

La défenderesse conteste tout lien de causalité entre le préjudice allégué et la supposée faute qu’elle aurait commise.

Tout au plus convient-elle que la “mesure du préjudice des demandeurs est de 5.000 €”, sans pour autant être indemnisable dès lors que la perte de chance de ne pas supporter cette baisse de prix n’est pas démontrée.

La défenderesse conclut au rejet de toutes les demandes et sollicite à l’article 700 de 3.000 € ainsi que la condamnation des demandeurs aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 septembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Le notaire commettant une faute dans l’exercice de ses fonctions d’officier ministériel engage sa responsabilité délictuelle.

La mission légale d’authentification entraîne comme préalable un devoir de recherche destiné à procurer à l’acte instrumenté son efficacité pratique, et comme prolongement un devoir de conseil consistant notamment à attirer l’attention des clients de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements.

La responsabilité notariale suppose la caractérisation d’une faute, d’un préjudice certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Au cas présent, la promesse authentifiée le 1er août 2022 par maître [E] [H] scellait la négociation effectuée par une agence immobilière, à laquelle incombait le devoir de vérifier la solvabilité de l’acquéreur.

Pour autant, la notaire n’était pas elle-même déchargée de l’obligation de s’interroger sur la surface financière d’une personne présentée dans l’acte comme étant “en formation dans la gendarmerie”, qui n’entendait pas “contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels”, et qui justifiait de son autofinancement par la production d’une capture d’écran informatique faisant apparaître un solde créditeur de 450.768,91 € sur un livret d’épargne A.

En tant que professionnelle du droit normalement diligente, elle ne pouvait se contenter de cette pièce non officielle.

Il ne devait pas non plus lui échapper que le plafond de dépôt sur un livret A était largement dépassé, rendant ce document plus que suspect.

L’officier ministériel admet qu’il n’a pas procédé aux vérifications préalables élémentaires sur la situation financière de la bénéficiaire de la promesse.

Cette absence de contrôle a conduit à l’authentification d’un acte au profit d’une bénéficiaire qui était, au vrai, sans activité professionnelle, mère célibataire d’un enfant à charge de sept ans, dont les seules ressources étaient composées de l’APL et du RSA, soit 1.029 € mensuels, insuffisantes pour faire face à 1.647 € de charges, et qui ne disposait d’aucun patrimoine financier ou immobilier, ainsi qu’il ressort de la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine.

En agissant de la sorte, la notaire a fait preuve de négligence dans l’accomplissement de sa mission.

Certes la promesse prévoyait que la bénéficiaire procède dans les dix jours de sa signature au versement d’une indemnité d’immobilisation de 10.000 € entre les mains du notaire.

Et il n’est pas sérieusement discuté par celle-ci qu’elle a omis de prévenir aussitôt les promettants du défaut de paiement de cette somme à la date prévue dans l’acte.

L’officier ministériel aurait dû, à cet instant, pousser ses investigations sur la situation financière de la bénéficiaire, ce qui lui aurait permis de conseiller aux promettants de dénoncer sur-le-champ le contrat préparatoire ; ce qu’elle n’a pas fait.

Pour autant, cette évidente accumulation de négligences de la part de maître [H] ne peut être sanctionnée par l’octroi de dommages-intérêts équivalant à l’indemnité d’immobilisation, dans la mesure où la bénéficiaire était manifestement insolvable dès le jour de la signature de la promesse, ce qui rendaient vaines et inutiles toutes démarches en vue d’obtenir ultérieurement l’exécution forcée des engagements de madame [Z].

Le défaut d’information et de conseil ne peut donc être réparé par des dommages-intérêts pour perte de chance du recouvrement de tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, la réclamation au titre de la perte de chance de recouvrer la somme de 10.000 € qui aurait dû être versée dans les dix jours de la promesse, voire celle de 24.500 € que la bénéficiaire s’était obligée à verser au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où elle ne signerait pas l’acte définitif, ne saurait être accueillie.

Il convient par conséquent de débouter les époux [O] de leur demande de condamnation en paiement de la somme de 34.500 € à titre de dommages-intérêts.

La réparation due aux époux [O], en lien direct et causal avec la négligence de l’officier ministériel dans l’accomplissement de sa mission, doit se limiter aux effets dommageables d’un acte reçu au mépris de l’obligation de prudence, et du retard supporté par les demandeurs dans la réalisation de leur bien.

Il est évident en effet, qu’en prêtant son concours à cet acte qui portait en lui l’échec inéluctable de la vente dès sa signature, et en ne leur conseillant pas de s’en départir à l’expiration du délai de dix jours suivant la promesse, le notaire a fait perdre du temps aux époux [O], qui n’ont pu reprendre leur recherche d’un nouvel acquéreur qu’au début de l’année 2023.

Il est également acquis que les époux [O], encore convaincus par l’attitude du notaire, en octobre et novembre 2022, que la promesse prospérerait le premier décembre, ont de ce fait prématurément vidé la maison de son mobilier, se retrouvant ainsi à y vivre sans confort jusqu’au mois d’avril 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats que les époux [O] ont aussi engagé des dépenses de commissaire de justice inutiles destinées à recouvrer la somme de 10.000 € (sommation de payer) puis de 34.500 € (requête aux fins d’injonction de payer).

Enfin, les demandeurs justifient qu’ils avaient fait l’acquisition d’un bien à [Localité 6] dont ils ont dû payer le prix de 116.403,22 € le 29 novembre 2022.

Ils ont donc été privés, du fait de la défaillance de madame [Z], de la trésorerie à due concurrence qui aurait dû logiquement leur être versée avant le 1er décembre 2022.

Il existe donc un préjudice financier qui consiste, à vrai dire, dans l’immobilisation de la somme de 340.000 € entre le 1er décembre 2022, date butoir de la promesse et le 19 avril 2023, date à laquelle leur bien a été finalement réalisé.

Sur la base du taux légal alors en vigueur à compter du premier janvier 2023, ce préjudice financier s’établit à 340.000 € x 5,25 % x 140/365= 6.840 €.

Afin de tenir compte des désagréments subis dans leur vie quotidienne, des démarches et débours inutiles qui ont pu être réalisés, ainsi que du préjudice financier subi, il convient d’allouer toutes causes de préjudices confondus, une indemnité de 8.000 € aux époux [O].

L’équité commande que maître [E] [H] leur verse une indemnité de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, la notaire supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [E] [H] à payer aux époux [O] la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE [E] [H] à payer aux époux [O] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE [E] [H] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE