Tribunal Judiciaire de Rennes, 2e chambre civile, 20 octobre 2025, n° 24/04413

TJ Rennes 20 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Déclarations inexactes lors de la cession
La cour a constaté que la locataire était à jour de ses loyers et charges au moment de la cession, rendant le grief d'énonciation inexacte non fondé.
Accepté
Obligation de remboursement de la taxe foncière
La cour a jugé que la société 4 B devait rembourser la taxe foncière 2022 à la société OLPANATIR conformément aux stipulations de l'acte de cession.
Accepté
Responsabilité pour travaux non autorisés
La cour a reconnu une responsabilité partagée entre les deux parties et a condamné la société 4 B à payer une partie des dommages-intérêts pour les travaux non conformes.
Accepté
Indemnité pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en faveur de la société OLPANATIR.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, 2e ch. civ., 20 oct. 2025, n° 24/04413
Numéro(s) :	24/04413
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel HEBERTSophie SOUET
Cabinet(s) :	ARES
Parties :	SCI 4B

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

20 Octobre 2025

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 24/04413 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-K7BC

AFFAIRE :

S.C. OLPANATIR,

SCI 4B,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 1er Juillet 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 20 Octobre 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C. OLPANATIR, immatriculée au RCS de RENNES sous le n°912 994 811

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SCI 4B, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES sous le numéro 842 951 980, agissant poursuites et diligences en la personne de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [Z] [D], en qualité de mandataire ad’hoc

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Le 8 septembre 2022, la société civile immobilière 4 B a vendu à la société civile immobilière OLPANATIR un lot de copropriété comprenant une cellule commerciale à l’intérieur du centre commercial “[Adresse 5]” à [Localité 3], louée et occupée au moment de la cession par la SAS LA DEJEUNERIE [Localité 3] LC.

Le 4 septembre 2023, le conseil de la société OLPANATIR a informé la société SCI 4 B de la liquidation judiciaire de la société locataire et lui a fait part que sa cliente n’avait perçu ni loyers ni charges depuis son entrée en jouissance, et qu’elle s’étonnait de ne pas avoir été informée, au moment de la cession, de l’autorisation de travaux de modification de la devanture du local loué, effectués en violation des dispositions du règlement de copropriété du centre commercial.

Le 8 novembre 2023, le conseil de la société OLPANATIR a adressé un devis en date du 3 octobre 2023 d’un montant de 9.560,34 € TTC, de remise en conformité du local par rapport au règlement de copropriété.

Entre-temps, la société 4 B avait été dissoute par assemblée générale extraordinaire du 25 septembre 2023.

La réclamation de la société OLPANATIR n’ayant pas été prise en compte lors des opérations de liquidation, clôturées le 30 janvier 2024, elle a obtenu le 22 mai 2024 du président de la juridiction de céans la désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter la société 4 B, dans le cadre du présent contentieux engagé devant le tribunal judiciaire de Rennes par assignation du 9 juin 2024.

La Selarl AJASSOCIES, ès qualités de mandataire ad hoc désigné pour représenter la société 4 B en justice, a constitué avocat.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI OLPANATIR reproche en premier lieu à la défenderesse des déclarations inexactes lors de la cession du bien immobilier, la société locataire n’étant pas, contrairement à ce qu’elle énonçait, à jour du paiement des loyers et charges.

Elle lui fait grief de lui avoir fait supporter la taxe foncière 2022, à charge pour elle de s’en faire rembourser par la société locataire, bien que pouvant imaginer que celle-ci ne s’en acquitterait vraisemblablement pas, dès lors qu’elle ne s’en était pas acquittée en 2020 et 2021.

Elle explique qu’elle a dû ainsi inclure la somme de 1.287 € correspondant à la taxe foncière 2022, dans sa déclaration de créance entre les mains du liquidateur de la société LA DEJEUNERIE dont le recouvrement est illusoire.

Elle réclame une somme de 55.000 € à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de ne pas contracter son acquisition immobilière du 8 septembre 2022 ou de la négocier à des conditions moins onéreuses.

Elle fait enfin grief à la SCI 4 B de ne l’avoir pas informée, lors de la vente, de l’autorisation de travaux qu’elle avait accordée le 24 mai 2022 à la société LA DEJEUNERIE, sans s’assurer de leur conformité par rapport au règlement de copropriété, ce qui l’a conduite à supporter le 29 février 2024 un coût de remise en état exigé par le syndic, d’un montant de 9.184,80 €.

Elle sollicite en conséquence, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, condamnation de la SCI 4 B au paiement d’une indemnité totale de 64.184,80 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, la SCI 4 B, représentée par la Selarl AJASSOCIES soutient, à titre principal, que la société OLPANATIR est mal fondée en ses demandes dans la mesure où aucune inexécution contractuelle ne peut lui être reprochée.

À titre subsidiaire, elle conteste catégoriquement le grief de déclaration inexacte dans la mesure où elle démontre que la société LA DEJEUNERIE réglait ponctuellement loyers et charges, et qu’elle avait été remboursée en temps et en heure de la taxe foncière 2020 et 2021.

Elle conclut au rejet de la demande de condamnation au paiement de la somme de 55.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier, dans la mesure où “elle ne pouvait suspecter que la locataire en place ne réglerait pas ses loyers puisqu’il était à jour de ses obligations lors de la vente”.

Elle conteste avoir autorisé expressément la société LA DEJEUNERIE à réaliser des travaux de transformation non conformes au règlement de copropriété, et souligne qu’en tout état de cause ils ont été effectués postérieurement à la cession du 8 septembre 2022, ce qui fait qu’elle ne peut en être tenue pour responsable.

Elle conclut en conséquence au rejet de la demande de condamnation en paiement de la somme de 9.180,84 €.

Elle sollicite une indemnité de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 mai 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 et la décision a été mise en délibéré au 6 puis 20 octobre 2025.

MOTIFS

1/ Sur le grief de déclarations inexactes

L’acte authentique de cession en date du 8 septembre 2022 contient une clause intitulée “garantie de jouissance” aux termes de laquelle le vendeur déclare que le locataire est à jour du paiement des loyers et charges.

L’acquéreur affirme que cette énonciation est mensongère.

La société cédante, tout en consentant à déroger au renversement de la charge de la preuve, entend démontrer par la production de ses relevés bancaires pour la période allant du 31 janvier 2020 au 31 août 2022, et le “tableau de bord de suivi des paiements” de son locataire, l’exactitude de cette énonciation.

Le demandeur ne remet pas en cause la fiabilité du tableau dont s’agit.

Certes, il ressort de l’examen de ces pièces que la société LA DEJEUNERIE n’a pas été à jour de ses loyers et charges entre le 1er mars 2020 et le 1er décembre 2021.

Toutefois sa position est redevenue créditrice à compter du mois de décembre 2021 à la suite d’une remise de trois mois de loyers correspondant à la période Covid, consentie par la bailleresse.

Au jour de la cession du 8 septembre 2022, la locataire était donc à jour de ses loyers et charges, y compris les taxes foncières 2020 et 2021.

Le grief d’énonciation inexacte de ce chef n’est donc pas constitué.

Dans ces conditions, la société OLPANATIR n’est pas fondée à soutenir que le silence de la société 4 B a eu pour conséquence de fausser son opinion sur l’opportunité et la valeur de son acquisition immobilière.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 55.000 € à titre de dommages-intérêts.

Par ailleurs l’acte authentique prévoit aussi en page 13 que “la taxe foncière, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, étant refacturés chaque année au locataire, conformément aux stipulations du bail commercial, les parties conviennent que l’acquéreur rembourse à ce jour, par la comptabilité du notaire soussigné au vendeur, l’intégralité de ces taxes pour l’année 2022, à charge pour lui de le refacturer au locataire.

À défaut de règlement par le locataire, le vendeur s’engage à restituer le montant de la taxe foncière correspondant à la période du 1er janvier au 8 septembre 2022 à l’acquéreur, à charge pour lui d’en obtenir le remboursement près du locataire”.

La défenderesse ne conteste pas avoir été réglée par l’acquéreur du prorata de taxe foncière et d’enlèvement des ordures ménagères du 1er janvier au 8 septembre 2022, à hauteur de 1.287 €.

