TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Affaire : [E] [I]

[J] [X] épouse [I]

c/

[Z] [F]

[Y] [D]

N° RG 25/00141 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWYS

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Anne-line CUNIN de la SELAS [Adresse 12] – 91Me Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION – 80

ORDONNANCE DU : 25 AOUT 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

M. [E] [I]

né le 30 Avril 1975 à [Localité 10] (COTE D’OR)

[Adresse 7]

[Localité 3]

Mme [J] [X] épouse [I]

née le 20 Août 1977 à [Localité 11] (COTE D’OR)

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentés par M^e Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC – MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [Z] [F]

né le 11 Avril 1969 à [Localité 15] ([Localité 9])

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [Y] [D]

née le 05 Juillet 1970 à [Localité 14] (HAUTE MARNE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 20 août 2025, puis prorogé au 25 août 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 16 mars 2023, M. [E] [I] et Mme [J] [X] épouse [I] ont acquis de M. [Z] [F] et de Mme [Y] [D] une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 11] pour le prix de 620 000 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, les époux [I] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé M. [Z] [F] et Mme [Y] [D] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de voir réserver les dépens et frais irrépétibles.

Les époux [I] expose que :

les vendeurs avaient déposé un permis de construire modificatif obtenu le 19 juillet 2022 portant sur la création d’une extension, le ravalement de façades, la modification des toitures, le remplacement des menuiseries extérieures ;

suite à leur emménagement en août 2023, ils ont déploré de nombreuses malfaçons et désordres, qui ont été constatés par un expert en bâtiment et qui sont listés dans l’assignation; ils ont dû faire intervenir plusieurs entreprises et ont été contraints de faire réaliser des travaux urgents pour pouvoir habiter la maison, s’agissant des désordres d’infiltration d’eau et d’électricité non conforme notamment ;

ils justifient d’un motif légitime de voir ordonner à leurs frais avancés la désignation d’un expert judiciaire pour vérifier si l’extension a été réalisée dans les règles de l’art, si les désordres et malfaçons compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, de déterminer les causes des désordres, les moyens propres à y remédier et d’en chiffrer le coût.

En réponse aux conclusions des défendeurs, les époux [I] maintiennent leur demande d’expertise en faisant valoir que l’expert en bâtiment a établi un rapport clair des désordres, qu’il ne peut être reproché aux époux [I] d’avoir effectué des travaux de reprise, l’installation électrique n’étant pas conforme et la chaudière étant remplacée puisqu’elle ne fonctionnait pas ; qu’ils justifient de l’existence d’un litige potentiel et non manifestement voué à l’échec compte tenu des désordres et malfaçons affectant le bien acquis des consorts [S] et de l’action sur le fondement des vices cachés ou de la responsabilité du constructeur pouvant être engagée à l’issue de l’expertise judiciaire ; que l’expertise devra porter sur l’ensemble des désordres énoncés dans leur assignation.

Les consorts [S] ont demandé au juge des référés de :

A titre principal,

— débouter les époux [I] de leur demande d’expertise ;

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire :

— tous droits et moyens des parties expressément réservés, donner acte aux époux [F] de leurs protestations et réserves les plus expresses quant à l’exposé des faits, des responsabilités prétendument encourues, et retenir la mission proposée au dispositif de leurs conclusions.

Les consorts [S] font valoir que :

sur les faits, leur maison a fait l’objet de travaux de rénovation et d’extension en 2021, 2022, donnant lieu à un certificat de non-contestation du 8 septembre 2022 ;

les époux [I] ont effectué 5 visites avant signature dont une avec un professionnel du bâtiment ;

l’acte de vente comporte comme habituellement, une clause de non-garantie des vices-cachés ;

la maison a été estimée 700 000 €, a été mise en vente 670 000 € et a été vendue aux époux [I] 620 000 € ;

le changement de la chaudière devait être budgété et les vendeurs avaient remis aux acheteurs un devis pour l’installation d’une pompe à chaleur ; les époux [I] ne sauraient prétendre qu’il puisse s’agir d’un vice caché ;

les époux [I] se sont par contre ouverts auprès des vendeurs du problème d’infiltrations en terrasse, ce qui a été résolu amiablement puisque les vendeurs ont participé à raison de 50 % au coût des reprises ;

la mise en demeure a été délivrée la veille de l’assignation ;

les époux [I] soutiennent en conséquence que l’assignation ne permet pas de déterminer sur quels vices ou désordres doit porter l’expertise ; que la mesure d’expertise apparaît frustratoire puisque la quasi-totalité des griefs ont donné lieu à des travaux dits de reprise, de sorte que plus rien n’est à constater ; que les vices, désordres ou malfaçons dont s’agit ne peuvent en réalité donner lieu à aucune action au fond ;

à titre subsidiaire, ils sollicitent que l’expertise soit une expertise en matière de vices cachés puisqu’il s’agit de la vente d’un bien immobilier et que l’expert se voir confier une mission vice cachés portant sur des griefs et points précis dont seront exclus notamment les infiltrations sous la terrasse, le changement de la chaudière, l’expert devant donner son avis sur le caractère visible lors de la vente ou caché des vices allégués et une mission construction portant sur la détermination d’ éventuels désordres de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties et notamment du rapport d’expertise privée établi à la demande des époux [I] que ces derniers se plaignent de divers désordres et sollicitent une expertise judiciaire par application de l’article 145 du code de procédure civile.

Il ressort de l’acte de vente du 16 mars 2023 qu’ une clause exclut tout recours de l’acquéreur au titre des vices apparents et des vices cachés, l’exonération de garantie pour les vices cachés ne s’appliquant pas s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance des vices cachés.

Il résulte également des pièces versées aux débats et des explications fournies par les parties que des travaux de rénovation, isolation et d’extension ont été effectués courant 2021 et 2022, avant la vente , travaux confiés par les consorts [S] à des professionnels, à l’exception de travaux de finition et d’embellissement que se sont réservés les consorts [S].

S’il résulte d’ores et déjà des explications des vendeurs que plusieurs des griefs faits par les époux [I] pourraient ne pas relever de la garantie des vices cachés, comme étant apparents lors de la vente, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’applicabilité ou l’exclusion de la clause figurant dans l’acte de vente. Dès lors, il doit être constaté que l’action au fond envisagée sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est pas de toute évidence vouée à l’échec.

Au demeurant, il convient de constater que les demandeurs font également valoir des désordres pouvant relever de la responsabilité décennale des constructeurs et qu’une action au fond de ce chef ne saurait être considérée, avant tout avis par un expert judiciaire, comme manifestement vouée à l’échec.

Au vu de ces éléments, les époux [F] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire portant sur les désordres précis allégués dans leurs dernières écritures.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés des demandeurs et avec la mission retenue au dispositif qui tient compte des demandes des consorts [F] [D].

Les dépens seront provisoirement laissés à la charge des époux [I] demandeurs à l’expertise.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande d’expertise, les consorts [F] [D] sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Mail: [Courriel 13]

expert inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de [Localité 11], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au domicile des époux [I] [Adresse 7] à [Localité 11] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués :

• Désaffleurement des carrelages et faïences dans la cuisine et la salle de bains,

• Nnon alignement des joints de carrelage ; décollement de plinthes,

• Disjonctions électriques intempestives,

• Volets roulants du rez-de-jardin qui dysfonctionnent,

• Habillage des chants du balcon non conforme,

• Fissures entre maison existante et extension,

• Fissures en sous face du balcon créant des infiltrations sous la terrasse,

• Installation électrique,

• Isolation : combles de la maison existante et de l’extension provoquant une consommation élevée,

• Relevage des eaux usées inadapté et raccordement des pièces d’eau de l’extension,

• Toit posé par-dessus l’ancien toit sans désamiantage,

• Enduit sur le mur de clôture devant la maison,

• Changement de la chaudière,

et produire toutes photographies utiles ;

7. Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c‘est à dire leur origine réelle et non leur découverte, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

8. Préciser pour chaque vice invoqué et établi s’il provient d’une usure normale de la chose, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres), d’une autre cause ;

9. Dire si une modification est intervenue depuis la vente dans l’usage du bien, ses composantes, d’éventuels travaux réalisés par les acquéreurs et les éléments d’équipement éventuellement adjoints et dire s’ils ont pu avoir une incidence ;

10. Donner les éléments techniques ou de fait permettant de dire si le ou les vices invoqués étaient visibles, lors de la vente, pour un acquéreur normalement diligent, voire connu de celui-ci ;

11. Donner les éléments techniques ou de fait permettant de dire, dans l’hypothèse où le vice aurait été caché pour l’acquéreur, si le vendeur en avait connaissance au moment de la vente ;

12. Donner les éléments techniques ou de faits permettant de dire si le vice invoqué est, ou a été, susceptible de rendre le bien vendu impropre à l’usage auquel il était destiné, ou en a diminué notablement l’usage ;

13. En cas de vices cachés pour l’acquéreur, connus du vendeur et rendant le bien immobilier impropre totalement ou partiellement à son usage ; dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous les éléments d’appréciation de la diminution objective de la valeur de l’immeuble, vice par vice ; évaluer les travaux destinés à remédier à chacun des vices ;

14. Dire, s’agissant des vices relatifs à l’exécution de travaux, si ces désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

15. Rechercher la date d’apparition de chaque désordre et préciser s’ils étaient apparents lors de la réception et s’ils ont fait l’objet de réserves lors de cette réception ;

16. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

17. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

18. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [E] [I] et Mme [J] [X] épouse [I] à la régie du tribunal au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 mars 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons M. [Z] [F] et Mme [Y] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement M. [E] [I] et Mme [J] [X] épouse [I] aux dépens.

Le Greffier Le Président