La demanderesse a sollicité dans ses motifs décisoires, page 6/8, “la restitution de cette somme”.

Bien que cette demande ne soit pas reprise dans le dispositif de ses écritures, il convient de considérer qu’elle a été soutenue.

Dès lors que la société LA DEJEUNERIE n’a pas remboursé à la société OLPANATIR la taxe foncière 2022, et que celle-ci a dû l’inclure dans sa déclaration de créance, par application de la convention des parties il convient en conséquence de condamner la SCI 4 B à rembourser la somme de 1.287 €.

2/ Sur les travaux non conformes au règlement de copropriété réalisés par la société LA DEJEUNERIE

La société OLPANATIR reproche à la société 4B d’avoir autorisé la société LA DEJEUNERIE à effectuer des travaux d’agencement non autorisés par le règlement de copropriété, et d’avoir été obligée de prendre en charge les travaux de remise en conformité du local.

La société 4 B conteste toute responsabilité à cet égard dans la mesure où elle soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable de travaux engagés par la locataire sans les autorisations nécessaires du centre commercial, le bail prévoyant en effet que le preneur aurait “à sa charge exclusive toutes les transformations, réparations nécessitées par l’exercice de son activité et qui auraient le caractère de convenance personnelle. Celles-ci toutefois, ne pourront être faites qu’après avis favorable du bailleur et après l’obtention de toutes les autorisations administratives sous la surveillance d’un homme de l’art dont les honoraires et vacations seront à la charge du preneur. Le bailleur s’engage à répondre dans un délai de 15 jours dès réception de la demande du preneur”.

Elle soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable de la méconnaissance de cette clause par le locataire.

Elle ajoute que les travaux querellés par le syndicat de copropriété ayant été réalisés après le 8 septembre 2022, la société OLPANATIR n’a qu’à s’en prendre à son défaut de vigilance vis-à-vis de la société LA DEJEUNERIE.

Cela étant dit, il est établi que, par courriel du 24 mai 2022, la SCI 4 B a autorisé “les modifications de vitrage” envisagées par la locataire, que le 11 septembre 2023 la SCI 4 B a reconnu avoir donné un accord de principe à la société LA DEJEUNERIE, laquelle a fait réaliser ces travaux après le 8 septembre 2022 et que la société OLPANATIR a supporté, le 2 mars 2024, un coût de travaux de miroiterie s’élevant à 9.180,84 €.

Bien qu’aucune mise en demeure de la part de la copropriété ne soit versée aux débats, il n’est pas sérieusement contesté que les travaux réalisés n’étaient ni autorisés par le syndicat de copropriétaires, ni conformes au règlement de copropriété.

La responsabilité de la société 4 B et de la société OLPANATIR doit être ici partagée par parts égales.

En effet, la société 4 B aurait dû le 24 mai 2022 rappeler à la société LA DEJEUNERIE que son accord ne suffisait pas et qu’il convenait de lui présenter son projet afin qu’il soit soumis à l’autorisation préalable de la copropriété.

De son côté, la société OLPANATIR, qui ne disconvient pas sérieusement avoir été mise au courant après le 8 septembre 2022 de l’engagement des travaux, aurait dû se rapprocher du syndicat de copropriété, et demander à la locataire de suspendre son projet jusqu’à l’obtention de son autorisation.

En conséquence la société 4B supportera la moitié du coût de remise en état soit 4.590,42 €.

Au total, c’est donc une somme de 5.877,42 € à titre de dommages-intérêts dont la société 4B doit être reconnue débitrice.

Il y a lieu de la condamner au paiement de cette somme.

En effet, nonobstant l’accomplissement des formalités de publicité relatives à la clôture de la liquidation, la personnalité morale de la société 4 B subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés.

Au cas présent, le 19 janvier 2024, les associés de la société 4 B ne pouvaient ignorer les réclamations de la société OLPANATIR remontant au 4 septembre 2023.

L’équité commande que la société 4 B, succombant, supporte une indemnité de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société civile immobilière 4 B, à payer à la société OLPANATIR la somme de 5.877,42 €, à titre de dommages-intérêts.

CONDAMNE la société civile immobilière 4 B à verser à la société OLPANATIR la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la même aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE